每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 上海攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 沙斐 上海攝影報(bào)道

2011年8月，上海發(fā)布《建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，叫停開(kāi)發(fā)商變相擴(kuò)大容積率 （即 “偷面積”）。隨著時(shí)間的推移，該規(guī)定的威力正逐漸顯現(xiàn)。

近日，據(jù)部分業(yè)主反映，保利上海一項(xiàng)目的銷售人員曾向客戶承諾，只要購(gòu)買其疊加別墅和花園洋房產(chǎn)品，就可以獲得贈(zèng)送的露臺(tái)和花園，銷售人員還通過(guò)樣板房向購(gòu)房者展示未來(lái)可能獲得的贈(zèng)送面積。

然而，該項(xiàng)目的業(yè)主在臨近交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，保利贈(zèng)送給他們的其實(shí)是一個(gè)無(wú)底露臺(tái)，而所謂的花園面積也縮水了一半。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平認(rèn)為，雖然沒(méi)有直接證據(jù)可以證明開(kāi)發(fā)商違約，但負(fù)責(zé)銷售這一項(xiàng)目的銷售人員，顯然涉嫌虛假銷售。業(yè)主還稱，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售的包括上海知名的同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱同策咨詢）等代理公司。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于上海對(duì)“偷面積”行為監(jiān)管力度的加大，開(kāi)發(fā)商此前承諾的種種送面積承諾很多已無(wú)法兌現(xiàn)。

“消失”的花園和露臺(tái)/

精致的花園、寬敞的露臺(tái)、大氣的石墻所堆砌而成的一棟棟豪華樓宇，正是保利茉莉公館別墅向購(gòu)房者展示一期樣板房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，位于上海浦江鎮(zhèn)的茉莉公館是保利在上海所推的高端項(xiàng)目之一，主推戶型為88~130平方米小高層、83~87平方米2+1花園洋房、143~153平方米疊加別墅。一期項(xiàng)目已于今年6月正式交房，二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年1月交房。

購(gòu)買了二期109號(hào)疊加別墅101室的業(yè)主馮先生表示，去年8月茉莉公館二期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，他參觀了項(xiàng)目的樣板房，當(dāng)時(shí)就心動(dòng)了。

“銷售人員介紹說(shuō)，二期疊加別墅建完后和樣板房一樣，底層的房子會(huì)附送一個(gè)30平方米左右的私人花園，此外每套房子還附送一個(gè)4平方米左右的露臺(tái)，但由于是贈(zèng)送面積，所以不會(huì)寫(xiě)在合同里。”馮先生表示，由于自己和太太都很喜歡園林綠化，看了樣板房，當(dāng)即就決定購(gòu)買了。

沒(méi)有想到的是，馮先生發(fā)現(xiàn)，“樣板房里的花園根本就沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商直接把公共綠化種到了我家門口。”馮先生表示，自己比鄰居多花了幾十萬(wàn)元購(gòu)買的房子沒(méi)有花園，而鄰居家的位置沒(méi)有自己的好，卻有一個(gè)小花園。

和馮先生一樣，業(yè)主陸先生也是沖著花園才買的底層，而他家門口也沒(méi)有花園。

那么，為何當(dāng)初銷售人員承諾的花園和露臺(tái)都不翼而飛了？

據(jù)馮先生和陸先生提供給記者的錄音證實(shí)，他們?cè)c該項(xiàng)目的銷售人員就上述花園和露臺(tái)進(jìn)行過(guò)交涉，后者承認(rèn)有附送花園和露臺(tái)的承諾。

據(jù)茉莉公館疊加別墅相關(guān)業(yè)主表示，包括樣板房以及銷售人員的宣傳介紹，疊加別墅底層的花園在30平方米左右。但實(shí)際上，花園的面積縮水近一半，實(shí)物和介紹的相差巨大，而部分業(yè)主甚至還沒(méi)有花園。

保利上海稱正在調(diào)查/

不僅花園面積縮水，不少業(yè)主期待的露臺(tái)也落了空。

購(gòu)買了二期31號(hào)301室的胡先生告訴記者，他家南面陽(yáng)臺(tái)外面原本應(yīng)該有一個(gè)4.3平方米的露臺(tái)，但由于露臺(tái)沒(méi)有澆灌混凝土地坪，出現(xiàn)了一個(gè)直通到底的大坑，而這樣的情況并不只有他一家。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，茉莉公館一期所有露臺(tái)的混凝土地坪均已澆灌完成，但二期除了53~56號(hào)疊加別墅外，其余疊加別墅三樓南面露臺(tái)都沒(méi)有澆灌混凝土地坪。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，約有112戶疊加別墅的露臺(tái)沒(méi)有澆灌混凝土地坪。

