溫州、深圳、蕪湖……近期多個城市不同程度上對房地產(chǎn)政策進行了微調(diào)。分析這些政策微調(diào)城市，可以發(fā)現(xiàn)它們有很多共性，樓市卻表現(xiàn)不盡如人意，地方政府在土地財政和樓市稅費收入方面面臨較大壓力。這些微調(diào)都圍繞“刺激剛需”和“自住需求”展開，被叫停的可能性不大。而這些不斷釋放的利好，則很可能從政策導(dǎo)向方面影響購房者的心態(tài)，為“金九銀十”的樓市爆發(fā)提供助力。

政策微調(diào)不斷

8月28日，蕪湖住建委發(fā)布了一則“促進畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)”的意見通知，其中規(guī)定本科學(xué)歷買房可免契稅并獲2萬元補貼，且博士、碩士、學(xué)士、專科生在蕪湖租房都可以享受政府補貼。這政策一經(jīng)發(fā)布，便立即引發(fā)廣泛關(guān)注，“救市”之名被炒得沸沸揚揚。值得一提的是，這并不是蕪湖出臺“救市”政策，去年2月，蕪湖就試圖“補貼”剛需及特定面積特定人群，不久就因與樓市調(diào)控大勢相左引發(fā)廣泛質(zhì)疑，被迅速叫停。

蕪湖之外，深圳與溫州近期對調(diào)控的“微調(diào)”也頗為引人注目。深圳近日出臺《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價核算方式將調(diào)整為單套住房總價核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價格標(biāo)準(zhǔn)按照單價計算，新標(biāo)準(zhǔn)實施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價標(biāo)準(zhǔn)介于160萬元至390萬元之間。普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使普通住宅的范圍有所擴大，可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房。

而溫州對于此前“極嚴(yán)厲”限購令的松綁則更具代表性。之前溫州的限購政策規(guī)定本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非本地戶籍家庭只能新購買一套住房，這在全國來說是最嚴(yán)厲的限購版本。而松綁后的政策規(guī)定本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買2套住房?；具_到與全國大多數(shù)城市的限購程度趨于一致。

調(diào)控放松背后

從這幾個調(diào)控政策微調(diào)的城市來看，都是樓市在成交量方面面臨較大壓力。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月單月，蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑力度達59%，環(huán)比也有26%的降幅。此外，當(dāng)月總成交面積13.95萬平方米，同比下滑58%，環(huán)比下滑23%。7月份成交套數(shù)、面積均創(chuàng)下年內(nèi)最低值。與此同時，蕪湖市場存貨也在不斷攀高，截止到7月底，該市庫存量達到27000余套，可供當(dāng)?shù)叵?1個月。

溫州房價從2011年9月開始連續(xù)22個月下降，連續(xù)數(shù)個月在“70個大中城市住宅銷售價格”中領(lǐng)跌全國房價，而在7月份甚至成為統(tǒng)計中唯一一個房價下跌的城市。庫存方面，截至8月上旬，溫州可售房源為37892套，涉及預(yù)售建筑面積為425.813萬平方米，其中住宅為22717套、303.93萬平方米。在全國大多數(shù)城市樓市基本面已持續(xù)回升、房價已步入小幅上漲通道的市場背景下，溫州房價的持續(xù)下跌成為一道“另類風(fēng)景”。值得一提的是，今年上半年，溫州市地區(qū)GDP為1695.30億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，增速較一季度回落0.3個百分點，低于浙江全省8.3%的增速。在多年近乎透支的樓市發(fā)展和房價上漲后，溫州市政府在經(jīng)濟發(fā)展和財政方面面臨巨大的壓力。

與北京、上海、廣州其余幾個樓市火爆的一線城市相比，深圳樓市一直不溫不火，甚至不如大多數(shù)二線城市。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，7月深圳商品住宅實際成交總套數(shù)為3396套，環(huán)比6月份下跌31.80%；7月每日累計成交面積32.99萬平方米，環(huán)比下跌30.56%；成交均價23115元/平方米，環(huán)比下跌4.68%；總成交金額為76.25億元，環(huán)比下跌33.81%。而在8月23日至8月30日的一周成交排行榜中，深圳也以總成交631套，日均90套的成績排在了9個主要一二線城市的倒數(shù)第一位。

銷售低迷若任由持續(xù)，將直接影響到當(dāng)?shù)卣恋劁N售，關(guān)系到財政收入，在不與中央政策主基調(diào)相違背的情況下，這幾個樓市成交壓力較大的城市，選擇政策微調(diào)。而從去年5月首套房貸款利率下調(diào)，政策釋放放松信號，至下半年“新國五條”效力減弱，政策已進入了一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。而近期各地涌現(xiàn)熱銷項目，房價也在預(yù)期中不斷上漲，中央層面則對此保持著容忍，并表示對房地產(chǎn)采取去行政化措施，也為一些地方政府的政策微調(diào)減少了阻力。

微調(diào)可能蔓延

從這兩個月各地樓市調(diào)控政策變化來看，當(dāng)下似乎迎來一波樓市政策定向?qū)捤尚星?。深圳普通住宅?biāo)準(zhǔn)的調(diào)整基本圍繞“自住需求”為主進行，溫州限購令定向?qū)捤梢仓徊贿^是在政策執(zhí)行上和原有其他限購城市看齊，稱不上放松。而蕪湖針對人才而設(shè)定的鼓勵性購房措施，以人才為由頭，應(yīng)該來說，如果嚴(yán)格執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，也基本上是以自住需求為主，可以改變當(dāng)前樓市成交量下滑的局面。

隨著對這些微調(diào)政策的默認(rèn)，接下來很可能會有更多城市加入微調(diào)行列，為“金九銀十”的樓市沖刺提供政策助力。一方面不同于一線城市廣泛的客源基礎(chǔ)、旺盛的剛性需求支撐，三四線城市客群主要來源于當(dāng)?shù)?，前幾年市場火熱加速房企大?guī)模開發(fā)，為后期市場供過于求埋下隱患；另一方面在供大于求、存量比較大的市場壓力下，三四線城市房價的上行壓力還不是那么大，“內(nèi)動力不足”，從政策微調(diào)入手成為這些城市擺脫現(xiàn)狀的重要途徑。

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