每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

本以為能享受廣州國際金融城所帶來的升值效應，但開發(fā)商的突然“變卦”卻摧毀了許多業(yè)主的財富夢。

近日，有關業(yè)主向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映稱，位于廣州市科韻路天河軟件園區(qū)內(nèi)的商業(yè)性公寓項目——方圓E時光于去年年中在尚未獲得預售證的情況下，違規(guī)收取客戶定金。一年之后，開發(fā)商方圓地產(chǎn)以項目轉(zhuǎn)為自持的理由要求給客戶退款，項目封盤不賣，大批“準業(yè)主”受到影響。

在這場違約風波的背后，是涉嫌違規(guī)銷售帶來糾紛的一個縮影。

收定金一年后“變卦”/

去年7月，劉偉（化名）在方圓E時光以總價72萬元買下了一套36平米的小公寓，并為此繳納了約57萬元的定金，原以為淘到了一套價廉物美好房子，沒想到一年之后被開發(fā)商方圓地產(chǎn)告知無法簽約，并要求退款。

據(jù)了解，劉偉通過內(nèi)部認購的方式，與開發(fā)商方圓地產(chǎn)簽下認購協(xié)議，并支付了80%的房款作為定金，單價約為20000元/平方米。方圓地產(chǎn)當時表示，由于項目仍在申請預售證，預計將在去年末正式簽約。

但令劉偉意想不到的是，從去年末開始，方圓地產(chǎn)以各種理由拖延簽約，直至今年6月，方圓地產(chǎn)告訴劉偉，項目不再對外銷售，并將退還此前繳納的定金。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱資料獲悉，方圓E時光位于廣州天河軟件園科韻園區(qū)，項目占地面積約10000㎡，總建筑面積約56000㎡，由寫字樓與公寓組成，共29層高。其中，公寓主打小戶型產(chǎn)品，主要包括36、55、68平方米三種精致裝修戶型。方圓E時光的開發(fā)商為廣州萬鵬置業(yè)發(fā)展有限公司，是方圓地產(chǎn)旗下的公司。

據(jù)劉偉透露，在去年7月舉辦的內(nèi)部關系認購與優(yōu)惠認籌專場，方圓E時光反應熱烈，15層及以下單位被認購完畢，至少占總貨量六成，按照其總貨量432套計算，這意味著受影響的“準業(yè)主”或超259戶。

但當《每日經(jīng)濟新聞》記者于8月9日抵達項目現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)項目銷售大堂已經(jīng)緊鎖，現(xiàn)場沒有一位銷售人員，只有部分工程人員仍在施工。

據(jù)了解，位于項目旁的知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)網(wǎng)易公司有不少員工參與了去年的優(yōu)惠認購，有網(wǎng)易員工在現(xiàn)場向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，他們許多同事在去年7月參與方圓E時光的內(nèi)部認籌活動，并繳納了2萬元訂金，方圓地產(chǎn)原本答應其最晚將在去年年末正式簽約，但最終等來的結果是項目不再銷售。

牽出資金疑云/

“一年前，方圓E時光要我們繳納全價80%的錢，告訴我們預售證正在辦理，一年后的現(xiàn)在告訴我們預售證辦不下來。方圓，你當時用我們的錢時那么信誓旦旦，現(xiàn)在辦不下來要退我們的錢，有那么容易嗎？”在搜房網(wǎng)的方圓E時光業(yè)主論壇上，鋪天蓋地的質(zhì)疑聲幾乎炸開了鍋。

對此，方圓地產(chǎn)相關人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，項目停止銷售是公司今年根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略與市場形勢所作出的決定，目前公司已經(jīng)決定自持方圓E時光物業(yè)，但未來發(fā)展用途尚未最終確定。

“我們的項目從來沒有正式對外發(fā)售，去年參與內(nèi)部認購的客戶接近七成都是公司內(nèi)部員工，他們已經(jīng)接受退款，剩下的部分是通過內(nèi)部員工關系認購以及內(nèi)部優(yōu)惠認籌的客戶，這部分客戶也在陸續(xù)退款，也有部分仍在跟公司協(xié)商處理方案。”方圓地產(chǎn)相關人士透露。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規(guī)定，明確指出未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質(zhì)的費用。