為此，胡先生等業(yè)主向保利方面提出，要求開(kāi)發(fā)商把原本是露臺(tái)的大坑填上。

2012年5月17日，疊加別墅的部分業(yè)主與保利售后服務(wù)相關(guān)人員周小姐進(jìn)行了第一次面談。據(jù)錄音資料顯示，保利方面承諾20天提供答復(fù)。

不過(guò)，直到7月19日，雙方才迎來(lái)了第二次面談。此次面談，相關(guān)業(yè)主希望樓盤(pán)的相關(guān)設(shè)計(jì)、施工人員共同參與，但周小姐表示只有她以及她的老板李經(jīng)理參加。盡管如此，當(dāng)時(shí)周小姐還是承諾，會(huì)給業(yè)主們澆灌露臺(tái)。

但這件事情此后就一直沒(méi)有進(jìn)展，業(yè)主們?cè)僖矝](méi)有見(jiàn)過(guò)周小姐，直到9月12日電話溝通時(shí)，周小姐表示，一切以圖紙為準(zhǔn)，不提供露臺(tái)澆灌，只在大坑部分做圍護(hù)處理。

胡先生的購(gòu)房合同附件中關(guān)于房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)顯示，陽(yáng)、露臺(tái)：混凝土地坪、GRC或鐵藝欄桿。也就是說(shuō)，交房標(biāo)準(zhǔn)要求，露臺(tái)必須要有混凝土地坪。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將上述問(wèn)題匯總，以書(shū)面形式采訪到了保利上海營(yíng)銷相關(guān)人士，對(duì)方表示，上述問(wèn)題均不屬實(shí)，但正在與客戶積極溝通中。而后，記者希望就相關(guān)問(wèn)題再做詳細(xì)采訪，沒(méi)有得到對(duì)方回應(yīng)。

隨后，記者通過(guò)電話聯(lián)系到了保利集團(tuán)總部，但總部相關(guān)負(fù)責(zé)人在了解到上海浦江鎮(zhèn)茉莉公館業(yè)主投訴情況后，以通話信號(hào)不佳為由掛斷了電話。

臨近截稿時(shí)，保利上海方面回復(fù)記者稱，針對(duì)業(yè)主的投訴問(wèn)題正在進(jìn)行調(diào)查，并會(huì)積極與投訴業(yè)主溝通。

“贈(zèng)送”多成開(kāi)發(fā)商噱頭/

購(gòu)買了茉莉公館二期花園洋房3號(hào)302室的奚女士告訴記者，之所以選擇購(gòu)買茉莉公館的花園洋房而非小高層，是因?yàn)榭梢灶~外獲得一個(gè)20多平方米的大露臺(tái)。

記者了解到，總共6層的花園洋房，1~2層為商鋪，3層以上均為住宅。參考一期花園洋房的樣板房可以發(fā)現(xiàn)，花園洋房3層的業(yè)主可以附贈(zèng)一個(gè)20平方米左右的大露臺(tái)，這部分露臺(tái)實(shí)際是商鋪部分的延伸段。

奚女士稱，當(dāng)時(shí)花園洋房的均價(jià)在22000元/平方米左右，是毛坯房。同期的小高層均價(jià)與花園洋房持平，但有20萬(wàn)元的精裝修。如果選擇花園洋房就要自己負(fù)責(zé)裝修，她家的裝修成本在20萬(wàn)元左右。

“負(fù)責(zé)我這邊的銷售人員是同策咨詢的銷售員賈某，他當(dāng)時(shí)以露臺(tái)為賣點(diǎn)向我介紹，告訴我這個(gè)20平方米左右的露臺(tái)會(huì)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一建陽(yáng)光房，可以給3樓的業(yè)主養(yǎng)養(yǎng)花、種種菜。”奚女士表示，由于陽(yáng)光房露臺(tái)屬于公用面積，因此在購(gòu)房合同里不會(huì)涉及，當(dāng)時(shí)她對(duì)此表示認(rèn)可。

為了不錯(cuò)過(guò)這樣一個(gè)好機(jī)會(huì)，奚女士在銷售的建議下連夜排隊(duì)搶購(gòu)。但由于是預(yù)售，奚女士并沒(méi)有看到樓房的實(shí)際效果。直到2012年9月，她發(fā)現(xiàn)，銷售人員口中的大露臺(tái)在二期的規(guī)劃里根本就沒(méi)有。

“賈某在看到房子沒(méi)有露臺(tái)之后，打電話給我道歉，說(shuō)事先培訓(xùn)都不知道沒(méi)有露臺(tái)，是銷售經(jīng)理讓他們以露臺(tái)為賣點(diǎn)銷售。”奚女士表示。

