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自貿(mào)區(qū)刺激樓市 收獲利好需警惕透支

新華網(wǎng) 2013-09-17 11:31:50

業(yè)內(nèi)人士提出,從長期看自貿(mào)區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)收入方面的紅利會傳導(dǎo)至房價,但短期內(nèi)其對住宅的利好要弱于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)警惕自貿(mào)區(qū)帶來的升值空間被提前透支,并防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

新華社上海9月17日電(記者葉鋒)中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)方案公布在即,涉及相關(guān)區(qū)域和概念的房地產(chǎn)市場已明顯升溫。業(yè)內(nèi)人士提出,從長期看自貿(mào)區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)收入方面的紅利會傳導(dǎo)至房價,但短期內(nèi)其對住宅的利好要弱于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)警惕自貿(mào)區(qū)帶來的升值空間被提前透支,并防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

自貿(mào)區(qū)為局部樓市注入興奮劑

與上海自貿(mào)區(qū)直接相關(guān)聯(lián)的是浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊。隨著自貿(mào)區(qū)各類懸念陸續(xù)揭曉,幾個地區(qū)的樓市價格明顯上漲。

根據(jù)上海中原研究咨詢部的監(jiān)測數(shù)據(jù),僅進入9月份之后的11天內(nèi),上述四個板塊的新房成交量已經(jīng)超過了8月份,與8月同期相比增幅達到280.5%,并遠遠超過上海全市同期數(shù)據(jù)。

二手房方面,中原地產(chǎn)外高橋潼港門店的業(yè)務(wù)員告訴記者,板塊內(nèi)9月初交易量出現(xiàn)爆發(fā)式增長,買賣雙方熱情被充分激發(fā)。比如“潼港二村”的一套54平方米兩居室,8月底成交價為82萬元,目前掛牌價為90萬元,并且房東明確稱“決不議價”。“上煉二村”一套兩居室,目前房東掛牌價比8月底漲了10萬元,買家依然趨之若鶩,“僅一個晚上就有10多組客戶看房”。

二手房東惜售的情形也開始出現(xiàn)。在外高橋“仁恒家園”,一套三居室8月的掛牌價為430萬元,9月初有客戶看中此套房源而房東卻加價至460萬元,當客戶同意該價格并且愿意一次性付款時,房東卻表示“不想賣了”。外高橋、臨港等地區(qū)一些二手房中介告訴記者,近期一些房源加快撤牌,導(dǎo)致近一周交易量縮至正常交易量的六七成。

土地方面,臨港地區(qū)8月成交的一幅地塊樓板價達到每平方米4161元,比今年一二月當?shù)爻鲎尩耐恋貎r格上漲了30%左右。

有業(yè)內(nèi)人士認為,自貿(mào)區(qū)對房地產(chǎn)開發(fā)利好明顯。自貿(mào)區(qū)的一大重點內(nèi)容是金融創(chuàng)新,包括利率市場化、匯率自由匯兌、金融業(yè)對外開放、產(chǎn)品創(chuàng)新等探索。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為,這對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個福音,它可以為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來更寬的渠道、更快的速度、更多的選擇和更高的水準。

短期利好工業(yè)、商辦地產(chǎn)

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為,上海自貿(mào)區(qū)是一個經(jīng)濟發(fā)展平臺的創(chuàng)新探索,其重心在于產(chǎn)業(yè)。所以,自貿(mào)區(qū)以及周邊的商業(yè)地產(chǎn)會先迎來機會,比如物流基地建設(shè)、商務(wù)辦公需求等。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為,由于自貿(mào)區(qū)的利好因素驅(qū)動,物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)或?qū)⒃谶@個過程中不斷收益,一些工業(yè)用地由此而成為“香餑餑”,價格或?qū)⑸蠞q。

陳晟認為,自貿(mào)區(qū)的建設(shè)將全面促進金融、貿(mào)易、航運等領(lǐng)域的快速發(fā)展,“這些領(lǐng)域的服務(wù)能級都將穩(wěn)步提升,而相關(guān)業(yè)務(wù)活動最終都將在上海落地,這將形成一批設(shè)施完備、功能強大、服務(wù)周到的特色園區(qū)”。其次,自貿(mào)區(qū)將有效帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,園區(qū)之間的服務(wù)分工、功能區(qū)分將更加清晰,這將推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沿著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向同步前進。

外高橋8月29日發(fā)布公告稱,將通過非公開發(fā)行的方式募集不超過27億元用于上海自貿(mào)區(qū)5大平臺的建設(shè),計劃建設(shè)30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施,總建筑面積81.98萬平方米。

需警惕市場爆炒透支利好

建設(shè)上海自貿(mào)區(qū),是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢,更加積極主動對外開放的重大舉措。從長遠看,其對區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)能級、人口規(guī)模和居民收入等方面的提升作用,勢必會逐漸傳導(dǎo)到房價上面。

但是,除了預(yù)期,住宅價格更多決定于供求關(guān)系。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和壯大需要一個過程,自貿(mào)區(qū)短期內(nèi)并不具備創(chuàng)造大量居住需求的能力。“自貿(mào)區(qū)以及周邊的商業(yè)地產(chǎn)會先迎來機會,但很難牽引居住向自貿(mào)區(qū)靠攏,住宅方面短期很難出現(xiàn)價格大幅飆升的情況。”宋會雍說。

類似情形在此前上海迪士尼獲批時也曾出現(xiàn)過。當年,這一重大利好題材曾一度使川沙鎮(zhèn)等地樓市的房價短期內(nèi)猛漲超過四五成,未來的升值空間在數(shù)月內(nèi)即透支完畢。但隨著爆炒的結(jié)束和房地產(chǎn)調(diào)控政策的從緊,一些地區(qū)樓市遇冷,部分二手房降價20%仍無人問津,成交量迅速回落。

上海克而瑞機構(gòu)總經(jīng)理李振宇認為,決定區(qū)域房價和地價有很多因素,比如供需比例、開發(fā)周期等。如果一個區(qū)域歷史供給已經(jīng)過大,而自貿(mào)區(qū)概念的影響短期內(nèi)又體現(xiàn)不出來,那房企也不會輕易進駐。因為房企非常重視現(xiàn)金流,一般要求項目可以快速流轉(zhuǎn)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示,在自貿(mào)區(qū)政策逐漸釋放過程中,應(yīng)防止一些房企大規(guī)模圈地而不開發(fā)的問題,“相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃都將對未來房價產(chǎn)生明顯影響”。

原文鏈接 :http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-09/17/c_117401697.htm

責(zé)編 趙慶

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