2013-08-06 01:42:07
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳
——專訪地產(chǎn)圈的“數(shù)學(xué)家”、卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)
每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳
記者觀察
在眾多大牌房企參與的前海首批兩塊地皮的爭奪戰(zhàn)上,以124億元勝出的卓越集團(tuán),一改往日的低調(diào)。
對去年初剛升任執(zhí)行總裁的張遠(yuǎn)來說,這一年的生活有點累,這兩天說話太多,尤其累。
8月1日下午5時30分,《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱NBD)見到張遠(yuǎn)時,他穿著一件橫格子條紋的T恤,頭發(fā)微蓬,不像是刻意整理過。
在兩個小時的訪談中,張遠(yuǎn)一直頗有興致,時常在問題剛落下的瞬間,很快地接過話頭。激動時,會提高嗓音,并以掌擊案。講到趣事和經(jīng)歷后,會長時間大笑。他還會漫不經(jīng)心地評價前領(lǐng)導(dǎo)、現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)界大腕名人,然后補上一句“我是在開玩笑”,以及并不嚴(yán)肅地提醒說“這你可別寫”。
讓張遠(yuǎn)感到滿意的是,整個采訪過程中沒有任何人打擾。他認(rèn)為,這是集團(tuán)所有事務(wù)規(guī)則化后效率提升的表現(xiàn)。
這名師從諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者勞倫斯·克萊因(LawrenceKlein)的數(shù)量經(jīng)濟學(xué)博士后,一大本領(lǐng)就是把所有涉及到數(shù)量、結(jié)構(gòu)、變化以及空間等概念的事情簡化,用他的方法計算這個行業(yè)的生命周期,判斷企業(yè)空間拓展的方向,擬定以擴大規(guī)模的方式來增加集團(tuán)利潤的計劃。
這種思維方式也影響了張遠(yuǎn)的生活,他不愛繁復(fù)或摻雜其他目的的運動,只愛散步、打籃球以及偶爾跑步。他的辦公室布置簡單,基本沒有亮眼的裝飾品,辦公桌上唯一的小擺件是一個紫砂泥三面猴,一只以手蒙眼、一只用手捂耳,一只用手遮嘴。
“這可能代表了我的人生態(tài)度,不看、不聽、不說。”張遠(yuǎn)說。不過他也表示,總是沒有辦法做到這三點。
近年來,張遠(yuǎn)頻繁出席各種論壇,發(fā)表自己對行業(yè),尤其是對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的看法。他說,自己骨子里還是搞研究的人,很多東西還是想拿出來和大家分享。
“如果我離開崗位,到社會上,我還可能是個‘憤青’,看不慣的東西還挺多。”張遠(yuǎn)說。
“前海拿到地,我們偷著樂”/
NBD:卓越拿到前海地塊時,好像說你在外地出差,你是什么時候知道的?
張遠(yuǎn):第一時間就知道了,驚喜。本來只想拿一塊,同時拿兩塊也挺好。這就相當(dāng)于一個家庭想要小孩,檢查出是雙胞胎,不能說不要了吧?養(yǎng)一個也是養(yǎng),兩個也是養(yǎng)。
NBD:聽說昨天已付62億元,這部分錢是自有資金還是貸款?
張遠(yuǎn):昨天下午2點過就把62億元交完了,是從卓越賬上劃過去的。這幾天不可能從銀行貸款,談不下來,哪個銀行這么快能給錢呢?都是從卓越各個分公司的賬戶里調(diào)出來的,到處調(diào),過了中午才調(diào)齊,也并不是那么順利。
NBD:按房地產(chǎn)行業(yè)的一般規(guī)律,買地的金額不能超過銷售額的60%,卓越遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了。
張遠(yuǎn):不能按這個算,卓越持有的商業(yè),如果全部賣掉,300億元也能賣到。業(yè)界在解讀卓越時,要注意到卓越?jīng)]有賣的東西。
NBD:以前卓越好像很少出現(xiàn)在公開土地拍賣市場上,據(jù)說當(dāng)時卓越世紀(jì)中心的地塊是協(xié)議出讓,還有好些地是劃撥的?張遠(yuǎn):也不是,世紀(jì)中心是和皇崗村合作。前海地塊必須通過招拍掛,我們也還是拿下來了。所有競買人中,卓越最沒名氣,但卓越在深圳還可以,全國商業(yè)地產(chǎn)排名我們能排前三,前面是萬達(dá)、凱德。在博鰲房地產(chǎn)論壇上,我們剛拿了一個商業(yè)地產(chǎn)大獎,第二天我們就拿這塊地,說明業(yè)界早認(rèn)可我們了。
我們和綠地為什么(報價)差距小,主要因為綠地在商業(yè)地產(chǎn)上也很強,同行在評估標(biāo)的價值時,會比較接近。而且,深圳是我們的本部,有相對優(yōu)勢,這地不能不拿。
NBD:有沒有想到,這次前海拿地后,卓越會這么受關(guān)注?
