今年7月，萬(wàn)科總裁郁亮提出了最多十年房地產(chǎn)行業(yè)就要出現(xiàn)天花板的觀點(diǎn)，被行業(yè)很多人士所接受。中金公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧?kù)o鞭說(shuō)，未來(lái)的十年其實(shí)是結(jié)構(gòu)的十年。2010年的人口普查得出的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可以預(yù)測(cè)未來(lái)三到五年全國(guó)的住宅需求將快速向下降，每年的幅度在2%~4%。在這樣一個(gè)背景下，不出10年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額的天花板便顯而易見(jiàn)。在這樣的情況下，萬(wàn)科提出了轉(zhuǎn)型城市服務(wù)配套商的角色定位，為即將到來(lái)的營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)革命，作好了準(zhǔn)備。

事實(shí)上，察覺(jué)到行業(yè)即將出現(xiàn)天花板的并不只萬(wàn)科。吳亞軍談到龍湖所以會(huì)出現(xiàn)“V”型增速下滑，認(rèn)為更多地是為了公司股東的利潤(rùn)、股價(jià)、融資成本和資金量所作的主動(dòng)調(diào)整，因此未能完全迎合資本市場(chǎng)對(duì)于業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的漂亮曲線要求，而是更為務(wù)實(shí)地從股東利益角度提前作出的戰(zhàn)略性調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士分析：龍湖的“V”型增速下滑，并不僅僅是短期調(diào)整的需要，恰好也可以更好地應(yīng)對(duì)在十年內(nèi)將出現(xiàn)的行業(yè)天花板。此前，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，住宅開(kāi)發(fā)的行業(yè)天花板將在十年內(nèi)出現(xiàn)，企業(yè)必須提前轉(zhuǎn)型。龍湖選擇向已完成轉(zhuǎn)型的香港房企，通過(guò)持有部分商業(yè)物業(yè)，獲得穩(wěn)定租金收入，提前準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)將要出現(xiàn)的行業(yè)天花板。

龍湖增速放緩：帶來(lái)的收益

上市以來(lái)，人們看到的是一個(gè)堅(jiān)持有質(zhì)量增長(zhǎng)的龍湖。的確在過(guò)去三年間，龍湖可以說(shuō)是在負(fù)債率控制、融資成本以及土地市場(chǎng)“抄底”三個(gè)領(lǐng)域表現(xiàn)卓越。

去年9月，龍湖地產(chǎn)在當(dāng)年度內(nèi)房股企業(yè)需和港資太古集團(tuán)需要股價(jià)大幅折讓才能順利配股的背景下，以較低的股價(jià)折扣，成功融資30.89億元港幣，成功將凈負(fù)債率調(diào)整至50%以下。

去年10月份，龍湖又憑借著低負(fù)債率的優(yōu)勢(shì)以?xún)H僅6.875%融資成本發(fā)行了4億美元優(yōu)先票據(jù)。

今年，龍湖更是融資動(dòng)作頻頻。先是1月份以6.75%的息率發(fā)行了5億美元票據(jù)，7月更是從13家境外銀行，以3.8%的超低貸款利率獲得了近77億元港幣的銀團(tuán)貸款。

