每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 孫宇婷    

每經(jīng)記者 孫宇婷

繼一舉斬獲洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目之后，綠地集團(tuán)再度挺進(jìn)全球經(jīng)濟(jì)中樞——紐約，并刷新中國房企在美投資規(guī)模紀(jì)錄。

綠地官網(wǎng)顯示，近日，綠地集團(tuán)將與美國森林城公司 （ForestCityRatnerCompanies）聯(lián)合創(chuàng)建合資公司，并持有合資公司70%股權(quán)，共同開發(fā)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資將超過50億美元。

事實(shí)上，在過去20多年里，中國地產(chǎn)公司幾乎將所有的業(yè)務(wù)都鎖定于國內(nèi)市場(chǎng)，近年來，這些公司開始嘗試多元化，并將目光投向新的領(lǐng)域，如成熟的歐美市場(chǎng)。

對(duì)于近兩年中國房企涌現(xiàn)的出海潮，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，部分大型房企目前的全國化布局已基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化。近年來，品牌房企頻頻登陸香港上市，就是其戰(zhàn)略布局國際房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種方式。

不過，張宏偉也提醒道，“海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但能否有好的收益仍是一個(gè)未知數(shù)?！?/p>

綠地50億美元進(jìn)軍紐約/

據(jù)悉，綠地與森林城公司已于10月3日就成立合資公司一事簽署諒解備忘錄，據(jù)該項(xiàng)目一位談判顧問表示，兩家公司的目標(biāo)是在明年中期正式完成合資公司的建立。

此次綠地參與的大西洋廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資將超過50億美元，占地面積約6.45萬平方米，規(guī)劃總建筑面積近60萬平方米，包含15幢高樓，規(guī)劃建設(shè)以中高檔公寓住宅為主的綜合社區(qū)，住宅產(chǎn)品租售各半，是紐約20年來最大規(guī)模的房地產(chǎn)單體項(xiàng)目。

資料顯示，大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目位于紐約市布魯克林區(qū)中心東南角，交通便利，有10條地鐵線路直接連接該地塊與紐約各處，至曼哈頓華爾街僅需10分鐘地鐵車程。周邊社區(qū)及配套成熟，南側(cè)有布魯克林最大的中央公園。

“綠地相信，美國市場(chǎng)正處于牛市”，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，“美國經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)當(dāng)中，這將給市場(chǎng)帶來大量的流動(dòng)性和穩(wěn)定的回報(bào)率。地產(chǎn)開發(fā)的前景也將是積極的?！?/p>

據(jù)悉，該項(xiàng)目一期有兩棟公寓已完成所有審批程序，隨時(shí)可開工，首期剩余地塊預(yù)計(jì)明年初獲得審批并開工，計(jì)劃分兩期開發(fā)，首期項(xiàng)目開發(fā)周期為4~5年。綠地表示，住宅項(xiàng)目將部分面向中國投資者和移民，以及紐約本地的白領(lǐng)。

作為中國地產(chǎn)界最為國際化和雄心勃勃的公司之一，此次大西洋廣場(chǎng)交易無疑對(duì)綠地奠定上述地位起到了推波助瀾的作用。

張玉良透露，綠地正在尋找外國合作方，“包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及法律咨詢領(lǐng)域的企業(yè)。但是綠地永遠(yuǎn)不會(huì)只是一個(gè)財(cái)務(wù)投資者，恰恰相反，綠地堅(jiān)持做一個(gè)開拓者和運(yùn)營者?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，綠地此次紐約之行還與高盛集團(tuán)首席執(zhí)行官勞埃德·布蘭克費(fèi)恩（LlyodBlankfein）就全球范圍內(nèi)深化合作進(jìn)行了會(huì)談，高盛方面表示，將竭盡所能，力爭為綠地的海外市場(chǎng)拓展提供渠道支持與資源保障。

中國房企出海潮涌/

目前，綠地已經(jīng)在中國以外的六個(gè)國家的9個(gè)城市擁有項(xiàng)目。今年早期，綠地宣布在悉尼投資5億美元建造住宅高樓。而由綠地集團(tuán)投資10億美元打造的洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目已通過美國外國投資委員會(huì)審批，進(jìn)展順利。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來，中國首富王健林領(lǐng)導(dǎo)下的大連萬達(dá)集團(tuán)將投資近7億英鎊在倫敦核心地區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店；今年上半年，以SOHO張欣牽頭的中資財(cái)團(tuán)以7億美元現(xiàn)金（不包含債務(wù)）收購了美國通用汽車大樓40%權(quán)益，成為彼時(shí)中國地產(chǎn)商最大一筆在美地產(chǎn)收購案。