張遠(yuǎn):我覺得是巧合,拿下兩塊地的金額加在一起,雖然算是個地王,但單價并不高。對我們做商住的來講,通過對前海的預(yù)期和發(fā)展規(guī)劃的研判,2萬元/平方米的樓面單價,一年以后,你們不會來懷疑我們?yōu)槭裁锤夷?,最好是欣賞我們?yōu)槭裁茨茫ù笮Γ?/p>
NBD:并不高的樓面單價,也讓外界猜測你們是不是事先有過溝通?
張遠(yuǎn):這次拍地是公開的,幾家都在爭,實力都比我們大。我們都是現(xiàn)場填的數(shù)額,然后扔進(jìn)去,哪有什么溝通?那些大公司,不可能陪我們這么玩吧?只能投一次,這是規(guī)則,大家都得遵守。
NBD:有人說,卓越這次前海拿地,是為以后上市做準(zhǔn)備?
張遠(yuǎn):卓越2009年就可以上市了,是我們自己退出了。本來整個流程已做完,可以直接上市,老板(卓越集團(tuán)總裁李曉平)說賣便宜了,就沒上。卓越一直以上市公司標(biāo)準(zhǔn)要求自己,要做到隨時可以上市。但我們要算帳,要合不合算,上市是要成本的,會稀釋股份,現(xiàn)在卓越也不缺錢,我們和銀行的關(guān)系挺好。
NBD:今后還有上市打算嗎?
張遠(yuǎn):現(xiàn)在市盈率這么低,老板肯定更不愿意了。這個事外面一直很熱,找我們的人也很多,但我們內(nèi)部對這件事很冷,老板一直不發(fā)話。
“在卓越,我是最不懂地產(chǎn)的”/
NBD:你到卓越有多久了?
張遠(yuǎn):我2008年到卓越,掛著副總職務(wù)到長沙公司干了3年,全盤接管是從去年1月份。
NBD:你全盤接管后,給人感覺卓越的動作更快了一些。
張遠(yuǎn):對,我性子急一些。
NBD:體現(xiàn)在公司戰(zhàn)略上有什么不同?
張遠(yuǎn):對周轉(zhuǎn)率、對效率的追求更高一些。我們現(xiàn)在的戰(zhàn)略叫“商住并舉,貨如輪轉(zhuǎn)”。“商住并舉”是一直強調(diào)的,“貨如輪轉(zhuǎn)”是方式方法?,F(xiàn)在房地產(chǎn)商靠持有、靠囤地獲利的空間越來越小,必須提高周轉(zhuǎn)速度。
今年我們提出了12字方針,第一個就是快周轉(zhuǎn),在效率、效益上必須提起來,該賣的就要賣,比原來更快一點,被大眾關(guān)注的機會也就更多。
NBD:以前卓越確實比較低調(diào)。
張遠(yuǎn):我覺得我們還是要讓大眾認(rèn)識卓越。在市場經(jīng)濟中,別人對你不了解,這不是件好事。
NBD:我知道你以前在賽格集團(tuán)待過,這兩個行業(yè)跨度挺大。
張遠(yuǎn):我以前沒在房地產(chǎn)行業(yè)做過,在卓越,我是最不懂房地產(chǎn)的。
NBD:那你是怎么開展工作的?
張遠(yuǎn):主要是做管理,曾經(jīng)在長沙做過3年。我此前在國家發(fā)改委工作過,跨度是很大的,不過涉及的很多工作是相通的。
NBD:比如?
