最近，大量斷供房公開拍賣，突然讓“斷供”一詞在溫州市民中受到了前所未有的關(guān)注。

許多溫州市民發(fā)現(xiàn)，由于房價(jià)的不斷縮水，他們過去買房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價(jià)，房屋已變成了負(fù)資產(chǎn)。“斷”還是“供”？成為了溫州市民茶余飯后的談資。

斷供房的涌現(xiàn)，也意味著溫州銀行業(yè)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之而來。近日，證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查獲悉，溫州銀行業(yè)其實(shí)早已意識到斷供房帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并于去年底聯(lián)合溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家及學(xué)者，向溫州市政府反映房價(jià)大幅下跌帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，希望當(dāng)?shù)卣艹雠_相關(guān)拯救政策，這也構(gòu)成了溫州此次限購令松綁的重要背景。

房價(jià)腰斬引發(fā)斷供

鹿城廣場是溫州標(biāo)志性豪宅，也代表著溫州樓市的最高價(jià)。在2011年溫州房價(jià)火爆時(shí)，鹿城廣場的房價(jià)曾超過10萬/平方米，但如今市場價(jià)跌至4萬/平方米，甚至有喊出3.28萬元/平方米的案例。

在這個(gè)富人云集的樓盤中，入駐的商業(yè)公司不多，溫州惠信資產(chǎn)管理有限公司是其中之一。

該公司副總經(jīng)理金萩娟稱，當(dāng)時(shí)樓市火爆時(shí)，鹿城廣場的掛牌價(jià)一度達(dá)到了12萬元/平方米，一個(gè)朋友以9萬元/平方米在購置了一套，現(xiàn)在還處于深套中。高達(dá)12元/平方米物業(yè)管理費(fèi)，使得進(jìn)駐鹿城廣場的成本較高，所以目前的該樓盤入住率不超過五成。

在溫州，價(jià)格腰斬的樓盤不只是鹿城廣場。曼哈頓、京都城，鉑金家園、香緹半島等，這些曾經(jīng)的高檔樓盤，成為此輪溫州房價(jià)跳水的重災(zāi)區(qū)。

房價(jià)大幅跳水使得許多人發(fā)現(xiàn)，他們過去買的房子，價(jià)值正在縮水，而他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價(jià)，成了負(fù)資產(chǎn)。于是一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。

除了個(gè)人按揭房出現(xiàn)斷供現(xiàn)象外，通過擔(dān)保公司貸款的房源，也是斷供較為集中的房源。

溫州好旺角房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陳德賺稱，受多套或者個(gè)人經(jīng)濟(jì)問題的限制，此前很多溫州購房者只能通過尋求擔(dān)保公司的幫助，最終如愿在銀行辦理了購房按揭手續(xù)。銀行方面當(dāng)時(shí)以為，第三方擔(dān)保使得貸款更有保障。殊不知，民間借貸危機(jī)使得擔(dān)保公司紛紛倒閉。如此一來，抵押物價(jià)格下降，擔(dān)保人又沒能力償還，貸款完全高于抵押物，這樣的情況下，斷供也就發(fā)生了。

擔(dān)保公司一直在溫州民間資本市場中充當(dāng)著重要的角色。火爆時(shí)，溫州擁有的擔(dān)保公司曾經(jīng)多達(dá)近300家，但民間借貸風(fēng)波后，溫州的擔(dān)保公司數(shù)量大幅減少。

雖然溫州各界對于斷供房的起因眾說紛紜，但從受訪人的觀點(diǎn)來看，房價(jià)腰斬、炒樓及民間借貸危機(jī)等三大因素的綜合，是造成如今溫州樓市斷供的主要原因。

斷供房批量拍賣

如果不是公開拍賣，恐怕沒有多少人會(huì)知道溫州樓市的斷供現(xiàn)象。但伴隨著斷供房的批量上市，斷供房在溫州已成為公開的秘密。

不久前，一套鉑金家園的斷供房，經(jīng)溫州匯豐拍賣行成功拍出，丁望遠(yuǎn)就是當(dāng)時(shí)的拍賣師。

丁望遠(yuǎn)稱，因?yàn)槭袃r(jià)已經(jīng)不值銀行貸款，購房者選擇了斷供，現(xiàn)在溫州中院的拍賣房，很多都是斷供房。

以鉑金家園一套120平方米房源為例，2011年，該小區(qū)的售價(jià)高達(dá)5萬元/平方米，按照首付三成，銀行按揭貸款高達(dá)420萬元。但是，現(xiàn)在價(jià)格只有2萬/平方米，上述房源僅值240萬元。這樣一來，也意味著這里的房子市值，已經(jīng)抵不了銀行的貸款。于是業(yè)主選擇斷供，讓銀行強(qiáng)制拍賣。

溫州樓市陷入今日之窘境，與當(dāng)?shù)劂y行不無關(guān)系。

很多溫州人士認(rèn)為，當(dāng)年溫州房價(jià)的暴漲，是炒房客聯(lián)合擔(dān)保公司和銀行共同參與的結(jié)果，而房價(jià)暴跌，銀行受到牽連也是自然的事情。

