每經(jīng)編輯 文/家彥    

盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，但并非所有房地產(chǎn)企業(yè)都能從中分一杯羹，注重高周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚、全國布局均衡的大型房企成為新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中的受益者，碧桂園便是其中的贏家之一。

根據(jù)碧桂園（02007，HK）日前公布的半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入269.4億元（人民幣，下同），同比增加60.7%，利潤約43.2億元，同比上升45%。除此之外，碧桂園上半年合約銷售額達(dá)到336.5億元，同比增長94%，在上市房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)搶眼。

碧桂園總裁莫斌表示，公司下半年將推出17個(gè)新盤，鑒于上半年強(qiáng)勁的業(yè)績表現(xiàn)，公司將根據(jù)三季度銷售旺季的實(shí)際情況考慮是否調(diào)整銷售目標(biāo)。摩根大通更預(yù)計(jì)，碧桂園今年合約銷售或達(dá)到700億元，這意味著公司將躋身一線龍頭的行列。

今年以來，與大型房企紛紛回歸一二線城市相比，碧桂園在三四線城市拓展力度卻有增無減，和許多房企折戟三四線城市相比，碧桂園卻活得相當(dāng)“滋潤”。

在莫斌看來，隨著國家大力推行新型城鎮(zhèn)化，擅長將“荒山野嶺”打造成“世外桃源”的碧桂園必然是獲益者之一，快速周轉(zhuǎn)、穩(wěn)健財(cái)務(wù)、高效管控正是碧桂園實(shí)現(xiàn)快速增長的最有力武器。

快速開發(fā)、快速銷售和快速回籠資金/

7月7日，江蘇丹陽，酷暑難耐，在這個(gè)人口僅百萬的縣級(jí)市，碧桂園卻在當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)了首個(gè)樓盤開盤單日銷售2000套房、收金20億元的業(yè)績，正如碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰所言，公司創(chuàng)造了縣級(jí)市的銷售神話。

同樣的故事在海南市場(chǎng)也在上演，碧桂園海南金沙灘這個(gè)濱海項(xiàng)目自3月份開盤后，一個(gè)月內(nèi)，碧桂園組織了2.2萬名客戶前往看盤，1600多套房子銷售一空，還有1.8萬名報(bào)名看盤者被排到7月份金沙灘二期開盤才能前往。

今年以來，類似的場(chǎng)景在碧桂園旗下項(xiàng)目不斷上演。6月15日，江蘇宜興的碧桂園剛開盤，3小時(shí)銷售4億元。一周后的6月22日，南通市的如東碧桂園開盤，3小時(shí)銷售700套，成交金額突破6億，同樣創(chuàng)下如東單日成交套數(shù)、金額、面積的歷史記錄。

公司半年報(bào)顯示，今年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售336.5億元，銷售面積507萬平方米，同比分別增長94%與78%，如此增速在上市房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)搶眼。

"從開工到預(yù)售只需6~8個(gè)月，集中精力做主流住宅，加速資金周轉(zhuǎn)，碧桂園與萬科堪稱快速周轉(zhuǎn)型企業(yè)的代表"，一位長期關(guān)注碧桂園的分析師表示，正是因?yàn)閳?jiān)持“快速開發(fā)、快速銷售和快速回籠資金”的原則，碧桂園才得以確保持續(xù)穩(wěn)健而出色的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

“快字訣”深入碧桂園所有項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以銷售為例，碧桂園總裁莫斌透露，公司對(duì)所有新盤的產(chǎn)品去化率有基本線的規(guī)定，就是新盤開售的“789原則”：希望樓盤第一次推出和開盤的時(shí)候，有提供80%的貨量（當(dāng)然是指小地塊），一周之內(nèi)去化率達(dá)到70%，一個(gè)月達(dá)到90%，這是內(nèi)部的規(guī)定，基本的底線是60%，這是碧桂園一貫的做法，快速開發(fā)和快速銷售。

廣州世聯(lián)地產(chǎn)董事長黎振偉認(rèn)為，近年來追求快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，但是能真正做好的企業(yè)卻屈指可數(shù)，歸根到底是因?yàn)榭焖僦苻D(zhuǎn)對(duì)于企業(yè)在發(fā)掘需求、管理監(jiān)控、投資開發(fā)等各方面有極高要求，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出差錯(cuò)都有可能出現(xiàn)滿盤皆輸?shù)木置妗?/p>

為了滿足快速周轉(zhuǎn)所帶來的規(guī)模擴(kuò)張需要，碧桂園持續(xù)提升公司的管理運(yùn)營體系。最為人熟悉的是，今年碧桂園的董事會(huì)擴(kuò)容以提升高管的“造血”能力，成員達(dá)到空前的21人，新增加的4位執(zhí)行董事都是在工程、營銷、設(shè)計(jì)、開發(fā)等領(lǐng)域有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人。最引人注目的莫過于將素有“清華神童”之稱的富力地產(chǎn)副總裁朱榮斌延攬進(jìn)來，委任為聯(lián)席總裁，主要負(fù)責(zé)投資、商業(yè)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的管理工作。

受益新型城鎮(zhèn)化/

今年以來，大型房企陸續(xù)回歸一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，萬科、保利、恒大等龍頭企業(yè)更是大手筆在一線城市搶地，但與之相對(duì)，碧桂園在拓展三四線城市的道路上走得相當(dāng)堅(jiān)決。

“最近有不少同行在全國戰(zhàn)略布局上作出調(diào)整，很多人關(guān)心我們是否會(huì)跟隨，我認(rèn)為每一家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該有自己的策略和方向，是否放棄三四線城市不是重點(diǎn)，關(guān)鍵是企業(yè)要健康運(yùn)行”，莫斌表示。

