每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陳默（化名）皇甫嘉天津攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 陳默（化名）皇甫嘉天津攝影報(bào)道

昨日 （7月29日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》以“黃金物業(yè)收獲在即 大通燃?xì)鈹M低價(jià)轉(zhuǎn)售大股東”為題，報(bào)道了大通燃?xì)猓?00593，收盤價(jià)5.98元）轉(zhuǎn)讓新天投資11.93%股權(quán)存在估值被低估的嫌疑。針對(duì)上述報(bào)道，大通燃?xì)饨袢瞻l(fā)布澄清公告，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不存在價(jià)值被低估的情況。

但事實(shí)上，除了評(píng)估價(jià)值涉嫌明顯被低估外，大通燃?xì)獯舜喂蓹?quán)轉(zhuǎn)讓還存在標(biāo)的資產(chǎn)股權(quán)變更情況不明、部分資產(chǎn)用作銷售卻稱“不對(duì)外銷售”、標(biāo)的資產(chǎn)已經(jīng)在售卻未采用市場(chǎng)法評(píng)估等諸多亂象。

值得注意的是，今日，大通燃?xì)鈱⒄匍_股東大會(huì)，就上述亂象重重的股權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃進(jìn)行投票表決，由此引發(fā)的懸念即將揭曉。

亂象一：黃金商鋪在售卻稱“不可售”/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此次走訪金谷大廈項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)1號(hào)樓地處天津地鐵3號(hào)線上，寫字樓正門距離3號(hào)線“津?yàn)硰V場(chǎng)”站出口僅20米之遙，在擁擠的天津市區(qū)中，交通十分便利。

在記者從金谷大廈售樓部獲得的一份寫字樓租售宣傳冊(cè)中了解到，金谷大廈1號(hào)樓地下?lián)碛胁糠稚啼伩晒┳馐?。?dāng)中提到：“金谷大廈A座（即1號(hào)樓）寫字樓地下一層商業(yè)中心黃金旺鋪，距地鐵3號(hào)線出入口一步之遙，6.9米挑高，可搭建為兩層，增加您雙倍的營業(yè)面積，僅10余席”，“A座地下商業(yè)中心 精品配套服務(wù)區(qū) 虛位以待”。

上述信息表明，金谷大廈1號(hào)樓地下商鋪用作出售，但在今日發(fā)布的澄清公告中，大通燃?xì)獗硎荆?ldquo;金谷大廈地下一層屬金谷大廈附屬用房，是不可售房產(chǎn)。”這與記者獲悉的上述信息完全相反。

值得注意的是，在金谷大廈的地下一層中，還設(shè)有通往天津地鐵3號(hào)線的出入口通道。

“緊臨地鐵口的商鋪，會(huì)帶來更多的人流量，特別是津?yàn)硰V場(chǎng)站這種地鐵交通樞紐，會(huì)賦予商鋪更多的價(jià)值。”一位地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)記者介紹道。

至于可售商業(yè)中心的面積，上述宣傳冊(cè)中表示是2245平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日?qǐng)?bào)道中的估計(jì)結(jié)果顯示，這些商鋪的價(jià)值約合2.25億元。

但恰恰是這部分資產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)中聯(lián)資產(chǎn)出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中卻沒有提及。該報(bào)告顯示，“金谷大廈1號(hào)樓為地上33層、地下4層；總高度180米。地上建筑面積5.39萬平方米，地下泊車位435個(gè)。”

由于沒有披露地下商鋪，難道《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》沒有評(píng)估這部分資產(chǎn)？

亂象二：在售項(xiàng)目評(píng)估不用市場(chǎng)法/

對(duì)于金谷大廈1號(hào)樓這塊香餑餑，中聯(lián)資產(chǎn)采取的評(píng)估方法是“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”而不是“市場(chǎng)法”或者“收益法”。對(duì)此，中聯(lián)資產(chǎn)解釋道：“資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)構(gòu)建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)”，并表示由于金谷大廈1號(hào)樓并未完工結(jié)轉(zhuǎn)收入，且在成本法評(píng)估過程中已綜合考慮其收益，另外企業(yè)在基準(zhǔn)日尚未取得新的土地儲(chǔ)備及新項(xiàng)目待開發(fā)，無法對(duì)未來的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此未采用收益法。“另外市場(chǎng)上也沒有企業(yè)類似的交易成功案例，不具備市場(chǎng)法評(píng)估的條件，綜上，本次評(píng)估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。”