張遠(yuǎn):我強調(diào)邏輯性,每個專業(yè)部門的同事跟我談事,我就要求每件事3分鐘之內(nèi)就講完,3分鐘之內(nèi)沒講清楚,那就是你還沒搞清楚。記得我讀大學(xué)時,老師就說過,再復(fù)雜的數(shù)學(xué)概念,如果1分鐘內(nèi)給一個買菜的老太太講清楚,你就吃透了。
NBD:以前沒干過這行,下屬服你嗎?
張遠(yuǎn):我不知道,應(yīng)該還好吧?首先你講道理應(yīng)該能說服我吧,當(dāng)然還有一個管理上的問題。我們這個年齡段的人,沒人學(xué)過房地產(chǎn)專業(yè),都是干出來的。
NBD:可你之前也沒干過這個行業(yè)。
張遠(yuǎn):我的理解能力還是行的,我讀書是個好學(xué)生,房地產(chǎn)業(yè)我目前學(xué)位應(yīng)該最高的。我覺得理解這個行業(yè),問題還是不大,任何事情都是有規(guī)律的。
我大學(xué)是在成都電信工程學(xué)院讀數(shù)學(xué)專業(yè),研究生是在中國科學(xué)院系統(tǒng)科學(xué)研究所研究應(yīng)用數(shù)學(xué),就是陳景潤那個所,博士就跳到社科院數(shù)量經(jīng)濟所;干了兩年后,美國賓西法里亞大學(xué)的勞倫斯·克萊因 (LawrenceKlein)讓我去他那里讀博士后,也是搞數(shù)量經(jīng)濟學(xué)。我在那兒待了一年半,就不想干了。
NBD:為什么?
張遠(yuǎn):我發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)沒前途,第一,數(shù)學(xué)方法描述不了現(xiàn)在這個復(fù)雜的社會;第二,現(xiàn)在的數(shù)據(jù)支撐不了我們所要的方法。我就跑到NYU(紐約大學(xué))斯頓商學(xué)院去讀MBA,我和房地產(chǎn)業(yè)靠得最近的是最后這個,現(xiàn)在那么多人讀MBA,管理上的東西還是相通的?;貋砗笕チ速惛?,待了三四個月,做董事長王殿甫的助理。后來特發(fā)(深圳特發(fā)集團(tuán))把我招了過去,當(dāng)時把特立重組交給特發(fā)做,我也就做了3個月,把特發(fā)重組的案做完就走了。
NBD:為什么在每個公司都待這么短時間?
張遠(yuǎn):可能我喜歡自由些。
NBD:在這里自由嗎?
張遠(yuǎn):還算自由。我在深圳兩個大企業(yè)都待過,在特發(fā)是經(jīng)濟師,主要覺得干久了沒意思。
NBD:那你覺得地產(chǎn)行業(yè)有意思嗎?
張遠(yuǎn):當(dāng)然有意思,這個一直都在調(diào)控的行業(yè),自己卻成長得很好。而且我對宏觀經(jīng)濟比較了解,我曾在國家計委,即現(xiàn)在的發(fā)改委,搞過宏觀經(jīng)濟預(yù)測。
NBD:那是什么時候?
張遠(yuǎn):1984年到1990年。那時候我是專家,到處去講預(yù)測方法,一天也能賺三五十元。后來不知道怎么就進(jìn)到這個行業(yè)來了。
NBD:進(jìn)來后有什么感受?
張遠(yuǎn):我在長沙的時候,就有記者采訪過,稱我為“地產(chǎn)書生”。我干一件事的時間一般不超過3年。我當(dāng)時就說,3年內(nèi)我肯定要離開這個位置,3年后我就走了。
NBD:現(xiàn)在這個位置上,你有什么進(jìn)一步打算?
張遠(yuǎn):也是3年,我跟他們都講了是3年,太累了。我在任何一個單位,行業(yè)都沒超過3年,我不愿意做循環(huán)往復(fù)的事情。3年時間把各個專業(yè)條線的體系建起來,運營半年,很好,就可以了。我愿意去花時間想它的問題,但不愿意去天天做日常的工作,循環(huán)往復(fù)的工作很煩。
NBD:你和李曉平都是學(xué)數(shù)學(xué)的,是巧合嗎?
