每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

京城樓市持續(xù)沸騰。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至28日，8月份北京新建住宅簽約套數(shù)達到了7839套，二手房住宅簽約套數(shù)達到了9680套，合計簽約則達到了17519套，上漲幅度達到了19.4%。

對于后市，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，2013年的“金九銀十”很可能熱度空前。市場量價爆發(fā)式的上漲，導(dǎo)致大部分開發(fā)商對10月后出臺長效機制已形成預(yù)期。同時，他表示，大部分房企都不愿錯過“金九銀十”的樓市黃金銷售季。因此，進入8月中下旬以后，房企紛紛打算在此期間密集推盤。

北京引領(lǐng)一線城市成交熱

北京正引領(lǐng)一線城市的行情熱?？硕饠?shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅成交呈現(xiàn)了火熱的一面。8月1日至28日，北京商品住宅成交量為88萬平方米。相比7月1日至28日的69萬平方米，上漲了28%。

對于北京成交量上漲的判斷，上海易居房地產(chǎn)研究院就早已發(fā)出過警示。該院對8月1日至21日的商品住宅成交數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，表明北京商品住宅成交已有明顯的上升，環(huán)比增幅達到了37%。易居研究院認為，全國樓市雖處于暑假，但部分城市背后較為強勁的購房需求，仍將推動成交量繼續(xù)上升。

相關(guān)研究表明，從目前全國樓市看，一二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌。2012年以來，過多供應(yīng)的信貸是市場出現(xiàn)反彈的主要原因。這些影響房價上漲的因素目前依然存在。如果在2013年下半年，樓市信貸不收緊，房價必然繼續(xù)上漲。這凸顯了當(dāng)前調(diào)控的難度。

對于一線城市而言，雖然“國五條”后限價政策相對較嚴(yán)格，但整體上漲趨勢依然明顯。整體來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位。同時，開發(fā)商的資金情況明顯好于往年。諸多因素，都使得調(diào)控樓市的難度明顯加大。很顯然，包括北京在內(nèi)的大部分城市，想要完成年度調(diào)控目標(biāo)的難度將非常大。

局部政策的松動，增加了“金九銀十”階段房價漲幅再次加快的可能性。

采用“限價”這類行政手段，人為遏制供應(yīng)畢竟不是治本之舉。尤其對于供不應(yīng)求的一線市場，用“精裝修拆分”等方式進行漲價的項目數(shù)量正在增加，而且一旦預(yù)售限制放松，成交的量價將明顯反彈。

從2013年前7月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)一枝獨秀。根據(jù)近日已經(jīng)公布的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，只有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在明顯上漲，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度沒有降低反而上升。

正因為如此，北京作為一線城市，市場行情火熱，顯然有了較大的經(jīng)濟與社會背景的支撐。對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進認為，北京集“一線城市”、“樓市調(diào)控最嚴(yán)厲”等因素為一體，這些背后都反映出北京樓市具備內(nèi)生的高增長性的特性。從這個角度看，未來北京的樓市量價齊漲，具有極高的概率。

樂觀情緒助力土地市場

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,截至日前,北京土地年度成交額共有3次突破千億,分別為2010年、2011年和2013年。前兩年都是11月以后才突破千億,而2013年在三季度就已突破千億。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，從住宅土地成交樓面均價看,今年達到了9365元/平米,同比上漲44.3%。

對此，張大偉認為，市場需求呈現(xiàn)了恐慌，而同時，各地頻繁出現(xiàn)的地王現(xiàn)象，又進一步導(dǎo)致需求恐慌。人們害怕在市場中再次踏空，特別是“國五條”對市場微乎其微的影響，導(dǎo)致各類需求逐漸對價格調(diào)整失去耐心，入市看房的積極性在增加。各地的地王高價很快傳遞到開發(fā)商的定價上。表面上看，各地的限價政策依然在執(zhí)行、二季度的房價相比一季度房價的漲幅在收窄。但實際上，購房者認為房價的性價比比較高，各地的日光盤依然非常普遍。“供應(yīng)增加后，購房者的選擇會增加，但北京等城市會因為二手房稅費較高或者二手房房主惜售，從而導(dǎo)致供應(yīng)量減少。新建住宅的供應(yīng)增加，將導(dǎo)致購房者再次集中入市。”張大偉表示。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，上周標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額167億，權(quán)益購地可建面積198萬平方米。而購地城市主要集中在一二線城市。

再回顧7月份行情。7月份10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額412億，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月份的434億和12月份的473億。另外從今年前7月的情況來看，10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為1387億，同比去年增長2.9倍之多。市場已形成這樣一種共識：如果下半年房地產(chǎn)政策面依然維持現(xiàn)狀，標(biāo)桿房企量價齊升的勢頭將繼續(xù)保持。一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將是標(biāo)桿房企爭奪的焦點。

張大偉認為，房企對后市集體看多且樂觀，對土地的渴求空前上漲。他表示，從整體市場走勢來看，土地作為房地產(chǎn)市場的唯一原料，高地價明顯刺激房價上漲。“爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場。”在他看來，樓市房價在“金九銀十”依然將維持上漲的趨勢。同時，資金面的寬裕將促使標(biāo)桿房企在土地市場頻頻出手，購地金額也將居高不下。

嚴(yán)躍進分析，從目前北京等市場來看，各種需求正日益膨脹。房企有拿地及加快產(chǎn)品去化的需求，而購房者有搶先入市的購房需求。這些需求呈現(xiàn)出歷史性的高漲，因此推動了目前的房價、地價等空前的高漲。對于目前政府提出建立長效機制的做法，嚴(yán)躍進認為，這固然是平抑市場高漲情緒的有效方式，但如何將這種機制注入現(xiàn)實的市場運作中，顯然并非易事。