龍湖之所以能在資本市場(chǎng)不斷獲得大量低成本的融資，根本原因就是龍湖的發(fā)展足夠穩(wěn)健和安全。

大量的低成本融資給了龍湖在土地市場(chǎng)抄底的機(jī)會(huì)。懂得土地市場(chǎng)過(guò)去一兩年價(jià)格趨勢(shì)的投資者可能會(huì)知道，這意味著龍湖未來(lái)三五年可能帶給股東的收益和回報(bào)將會(huì)十分可觀。大量的在手現(xiàn)金不僅確保了龍湖在2011年市場(chǎng)最冷的時(shí)候資金無(wú)虞，還讓龍湖在2011年下半年到2012年上半年這個(gè)土地市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)流標(biāo)的年份里，成功低價(jià)抄底，購(gòu)買(mǎi)了不少更靠近城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，在短短一年時(shí)間完成土地?fù)Q倉(cāng)。比如去年8月以底價(jià)摘得的杭州春江彼岸項(xiàng)目，樓面價(jià)為9504元/平方米，而兩個(gè)月后中海隔江摘得的三堡地塊，扣除配建的保障房面積，折算到可售部分的樓面價(jià)約為28000元/平方米。項(xiàng)目今年6月首次開(kāi)盤(pán)推出784套，兩小時(shí)去化率逾90%，創(chuàng)當(dāng)?shù)亟?年單項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額、套數(shù)及面積三項(xiàng)紀(jì)錄。截至當(dāng)月底，該項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)逾20億元，而這正是龍湖“近城區(qū)、控規(guī)模、高周轉(zhuǎn)”策略的驗(yàn)證。

此外，2011年8月，龍湖在上海拍得的虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)地塊，當(dāng)時(shí)底價(jià)僅30.54億元，折合樓面價(jià)僅10503元/平方米。而今年1月同一區(qū)域出讓的同一性質(zhì)地塊，樓面價(jià)卻突破2萬(wàn)元。再比如去年9月，龍湖獲得北京孫河雙瓏原著的樓板價(jià)僅為20100元/平方米，而同區(qū)域今年最新成交的土地，再扣除保障房面積外，樓板價(jià)高達(dá)48400萬(wàn)元/平方米。此前，旭輝集團(tuán)行政總裁林峰曾認(rèn)為，土地價(jià)格的上漲，意味著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。這也可以看出，僅這三地塊未來(lái)兩三年內(nèi)將給龍湖帶來(lái)的收益會(huì)有多可觀。

根據(jù)年報(bào)，截至2012年底，龍湖地產(chǎn)土地儲(chǔ)備合計(jì)3952萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3582萬(wàn)平方米。截至2010年12月31日,龍湖地產(chǎn)土地儲(chǔ)備合計(jì)3161萬(wàn)平方米,權(quán)益面積則為2824萬(wàn)平方米。

戰(zhàn)略調(diào)整：提前至天花板出現(xiàn)前的10年

按照寧?kù)o鞭的觀點(diǎn)，未來(lái)10年房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)高度集中，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入整合時(shí)代。而在未來(lái)的三到五年里，這種趨勢(shì)將非常明顯地表現(xiàn)出來(lái)。未來(lái)住宅市場(chǎng)將可能出現(xiàn)香港那樣，由十家企業(yè)壟斷整個(gè)住宅市場(chǎng)的所有份額。

如果這種局面一旦出現(xiàn)，那么商業(yè)地產(chǎn)地位的重要性將勢(shì)必顯現(xiàn)。香港的“四大地產(chǎn)巨頭”——長(zhǎng)和、新鴻基、新世界、九龍倉(cāng)幾乎每一家的投資類(lèi)物業(yè)租金收益都要占到其銷(xiāo)售總收入的接近一半。

正是因?yàn)檫@種穩(wěn)定的租金收益比重，讓香港地產(chǎn)商熬過(guò)了金融海嘯，也能輕松應(yīng)對(duì)市場(chǎng)天花板。

事實(shí)上，在過(guò)去的數(shù)年時(shí)間里，龍湖一直在向香港地產(chǎn)商學(xué)習(xí)，不斷提高收入的穩(wěn)定性。根據(jù)此前媒體的報(bào)道，龍湖每年會(huì)將至多10%銷(xiāo)售回款投入到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，這個(gè)數(shù)據(jù)既保證了商業(yè)戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)又不至于沉淀大量現(xiàn)金流。而巧合的是，龍湖的銷(xiāo)售回款率正好優(yōu)于行業(yè)10%以上，因此，僅靠?jī)?yōu)于行業(yè)的回款管理，就可以對(duì)沖商業(yè)投入的現(xiàn)金壓力。

