“即使上海未來的航運地位僅是和新加坡相同，倉儲物業(yè)的升值潛力也很明顯，目前上海的倉儲物業(yè)價格只有新加坡的1/5?！边@是高力國際投資部的一位高管談及上海工業(yè)地產(chǎn)——尤其是自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉儲物業(yè)投資前景時的表態(tài)。

在上海自貿(mào)區(qū)正式掛牌之時，一個觀點在上海的產(chǎn)業(yè)界和媒體行業(yè)興盛起來。那就是上海自貿(mào)區(qū)的掛牌，將令上海和新加坡一樣成為亞太地區(qū)的金融、貿(mào)易、航運中心。因為從上海到內(nèi)地其他地方，或者從上海到俄羅斯，上海到日本、韓國都是等距離的。上海會因此替代新加坡成為整個東亞的航運、貿(mào)易中心。

而一旦成功代替新加坡成為航運和貿(mào)易中心，亞洲的金融中心也會落地上海。因為上述觀點，很多人開始用新加坡來和上海作比較。在比較中，很多人發(fā)現(xiàn)，上海的物業(yè)價值較加坡的同類物業(yè)便宜很多，一定程度上已經(jīng)構(gòu)成了上海較新加坡的經(jīng)營優(yōu)勢。

被認為物業(yè)價格便宜

在上海自貿(mào)區(qū)出臺前后，一篇揭秘自貿(mào)區(qū)內(nèi)幕的文章在網(wǎng)上被熱轉(zhuǎn)。拋開文章的內(nèi)容真實性不談，令上海的經(jīng)濟界亢奮的是，文中提到在自貿(mào)區(qū)成立后，上海會和新加坡一樣成為亞太的金融、貿(mào)易、航運中心。而上海自貿(mào)區(qū)在整個東亞乃至泛印度洋、太平洋的經(jīng)貿(mào)體系中占有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

作為全世界吞吐量最大的港口城市，上海的一舉一動，對于全球經(jīng)貿(mào)都有很大的影響。特別是包括LMX交易所在上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立期貨交割倉庫，以及倫敦金融交易所等多個期貨交易所計劃在上海成立分支機構(gòu)等消息，都給市場一個信號，認為未來上海在亞太地區(qū)的航運和貿(mào)易地位，能比肩新加坡、東京和中國香港。

高力國際投資部門的負責(zé)人說，上海相比于新加坡、中國香港等亞洲的航運、貿(mào)易、金融中心還有另一優(yōu)勢，就是自貿(mào)區(qū)的保稅倉庫價格只有后者的1/5。倉庫的低廉價格，顯然會成為上海相比于其他全球港口城市的優(yōu)勢。

與此同時，倉庫價格的低廉，也給了保稅區(qū)倉庫更多投資空間。高力國際的投資部門負責(zé)人說，此前上海的倉儲類物業(yè)就已經(jīng)吸引了很多投資者的關(guān)注。上海正式成立自由貿(mào)易區(qū)后，投資者對購買倉儲的興趣更為濃厚。畢竟在上海自貿(mào)區(qū)的倉儲物業(yè)只有新加坡同類物業(yè)價格的1/5的背景下，倉儲物業(yè)的升值空間是顯而易見的。

事實上，不僅倉儲物業(yè)的平均價格只有新加坡的1/5。與新加坡比，上海其他物業(yè)的平均價格也占有優(yōu)勢。根據(jù)萊坊機構(gòu)的統(tǒng)計，新加坡2011年時的平均房價就已經(jīng)達到16.57萬元人民幣，而上海今年三季度的平均房價不過24103元/平方米。而在上海自貿(mào)區(qū)周邊的臨港等區(qū)域，購買主城區(qū)的臨港新城·滴水湖馨苑聯(lián)排別墅的價格也不到2萬元/平方米。

克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄說，上海的房價只相當于上世紀60年代的新加坡。顯然，低廉的住房價格將令上海擁有遠優(yōu)于新加坡的成本優(yōu)勢。由于住房價格相對較低，而生活質(zhì)量不遜色于任何發(fā)達國家，在自貿(mào)區(qū)附近開設(shè)企業(yè)，可以吸引到全球最低成本的最優(yōu)質(zhì)服務(wù)人才。