此前，中國最大的上市地產(chǎn)公司萬科與世界一流開發(fā)商的鐵獅門公司（TishmanSpeyer）簽約，合作開發(fā)位于美國舊金山的一個(gè)豪華高層項(xiàng)目，這也是萬科首次進(jìn)軍美國。

為何國內(nèi)明星地產(chǎn)企業(yè)頻頻出海投資？較之國內(nèi)市場(chǎng)，海外市場(chǎng)究竟有何獨(dú)特魅力？

對(duì)此，張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除了戰(zhàn)略化布局需要國內(nèi)大型房企具有國際化視角外，中國房企“出?！备蟮脑蛟谟冢髽I(yè)可借助自身多年建立的渠道優(yōu)勢(shì)，吸引國內(nèi)高收入人群出國購置地產(chǎn)或者進(jìn)行投資，也為房企增加一條收入途徑。

他具體談道，“細(xì)觀在中國推廣銷售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其賣點(diǎn)大致可以歸納為移民、留學(xué)、投資和休閑旅游三類，國內(nèi)龍頭房企在海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了上述三類群體帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)；其二，當(dāng)前國際資本市場(chǎng)融資環(huán)境相對(duì)寬松，在歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步復(fù)蘇與回暖之際，國內(nèi)房企開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，可借機(jī)布局國際房地產(chǎn)市場(chǎng)；其三，國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，這也導(dǎo)致部分龍頭開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投海外市場(chǎng)；其四，大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)國內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開發(fā)商都具有很大的吸引力。”

對(duì)于近來房企海外投資熱，英國倫敦華埠商會(huì)主席鄧柱廷日前在成都參加華商大會(huì)期間就向媒體表示，目前投資歐洲的房地產(chǎn)是比較合適的時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，歐洲經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，房產(chǎn)處于低位上升期，很多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都開始看重歐洲市場(chǎng)并有所動(dòng)作。

警惕出海投資風(fēng)險(xiǎn)/

截至目前，不少知名房企均有涉足海外房產(chǎn)市場(chǎng)。

中國海外投資聯(lián)合會(huì)一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，萬科、綠地、碧桂園、中國建筑等十余家大型房企已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)幾百億美元，項(xiàng)目大多是位于海外發(fā)達(dá)市場(chǎng)，在這些項(xiàng)目中，住宅和旅游地產(chǎn)占比最高。

盡管出海掘金“看上去很美”，但考慮到“出海”需要充裕資金支持，并要求企業(yè)擁有成熟且符合當(dāng)?shù)靥厣拈_發(fā)模式等，房企布局海外仍充滿變數(shù)。

張宏偉向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國內(nèi)龍頭房企大多采取與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作開發(fā)模式，風(fēng)險(xiǎn)不是很高。不過，要留意的是，未來這些房企一旦進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張則必然會(huì)遇到很多問題。

張宏偉指出，“海外的開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)需要大量依靠金融機(jī)構(gòu)，這種模式對(duì)于中國房企而言，可能還不是很適應(yīng)，由于布局海外的基本為國內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，在海外短期內(nèi)也就難以有規(guī)?；瘮U(kuò)張的突破?！?/p>

面對(duì)風(fēng)云變幻的國際市場(chǎng)，如果出海房企沒有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，也將很難抵御海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，海外政治壁壘與障礙、稅費(fèi)制度的不同、匯率變動(dòng)等也有可能成為中國房企出海的障礙。

值得一提的是，美國政府目前正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產(chǎn)，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶主將遭重罰。此舉對(duì)華人影響非常大，部分華人為“保財(cái)”而放棄了綠卡。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)購買力有限，不一定像國內(nèi)那樣具有買房投資的市場(chǎng)氛圍。即使依靠“綠卡”將國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購房者也面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

再有，從銷售環(huán)節(jié)看，海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加復(fù)雜，如何把控海外地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期與特性，這或許也是出海房企必須要考慮的問題。