按照龍湖的計(jì)劃，大約在十五至二十年以后，龍湖的租金收入將達(dá)到其營(yíng)業(yè)總收入的20%。如果這個(gè)目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)，那么龍湖在遇到行業(yè)天花板時(shí)，股東也不需要擔(dān)心業(yè)績(jī)會(huì)出現(xiàn)下滑。

龍湖高達(dá)82%的客戶(hù)忠誠(chéng)度，確保了其在住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和行業(yè)份額。而商業(yè)地產(chǎn)的租金大幅增長(zhǎng)，則可減輕整個(gè)住宅市場(chǎng)需求下滑后龍湖的業(yè)績(jī)壓力。

某種意義上，龍湖的“V型增速下滑”，也與吳亞軍的未雨綢繆有關(guān)。從2011年開(kāi)始，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加快了動(dòng)作，相繼在北京、上海競(jìng)得多幅商業(yè)或綜合開(kāi)發(fā)地塊。來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，對(duì)集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的比重也不斷增大。

應(yīng)對(duì)十年后的行業(yè)天花板，龍湖可能是投入最多的一家公司。其他房企雖然也預(yù)計(jì)到未來(lái)將出現(xiàn)這一趨勢(shì)，作出一些新的嘗試，但轉(zhuǎn)型方向尚不清晰。

充足貨量應(yīng)戰(zhàn)“枯水期”

從今年上半年開(kāi)始，北京、上海、福建、杭州、南京等一些地區(qū)，出現(xiàn)了供應(yīng)緊張的現(xiàn)象。由于受到市場(chǎng)調(diào)整影響，2011年和2012年上半年房企的開(kāi)發(fā)增速放緩，一些地區(qū)的供應(yīng)出現(xiàn)了暫時(shí)性的緊缺，日光盤(pán)不斷出現(xiàn)。

有機(jī)構(gòu)在研究一些企業(yè)七八月份的銷(xiāo)售時(shí)，就曾分析，這些企業(yè)的業(yè)績(jī)有可能出現(xiàn)大幅下滑，原因之一就是土地供應(yīng)的青黃不接。

此前，2011年到2012年上半年，土地市場(chǎng)成交低迷，很多地塊未能成功出售。而2012年下半年到今年上半年，土地價(jià)格又大幅走高，房企往往需要以非常高的溢價(jià)率才能買(mǎi)到地。

在這樣一個(gè)背景下，一些企業(yè)因?yàn)樵谶@兩年間極少出手買(mǎi)地，可以開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資源已近枯竭。有機(jī)構(gòu)就曾預(yù)測(cè)杭州一家房企的土地儲(chǔ)備說(shuō)，如再不拿地，到2015年這家公司的業(yè)績(jī)將難再保證。

另外一些企業(yè)則開(kāi)始放慢自己的銷(xiāo)售節(jié)奏，不愿意低價(jià)賤賣(mài)項(xiàng)目。比如，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就曾向媒體公開(kāi)透露，暫時(shí)停掉了被他認(rèn)為賣(mài)虧了的無(wú)錫綠城融創(chuàng)合作項(xiàng)目。在銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)無(wú)憂，暫無(wú)因新增土地而需要大量資金需求的背景下，融創(chuàng)選擇了放慢節(jié)奏。

但是在行業(yè)供應(yīng)的枯水期，龍湖卻有充足可售的貨量可以銷(xiāo)售。根據(jù)龍湖此前公布的數(shù)據(jù)，下半年，沈陽(yáng)唐寧ONE、大連滟瀾山、上海紫都城、昆明水晶酈城等位于7個(gè)城市近10個(gè)新項(xiàng)目將陸續(xù)入市，屆時(shí)，龍湖在售項(xiàng)目將超過(guò)50個(gè)。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，龍湖未來(lái)幾年的發(fā)展增速曲線，也許在同行中會(huì)是最漂亮的幾家公司之一。

文/楊涵茗