二輪紅利尚待釋放

上海自貿(mào)區(qū)的吸引力因此大大提高。在自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，自貿(mào)區(qū)企業(yè)注冊場景火爆的新聞就頻頻在各大媒體刊登，從10月8日到22日，幾乎每天都有火爆場景。很多企業(yè)甚至還不清楚自貿(mào)區(qū)最終能給他們帶來怎樣的利好，就在當?shù)爻闪⒘朔止尽?/p>

雖然如此，這些企業(yè)爭先搶吃“螃蟹”的做法，依然會給他們帶來好運。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉就提出，上海建設(shè)自貿(mào)區(qū)尤其要注重發(fā)展轉(zhuǎn)型的途徑，一是制造業(yè)的服務(wù)化，即制造業(yè)向價值鏈高端延伸；二是發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。除吳敬璉外，多位經(jīng)濟學(xué)家也認為，上海自貿(mào)區(qū)必須重點發(fā)展制造業(yè)的服務(wù)方向。

國務(wù)院參事、經(jīng)濟學(xué)家湯敏表示，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)入“第二季”之后，自貿(mào)區(qū)將會給類似工程機械等傳統(tǒng)的制造型企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇和動力。

上海的相關(guān)部門，也在上海自貿(mào)區(qū)成立前，對高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)的發(fā)展有很好的預(yù)期。然而，在9月27日上海自貿(mào)區(qū)正式掛牌后公布的首批文件中，涉及到制造業(yè)的內(nèi)容并不多。

一些財經(jīng)圈人士評價，自貿(mào)區(qū)的政策如果不涉及制造行業(yè)，而僅僅涉及金融和貿(mào)易，那么自貿(mào)區(qū)的價值就無法體現(xiàn)。因為，上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)初衷之一，就是要推動制造業(yè)的發(fā)展，并拉動高端制造產(chǎn)品的出口。

上述人士因此預(yù)期，自貿(mào)區(qū)會有第二輪的政策出臺。這些政策尤其會帶動上海的高端制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并吸引大量高技術(shù)服務(wù)行業(yè)人才進入。

事實上，此前上海曾出臺過諸多政策，發(fā)展自貿(mào)區(qū)附近的重要制造業(yè)基地——臨港新城。這些政策甚至允許企業(yè)分期購買土地。土地出讓最短年限僅為十年，以幫助臨港地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)迅速發(fā)展。同時還出臺了一系列配套政策，給予諸多財政補貼和稅收優(yōu)惠來發(fā)展臨港的制造業(yè)，提出打造代表國家水平的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，推動"上海制造"向"上海智造"轉(zhuǎn)變。

而8月份，上海市副市長周波到臨港地區(qū)管委會調(diào)研時提出，臨港管委會要認真研究中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)擴區(qū)事宜，做好擴區(qū)準備。

此外，高力國際的工業(yè)地產(chǎn)部門有關(guān)負責(zé)人也透露說，由于外高橋內(nèi)的倉庫有限。未來自貿(mào)區(qū)的更多倉儲將安放在臨港附近。

這些信息表明，自貿(mào)區(qū)的下一輪政策重點會是制造業(yè)，而制造業(yè)的內(nèi)容最主要涉及的是以臨港地區(qū)為代表的先進制造業(yè)方向。也正因為上述原因，很多人認為，目前正是在臨港買房的最好時機。因為，等政策一旦明了，當?shù)氐臉潜P可能又會像自貿(mào)區(qū)正式明確落地后那樣出現(xiàn)搶購。

目前，臨港新城主城區(qū)在售的滴水湖馨苑聯(lián)排別墅售價不過2萬元/平方米，而外高橋等地的公寓目前售價已經(jīng)超過4萬元/平方米。有遠見的購房者顯然會在自貿(mào)區(qū)第二輪政策紅利釋放前提前下手。

（文/楊涵茗）