一位房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，方圓地產(chǎn)在尚未取得預售證的情況下收取定金，不管是針對內(nèi)部員工還是關系客戶，都屬于違反商品房預售制度，雖然目前在廣州仍有少量樓盤有類似的行為，但大多數(shù)項目均會在短期內(nèi)取得預售證并迅速簽約，像方圓E時光這種收了定金又變卦不賣的情況極為少見。

令人疑惑的是，既然方圓E時光遠沒有達到預售條件，為何方圓地產(chǎn)在去年就大規(guī)模舉行內(nèi)部認購？

一位接近方圓地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴記者，方圓地產(chǎn)在前兩年曾遭遇資金壓力，公司在2011年下半年也傳出大面積裁員，方圓E時光由于地段優(yōu)異且戶型面積較小容易消化，因此在沒有達到預售標準的情況下，方圓地產(chǎn)希望“低調(diào)”通過內(nèi)部關系的方式低價發(fā)售快速回籠資金緩解壓力。不過對于上述說法，記者未獲得方圓地產(chǎn)方面回應。

準業(yè)主要求賠差價/

對于去年下定的許多 “準業(yè)主”，此次“變卦”讓他們失去的不僅是一套房子，還有豐厚的升值空間。

去年8月，備受矚目的廣州國際金融城規(guī)劃出爐，資料顯示，國際金融城規(guī)劃范圍為8.0平方公里，起步區(qū)為1.32平方公里，西起科韻路、東至車陂路、北起黃埔大道、南至珠江岸線。按照規(guī)劃，廣州國際金融城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將以金融監(jiān)管、金融企業(yè)和金融配套為核心，引領銀行、證券、保險、總部經(jīng)濟、產(chǎn)權交易、信息行業(yè)及相關的服務配套行業(yè)集聚發(fā)展，打造廣州的“華爾街”，將成為比肩珠江新城的又一個商務中心。

隨著廣州國際金融城規(guī)劃的落實，相關板塊房價隨即被“炒高”，尤其在今年2月，首批金融城地塊成功出讓，最高樓面地價達到17761元/平方米，只要與“金融城”沾邊的相關地段，一、二手房價均水漲船高，該板塊目前僅有新盤江源半島花園毛坯房，均價直線飆漲至5萬元/平方米，即使在二手房市場，東圃、員村等板塊二手房也在“金融城”概念的支撐下漲價，以東圃板塊的天朗明居為例，價格已達23000元/平方米，單價較1月份上漲5000元左右。

“位于科韻路的方圓E時光也沾了金融城的光，項目的吹風價也是水漲船高。”科韻路某中介一位地產(chǎn)經(jīng)紀告訴記者，直至今年6月，項目吹風價已經(jīng)達到35000元/平方米?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，按照35000元/平方米的吹風價計算，方圓E時光較其在去年7月簽訂認購協(xié)議時約20000元/平方米的單價漲了75%。

正因如此，對于許多去年低價買入方圓E時光的“準業(yè)主”而言，開發(fā)商變卦不賣造成其財富損失慘重。劉偉告訴記者，目前方圓地產(chǎn)已經(jīng)給出補償方案，即按照業(yè)主繳納的定金金額為標準，額外給予16%的補償金，但劉偉認為，與項目巨大的升值空間相比，這點賠償算不了什么，開發(fā)商應該更多地從客戶角度出發(fā)。

對此，方圓地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，方圓E時光從未正式對外發(fā)售，自然也不存在真正售價，客戶根據(jù)所謂的吹風價要求賠償并無理據(jù)可依，公司目前給予客戶賠償額度已經(jīng)很合理，如果客戶依然不滿意，也可以通過法律等正規(guī)渠道去解決。

廣東格林律師事務所律師合伙人張旭鋒向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，認購協(xié)議也同樣受到法律保護，如果開發(fā)商沒有根據(jù)協(xié)議條款完成簽約與交樓，甚至違反協(xié)議拒絕銷售，準業(yè)主可以民事訴訟開發(fā)商違約，要求遵守合同或者給予經(jīng)濟賠償。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則提醒說，樓盤未獲預售許可禁收定金是住建部的明文規(guī)定，消費者在購房時應該留意關注項目是否取得預售許可，切勿盲目繳納各種類型的定金，否則其簽下的認購協(xié)議可能無法得到法律的保障。