張遠(yuǎn):我和李曉平是本科同學(xué)。其實算賬都是投資發(fā)展部在算,但我能理解,知道調(diào)哪個數(shù)會產(chǎn)生什么結(jié)果。這個還是能把握的。
NBD:你們既是同學(xué),又是工作伙伴,有哪些不同?
張遠(yuǎn):我們都是學(xué)數(shù)學(xué)的,都很理性。但李總對形象化的東西、設(shè)計的東西、有美感的東西,很有直覺和天分。大學(xué)時大家就說他選錯專業(yè)了。我是死腦筋,一是一,二是二,是腦子不轉(zhuǎn)彎的人,比較死板。
NBD:對李總一直強調(diào)的美學(xué)、“生活美學(xué)”概念,你怎么理解?
張遠(yuǎn):我覺得數(shù)字最美,數(shù)學(xué)最美。我覺得這也是卓越文化的一部分,這些好的東西絕大部分都延承下來了。
NBD:那改變了什么?
張遠(yuǎn):改變的可能就是內(nèi)部機制、薪酬體系,這些都是大改。薪酬體系是我們?nèi)ツ陝拥米畲蟮?,就是說要真正體現(xiàn)多勞多得。我說服老板給政策,保證老板說話算話,至于能不能掙錢,就看你自己,實際上去年99%的人收入都翻了一番。
以前只有20多億元的銷售額,現(xiàn)在有100億元,公司增加的比員工多得多。按原來的銷售方式,銷售費用基本占銷售額的五六成了。我去年同樣是這些人,只不過干得快一些,幾年的工資一年拿,老板、員工都賺了。
NBD:你制定的規(guī)章制度更明確?
張遠(yuǎn):是,我天性追求自由,但管企業(yè)又必須得靠這個,所以在我內(nèi)心還是有反差,人格上也有分離。今天我算是下班走得最晚的了(19點),平時到點就走。但對房地產(chǎn)企業(yè)來講,加班是常態(tài),我是卓越唯一正點下班的人。我認(rèn)為,如果到下班點還沒干完,就是效率太低了。
“不好的位置,卓越絕不進(jìn)去”/
NBD:外界說,卓越能在深圳中心區(qū)有這樣的發(fā)展,跟政府的關(guān)系密切相關(guān)。
張遠(yuǎn):那我們首先要把政府的政策解讀清楚。
NBD:那私下呢?
張遠(yuǎn):私下交朋友,這好像沒問題吧?我們反正也沒什么,很正規(guī)的,我在長沙3年,長沙規(guī)劃局的一名領(lǐng)導(dǎo)被抓,約談了很多開發(fā)商,但沒有約談我。我們還是很規(guī)矩的,有時候過分就越線了。
NBD:卓越以后還是會專注于商業(yè)地產(chǎn)這一塊嗎?
張遠(yuǎn):我覺得這更多取決于這個行業(yè)。這個行業(yè)我覺得還有10~15年的發(fā)展期,商業(yè)地產(chǎn)可能壓力會來得早一些。我到處都在講,滿城都是綜合體,繁榮背后有風(fēng)險。各個城市的綜合體里都含有商業(yè),但其實并不是市場的需求。
比如政府想舊城改造,就希望能改變城市形象,建一片漂亮的樓出來,而且還要世界500強駐進(jìn)來,增加稅收。從政府的角度來講,沒有錯。但你想,到處這樣要求,就不可能實現(xiàn)。這是想像出來的,多了一個綜合體,一個商場,需要有多少人口基礎(chǔ)來支撐,這也要有科學(xué)論斷。
在需求方,電商的沖擊太大了。今后的大商場,就是一個展示廳,大家來看,但不在這里下單,會回去按鼠標(biāo)下單。供給方也是臆造出來的,一方不斷地增加,一方不斷地萎縮,碰撞的結(jié)果是什么?
NBD:可商業(yè)地產(chǎn)正是卓越的主業(yè)?。?/p>
張遠(yuǎn):商業(yè)地產(chǎn)也有相對優(yōu)勢。卓越的位置都挺好,不好的位置或者判斷周圍的競爭度太大,我們絕不進(jìn)去。青島項目拿下來,青島市專門命名那個地方為中央商務(wù)區(qū)。這方面卓越還是有先發(fā)優(yōu)勢,做還可以做,但一定要謹(jǐn)慎,一定要精挑細(xì)選。
NBD:所以卓越開始更多進(jìn)入舊改項目?