“市場(chǎng)法是通過將要評(píng)估的物業(yè)與近期已交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，修正得出待估物業(yè)價(jià)格的一種方法。”上海某財(cái)務(wù)人士指出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》中曾提到，截至2013年5月31日，金谷大廈1號(hào)樓已預(yù)售6021.23平方米，這表明已有十分明確的售價(jià)可供參考。記者近日以買房者身份前往金谷大廈1號(hào)樓也了解到，該樓盤銷售人員給出了2.7萬元/平方米的銷售均價(jià)，且表示樓盤已接近售罄。

“既然不能用市場(chǎng)法評(píng)估，那為什么又能給出銷售均價(jià)？這個(gè)均價(jià)是怎么來的？”大智慧地產(chǎn)研究院徐先生表示，“肯定是有精算師 （估算均價(jià)）的，這需要測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目所有成本，再加上預(yù)期盈利部分實(shí)現(xiàn)加價(jià)，而這部分加價(jià)是參照別的樓盤來的，所以這部分加價(jià)相對(duì)比較主觀。如果售樓部給出了均價(jià)，那肯定是開發(fā)商經(jīng)過反復(fù)推敲、反復(fù)測(cè)算、反復(fù)驗(yàn)證得出來的結(jié)果。”

此外，與金谷大廈1號(hào)樓相距僅500米的天津最高樓 “環(huán)球金融中心津塔”，是該區(qū)域與之最為類似的寫字樓。據(jù)了解，環(huán)球金融中心津塔從2009年5月銷售至今基本售罄，除此之外附近還有天津港灣中心、濱海華貿(mào)中心寫字樓等可作比較。

既然已經(jīng)有明確的銷售價(jià)格，也有周邊樓盤可供參考，為何評(píng)估機(jī)構(gòu)仍選用資產(chǎn)增值幅度可能最低的基礎(chǔ)資產(chǎn)法？

亂象三：標(biāo)的資產(chǎn)股權(quán)變更疑云重重/

蹊蹺的事情不止于此。

據(jù)2007年大通燃?xì)夂痛笸瘓F(tuán)簽訂的《資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易》，新天投資最早成立于2001年7月，中途經(jīng)歷一系列股權(quán)更迭之后，2008年以前新天投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)是大通集團(tuán)持有8%，天津新東方持有92%。

2008年6月，大通集團(tuán)將新天投資8%股權(quán)、天津新東方將新天投資11.5%股權(quán)，通過資產(chǎn)置換給了大通燃?xì)?，即大通燃?xì)猱?dāng)時(shí)持有新天投資股權(quán)19.5%，天津新東方持有剩余80.5%；8月5日，天津信托出資1.5億元對(duì)新天投資進(jìn)行增資，增資后天津信托持有68.11%，大通燃?xì)獬钟?.22%，天津新東方持有25.67%。與此同時(shí)，天津新東方將手中籌碼分別轉(zhuǎn)讓給另外兩個(gè)股東。

綜上所述，在2008年的時(shí)候，新天投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)就應(yīng)該是大通燃?xì)獬钟?1.93%，天津信托持有88.07%。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中的 “標(biāo)的公司歷史沿革”表明，這一股權(quán)結(jié)構(gòu)保持到了目前。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2011年7月份，天津信托曾發(fā)布一份《天津大通投資集團(tuán)公司股權(quán)信托受益權(quán)集合資金信托計(jì)劃》，其中在“擔(dān)保情況”一欄中出現(xiàn)了“天津開發(fā)區(qū)新東方生物科技發(fā)展有限公司將其持有的4395.7萬股新天投資股權(quán)，為本信托計(jì)劃提供擔(dān)保”的字樣，以及在“資金運(yùn)用”中出現(xiàn)了“受讓大通集團(tuán)持有的天津新天投資有限公司1.5億股股權(quán)信托受益權(quán)”的字樣。

按照字面意思理解，在上述信托計(jì)劃發(fā)布前后（即2011年7月前后），大通集團(tuán)和天津新東方手中有新天投資股權(quán)。但上市公司公告信息則表明，2008年之后，新天投資股權(quán)股權(quán)未有變化，為何期間又出現(xiàn)了新東方生物科技發(fā)展有限公司、大通集團(tuán)這兩位股東？這是否說明2008年8月5日至2013年5月31日期間，新天投資的股權(quán)確實(shí)有過變化，但上市公司卻沒有披露？

就上述諸多疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日下午聯(lián)系了上市公司方面，證券部工作人員表示將就采訪要求向公司進(jìn)行匯報(bào)，并承諾當(dāng)日下班前無論接受采訪與否均給予答復(fù)。傍晚記者再次聯(lián)系公司方面，卻被告知正在開會(huì)。截至發(fā)稿前，仍未收到公司回應(yīng)。