在莫斌看來，碧桂園需要堅(jiān)持自身特色，而非隨波逐流。“我們的策略不變，仍然是關(guān)注一、二線城市近郊，三、四線城市為主，甚至有可能深入到四、五線城市。只要有市場(chǎng)需求的地方，就應(yīng)該有市場(chǎng)，市場(chǎng)如何抓住，要看我們的產(chǎn)品系列和房屋的性價(jià)比，是否符合當(dāng)?shù)氐男枨?，只要符合的話，有這樣的市場(chǎng)，我們都不會(huì)放棄”。

隨著國家將 “新型城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略提升到了一個(gè)新的高度，城鎮(zhèn)化將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，二三線城市將成為房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，提前布局二三線城市的碧桂園顯然是新型城鎮(zhèn)化的受益者。

反映在業(yè)績上，碧桂園在大本營廣東省以外項(xiàng)目的銷售金額占比從2008年的24%大幅提高至2013年上半年的45%。與此同時(shí)，在碧桂園上半年銷售情況不錯(cuò)的樓盤中，大部分均位于二三線城市，與不少房企折戟二三線城市相比，碧桂園卻活得相當(dāng)“滋潤”。

“碧桂園能在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)生存并發(fā)展，最重要的是它很善于發(fā)掘當(dāng)?shù)匦枨螅芨鶕?jù)當(dāng)?shù)氐娜饲槲幕粩噙M(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新以滿足客戶需求”，黎振偉表示，例如在廣東的三線城市江門，碧桂園前前后后總共開發(fā)了十八個(gè)樓盤，這樣的深耕能力確實(shí)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)樹一幟。

事實(shí)上，碧桂園一直在踐行董事局主席楊國強(qiáng)所制定的發(fā)展戰(zhàn)略，楊曾經(jīng)表示，中國要發(fā)展不能只把眼光放在大城市，除了北上廣深，還有很多的縣城也要發(fā)展，加快當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化速度，提供更多人買得起的好房子，才是碧桂園的生存之道，這恰恰與國家的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不謀而合。

在莫斌看來，對(duì)于擅長將“荒山野嶺”變成“世外桃源”的碧桂園而言，新型城鎮(zhèn)化必然是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，目前碧桂園已經(jīng)與多個(gè)地方政府就新型城鎮(zhèn)化做嘗試性探討，未來一旦實(shí)施，碧桂園必然是地方政府首選的合作伙伴之一。

17項(xiàng)目入市助力全年銷售/

按照今年年初制定的620億銷售目標(biāo)計(jì)算，上半年碧桂園銷售完成率已經(jīng)達(dá)到54%，完成全年目標(biāo)壓力不大。隨著下半年17個(gè)全新項(xiàng)目入市，碧桂園全年突破620億銷售目標(biāo)的可能性很大。

據(jù)莫斌透露，下半年碧桂園計(jì)劃推出17個(gè)新盤，并首度進(jìn)軍甘肅省和福建省，進(jìn)一步深化碧桂園全國性步伐。除了新盤之外，已開盤的項(xiàng)目陸續(xù)有新貨量推出。

在眾多新盤中，最受關(guān)注的莫過于馬來西亞新項(xiàng)目。據(jù)莫斌介紹，碧桂園馬來西亞新山項(xiàng)目的會(huì)所、售樓部和樣板房，以及整個(gè)展示區(qū)的公建、配套、商業(yè)街、海灘、游泳池和園林綠化，已經(jīng)正式開放，市場(chǎng)反響非常強(qiáng)烈，項(xiàng)目8月6日起開始正式對(duì)外銷售。加上吉隆坡的項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的可售貨量達(dá)160億元左右。

“我們預(yù)計(jì)馬來西亞項(xiàng)目內(nèi)地買家占比將達(dá)到50%”，莫斌表示，有信心這兩個(gè)項(xiàng)目將帶來非常可觀的銷售業(yè)績，并有可能成為今年碧桂園的銷售亮點(diǎn)。

瑞士信貸預(yù)計(jì)，馬來西亞項(xiàng)目下半年可為碧桂園貢獻(xiàn)超過80億元人民幣合約銷售額。摩根大通更認(rèn)為，碧桂園在今年前7個(gè)月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的65%，隨著下半年更多項(xiàng)目入市，相信集團(tuán)已內(nèi)部提高了2013年全年的銷售目標(biāo)。在同一銷售率的目標(biāo)下，這意味著合約銷售總額將達(dá)到700億元人民幣。

對(duì)于下半年會(huì)否上調(diào)全年銷售目標(biāo)，莫斌并不太在乎，在他看來，企業(yè)發(fā)展就如在大海中航行，不僅要快，更要穩(wěn)。尤其在國內(nèi)外流動(dòng)性收緊的大背景下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力是碧桂園持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

半年報(bào)顯示，碧桂園的現(xiàn)金及銀行存款(包括受限制現(xiàn)金)共約215.1億元，總借貸余額約456.4億元，其中銀行及其他借款約269.1億元和優(yōu)先票據(jù)約187.3億元，負(fù)債率為60.1%，盡管較去年有所上升，但依然處在安全范圍。

“我們一直很注重現(xiàn)金流管理，因?yàn)橘Y金管理是企業(yè)生存發(fā)展的命脈，公司與四大銀行始終保持著良好的合作關(guān)系，融資渠道暢通，不管外面風(fēng)吹雨打，碧桂園都不存在資金壓力”，莫斌表示。

（文/家彥）