張遠(yuǎn):搶地嘛,現(xiàn)在深圳沒地了。NBD:舊改會催生出很多寫字樓。
張遠(yuǎn):是很麻煩,所以我們今年上半年就在賣卓越城,上半場沒有競爭者。我下半年陸續(xù)賣一些,這一片的寫字樓應(yīng)該還是跟著卓越來定價吧,卓越在寫字樓這一塊還算是標(biāo)桿。
NBD:卓越自持會減少?
張遠(yuǎn):這個也是相對的??偭靠隙〞黾樱壤龝粫p少,不能太死板,很多人老問我是8:2還是7:3(銷售和自持比
例),說死了沒道理吧?畢竟分
母分子都是變量。大致行就行,我總的還是為了賺利潤,加快周轉(zhuǎn)。
NBD:因此對卓越來講,提高周轉(zhuǎn)也不一定要通過調(diào)整產(chǎn)品業(yè)態(tài)來實現(xiàn)。
張遠(yuǎn):是的,寫字樓跟住宅還不一樣,它的功能更明確,住宅的要求更復(fù)雜,而且不可能不賣就租。所以寫字樓挺好的,但是商場比較麻煩。
NBD:卓越不會在商場這塊擴大?
張遠(yuǎn):我們的商業(yè)軍團(tuán)前天(7月29日)正式宣布成立,人現(xiàn)在可能是(各部門中)最少的,但我說地產(chǎn)給你們創(chuàng)造了一頂帽子,中國商業(yè)地產(chǎn)排第三的帽子,頂著這個往前走,沒問題。
“房產(chǎn)行業(yè)還有10~15年”/
NBD:你剛才說房產(chǎn)行業(yè)還有10~15年,這是基于什么得出的判斷?
張遠(yuǎn):凡事總有個極致,中國不可能造出13億套房子。學(xué)數(shù)學(xué)的人就這樣研究問題,總有個極限,終端不是無窮大,現(xiàn)在在不斷地造房子,不斷地逼進(jìn)這個極限,總有不造房子的時候。
NBD:那10~15年如何算出來的呢?
張遠(yuǎn):根據(jù)城市化率啊,現(xiàn)在到53%,到70%左右建房的速度就會降下來,現(xiàn)在每年增長1.8~2個點,這就是很簡單的數(shù)學(xué)問題。卓越現(xiàn)在一般都是在一二線城市。
NBD:你不看好三四線城市?
張遠(yuǎn):看怎么分,三四線城市本來是動態(tài)的,我現(xiàn)在講得很清楚,三點一線可以投,三點是長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海,一線就是西安、重慶、成都、武漢、長沙,中西部的部分省會城市。其他地方為什么不能去?中西部的人口這幾年是凈流出的,只有省會城市是凈流入的,凈流出的城市哪里敢進(jìn)去?
NBD:最近中央政治局會議上的講話被業(yè)內(nèi)看成是利好。
張遠(yuǎn):今年應(yīng)該是比較好的時機,與我們對宏觀的判斷也是一致的,還能大干,可以大干。很難得有積極的財政、貨幣政策出來。
NBD:今年以來進(jìn)行的金融體制的改革,你覺得對房地產(chǎn)有什么影響?
張遠(yuǎn):金融體制的大改革,短期內(nèi)可能會提高資金的成本,但長期來講,對民營企業(yè)絕對是一個大利好。許多房企為什么敢那樣拿地?成本低啊,我們的成本肯定比它們高。今后如果利率改革,上不封頂,銀行不可能把這個利差讓給國有企業(yè)去賺,對大家都公平了。我不害怕,我歡迎金融體系改革,包括利率放開、私人銀行的開設(shè)等。
NBD:你一直在提在呼吁公平。
張遠(yuǎn):政府倡導(dǎo)的是要走市場化道路。任志強說得很清楚,商品房這個東西,有錢就買,沒錢就不買,在錢這個事上,它相對是公平的,這恰恰是市場能解決的問題,公平和效率。但保障房不一樣,憑什么你有資格我沒資格?保障房說了這么多年,建起來多少,最后還是得大的開發(fā)商,讓開發(fā)商來解決這效率。政府完成不了這個東西,效率和公平應(yīng)該讓市場來解決。
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