據(jù)介紹，在放貸沖動(dòng)和監(jiān)管部門的默許下，溫州樓市的房貸亂象叢生。當(dāng)時(shí)，銀行的房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松了真實(shí)性審核。如此種種，也嚴(yán)重影響了銀行的資產(chǎn)安全性。

在2008年金融危機(jī)時(shí)，廣州、深圳等地曾上演的斷供風(fēng)波就表明，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，那些低首付或者零首付的購房者，就會(huì)出現(xiàn)房不抵債的現(xiàn)象，不少購房者會(huì)選擇斷供，銀行也就成為了房東。

溫州樓市的斷供現(xiàn)象，顯然是當(dāng)?shù)劂y行不愿意看到的事情。記者近日曾試圖通過溫州銀監(jiān)局了解相關(guān)情況，但幾番嘗試卻未能如愿。

雖然溫州銀行業(yè)對斷供諱莫如深，但種種跡象表明，溫州樓市的斷供現(xiàn)象并非個(gè)案。在溫州當(dāng)?shù)孛襟w上，近期幾乎每天都能找到房源拍賣的公告。若電話咨詢這些房源的性質(zhì)，普遍以斷供房告知。

“目前，溫州債務(wù)糾紛案比較多，打官司都要排隊(duì)，像醫(yī)院看門診一樣。”丁望遠(yuǎn)介紹，從起訴、到執(zhí)行、再到拍賣，一般需要半年的時(shí)間。再加上銀行對風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)奏把控，讓近段時(shí)間溫州市場的拍賣房開始增多。

溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文向記者坦承，目前溫州斷供房的數(shù)量尚無統(tǒng)計(jì)，但法院、拍賣行處置的銀行不良資產(chǎn)，已呈現(xiàn)直線上升的趨勢。當(dāng)?shù)孛襟w房產(chǎn)處置廣告的密集刊出，跑路企業(yè)的再度出現(xiàn)，這些不幸消息均是證明。

銀行有風(fēng)險(xiǎn)

按照現(xiàn)有的法規(guī)，如果選擇斷供，屬于購房者主動(dòng)違約，這就違反了貸款合同中的約定條款，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

“如果拍賣所得款不夠償還銀行債務(wù)，法院會(huì)給債權(quán)人出具一份債權(quán)憑證，在債務(wù)人有能力償還的情況下，債權(quán)人仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。”丁望遠(yuǎn)稱。

雖然從理論上來說，樓市斷供不會(huì)為銀行造成損失，但實(shí)際情況往往讓銀行成為最終的買單者。

“按照現(xiàn)有法規(guī)，銀行對斷供房拍賣后，差額部分業(yè)主方仍需承擔(dān)償還義務(wù)。但為什么還會(huì)斷供？是因?yàn)楹芏嗳艘炎咄稛o路，實(shí)在沒有能力再去償還銀行債務(wù)，并非惡意而為之。”對于目前溫州涌現(xiàn)出的斷供現(xiàn)象，周德文如是說。

根據(jù)目前法律約定，債務(wù)人擁有償還能力，是債權(quán)人繼續(xù)執(zhí)行債務(wù)追回權(quán)的前提。比如發(fā)現(xiàn)債務(wù)人以自己的名義買房購車，銀行方面就可以繼續(xù)申請債務(wù)追問；但如果債務(wù)人今后以其他人的名義購房置業(yè)，銀行就不能強(qiáng)制執(zhí)行。如此約定，也使得部分購房者愿意背上違約責(zé)任。

“斷供現(xiàn)象在今年上半年已經(jīng)出現(xiàn)，現(xiàn)在愈演愈烈。若不采取政策措施，比如調(diào)整限購限貸政策，恐怕會(huì)讓斷供現(xiàn)象進(jìn)一步蔓延。”周德文認(rèn)為，斷供棉擴(kuò)散，會(huì)嚴(yán)重摧毀房地產(chǎn)信心，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步惡化銀企關(guān)系，削弱社會(huì)信用基礎(chǔ)；會(huì)使企業(yè)不良貸款繼續(xù)上升；形成局部金融危機(jī)，社會(huì)和政府應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注。

實(shí)際上，溫州市方面早已意識到斷供引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。“去年年底，溫州銀行業(yè)，聯(lián)合地產(chǎn)企業(yè)家及當(dāng)?shù)貙W(xué)者向溫州市政府反映，房價(jià)大幅下跌可能會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)，希望當(dāng)?shù)卣艹雠_相關(guān)政策來化解風(fēng)險(xiǎn)，這也是溫州限購令松綁的重要背景。”一位不愿透露姓名的學(xué)者對記者如是說。

被外界稱為救市政策的限購令松綁出臺后，溫州也由此成為國內(nèi)唯一一個(gè)對限購令做出調(diào)整城市。溫州樓市是否借此企穩(wěn)，房價(jià)能否就此止跌，仍需時(shí)間來驗(yàn)證。

原文：http://house.hexun.com/2013-08-29/157529029.html