據(jù)了解，同策咨詢是茉莉公館二期項(xiàng)目中負(fù)責(zé)花園洋房銷售的代理機(jī)構(gòu)。

奚女士找到了同策咨詢的銷售經(jīng)理王申峰，委托要求他向保利方面給出解決方案。根據(jù)奚女士提供的錄音資料，2012年11月9日，王申峰在電話里表示，不是保利方面不重視業(yè)主的投訴，但是也給不了業(yè)主一個(gè)明確的答復(fù)。

2012年12月1日，包括奚女士在內(nèi)的14名業(yè)主當(dāng)面與王申峰交涉。王表示，業(yè)主想要擁有與樣板房一樣的大露臺(tái)，從二期花園洋房的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來(lái)看是不可能滿足的，樣板房與實(shí)際效果會(huì)有差異，不可能一模一樣。

“現(xiàn)在不是說(shuō)要求與樣板房一模一樣，而是與樣板房完全不一樣。”奚女士說(shuō)。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄表示，“贈(zèng)送超大陽(yáng)臺(tái)”、“贈(zèng)送戶外花園”、“買一層送一層”這類多變戶型在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多都是開(kāi)發(fā)商為吸引買家而大力宣傳的主要賣點(diǎn)，但這些賣點(diǎn)如果沒(méi)有寫(xiě)在合同里，那就等同于沒(méi)有。

同策咨詢否認(rèn)虛假陳述/

王申峰稱，保利只是作為項(xiàng)目提供方，其項(xiàng)目完全按照合同規(guī)定來(lái)操作，沒(méi)有任何違約。

同策咨詢方面接受采訪時(shí)表示，同策針對(duì)“茉莉公館”的項(xiàng)目銷售資料、樣板房以及銷售人員進(jìn)行相關(guān)調(diào)查，確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對(duì)消費(fèi)者投訴不夠果斷、積極，擬予以行政警告。但對(duì)于消費(fèi)者提出的關(guān)于“露臺(tái)”的“虛假陳述”，由于其訴求不屬于露臺(tái)，調(diào)查也沒(méi)有證實(shí)到銷售人員將“建筑構(gòu)筑中的下層屋頂”作為“露臺(tái)（消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)之組成部分）”介紹給了消費(fèi)者，就目前所了解和證實(shí)到的情況，同策無(wú)法支持消費(fèi)者的這一訴求。

同策方面同時(shí)稱，同策在每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，都會(huì)提供統(tǒng)一培訓(xùn)，要求同策所有項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)外陳述必須符合現(xiàn)行法律、法規(guī)以及相關(guān)政策的要求，同時(shí)亦必須符合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)于各類隨意性陳述，歷來(lái)嚴(yán)格禁止。

一邊是業(yè)主指責(zé)虛假陳述，一邊是代理機(jī)構(gòu)的堅(jiān)決否認(rèn)，針對(duì)茉莉公館業(yè)主面對(duì)的一系列維權(quán)行為，杜躍平表示，如果單看合同條款是很難要求保利以及代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，但消費(fèi)者如果有相關(guān)證據(jù)可以證明銷售人員在銷售項(xiàng)目時(shí)有夸大宣傳的成分，則可以追究其虛假陳述的責(zé)任。

根據(jù)業(yè)主介紹，負(fù)責(zé)銷售上述房源的銷售方，除了同策咨詢外，還有一家保利下屬的銷售公司。

公開(kāi)資料顯示，茉莉公館二期于2012年8月正式開(kāi)盤(pán)預(yù)售，當(dāng)時(shí)，上海市已正式叫停了“偷面積”的行為。“現(xiàn)在驗(yàn)收嚴(yán)格了，如果直接‘偷面積’肯定通不過(guò)。”薛建雄認(rèn)為，保利茉莉公館項(xiàng)目中，花園面積縮水、露臺(tái)混凝土地坪不澆以及花園洋房大露臺(tái)刪減等行為，與叫停‘偷面積’的政策有著直接關(guān)聯(lián)。

業(yè)內(nèi)專家建議，無(wú)底露臺(tái)等情況，業(yè)主可以等開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收后再要求澆灌。

對(duì)此，胡先生表示，現(xiàn)在業(yè)主最擔(dān)心的除了要出額外的錢澆灌露臺(tái)外，還有與下疊業(yè)主的溝通問(wèn)題。澆灌露臺(tái)除了混凝土地坪以外，還有水管道排布問(wèn)題，如果需要澆灌最好與下疊一起施工。此外，澆灌露臺(tái)還需要敲掉已經(jīng)鋪設(shè)好的大理石，會(huì)破壞現(xiàn)有的外立面。