每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

近期，隨著各大城市房價的持續(xù)上漲，許多需要在年內(nèi)完成房價調(diào)控目標(biāo)的城市紛紛出臺新的調(diào)控措施，這些對于短期市場運行可能會有一些影響。但與此同時，也有一些城市在悄然松綁。這使得那些企圖通過這些措施去觀察未來樓市趨勢的人們感覺到諸多不確定因素。

但從另一個角度看，這或許也正是今后房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控方式——用市場手段解決市場問題，政策層面只給出更具統(tǒng)一性的長效模式，而適時的微調(diào)，則交由各地根據(jù)不同城市的具體情況去決定其調(diào)控方向。成效如何，則需要等待市場給出答案。

樓市長效調(diào)控機制尚未完全建立，多個二線城市調(diào)控再加碼。

昨日（11月26日），據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，目前已有12個城市出臺新的樓市調(diào)控措施，除個別城市外，政策基調(diào)以收緊為主。同時，在北上廣深調(diào)控政策出臺后，調(diào)控潮由一線向二線城市蔓延。

鏈家地產(chǎn)研究院張旭告訴記者，11個城市都以收緊為主，限購以及限貸政策都有不同程度升級，短期內(nèi)或?qū)κ袌鲂纬擅黠@沖擊。同時，各城市基本都對未來土地供應(yīng)規(guī)模進行披露，以穩(wěn)定市場長期預(yù)期。預(yù)計未來地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國“一刀切”的可能性降低。從這個角度看，今年末的調(diào)控潮或僅限于房價上漲較快的部分一二線重點城市。

多地加碼樓市調(diào)控

今年9月初，鄭州率先出臺地方調(diào)控措施，收緊了部分政策，比如“對于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房”。隨后4個一線城市相繼跟進，在廣州出臺樓市加碼政策后，武漢、沈陽等二線城市也陸續(xù)收緊調(diào)控。

記者發(fā)現(xiàn)，按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，已經(jīng)出臺調(diào)控政策的二線城市10月新建住宅價格漲幅基本都超過10%，在70個大中城市中漲幅偏高。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說，后續(xù)可能有超過20個城市繼續(xù)出臺地方收緊調(diào)控的文件。今年新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到21個，這些城市要完成年度調(diào)控任務(wù)已基本無望。

從各地的調(diào)控政策看，主要以提高外地購房者門檻以及上調(diào)二套房首付比例為主，以沈陽為例，其在11月25日出臺的政策就將非本市戶籍居民家庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未來沈陽居民家庭申請貸款購買第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。同時，武漢也在抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。

針對開發(fā)商的限價，各地都不約而同地指出：加強和完善商品房預(yù)售管理，繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格實行價格指導(dǎo)，對房價漲幅較快和不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。

值得關(guān)注的是，在此次調(diào)控潮中，12個城市中有9個表態(tài)將會擴大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會在2014年保持穩(wěn)定或有所擴大。

武漢的政策明確，增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力爭2013年全市住房用地實際供應(yīng)總量比過去5年年均實際供應(yīng)量增加20%以上。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，很多二線城市面臨著較大的供應(yīng)問題，武漢市自今年3月以來，單月成交面積一直保持在100萬平方米以上，但僅有4個月的供應(yīng)面積超過了100萬平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，部分二線城市房價上漲的背后，是供不應(yīng)求的矛盾。當(dāng)月度新增供應(yīng)量遠遠不及市場需求、住房庫存去化周期明顯偏小時，就使得此類城市房價上漲具備內(nèi)生動力。

張旭分析說，在短期政策出臺的同時，各城市基本都對未來的土地供應(yīng)規(guī)模進行預(yù)先披露，這能夠起到穩(wěn)定市場長期預(yù)期的效果。

短期內(nèi)或抑制房價

一位業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，政策在短期內(nèi)將充當(dāng)滅火器的功能，抑制房價過快上漲，不至于招惹中央太多“關(guān)注”，是政策出臺最直接的原因。他半開玩笑地說，前不久有房價漲得快的，就被住建部約談，這顯然不光彩。

張旭分析說，年初的“國五條”明確要求，各重點城市按照房價基本穩(wěn)定的原則制定價格控制目標(biāo)。隨著年末臨近，部分城市完成目標(biāo)幾近無望，出臺政策來穩(wěn)定市場預(yù)期，并表明調(diào)控決心。目前二套首付比例出現(xiàn)不同程度的提高，短期內(nèi)或會給市場帶來明顯沖擊。

“在控制房價的年度考核目標(biāo)下，政府控制預(yù)售證發(fā)放、對購房資格設(shè)卡、參與住房的定價過程，都將使得房價面臨高壓線。”嚴(yán)躍進說，預(yù)計第四季度此類城市房價將呈現(xiàn)接近環(huán)比零增長的運動軌跡。

上述說法在記者采訪開發(fā)商時也得到了證實，北京南城某項目開發(fā)商工作人員說，目前政府的態(tài)度是必須按照政府限價來賣，否則就不發(fā)預(yù)售證。

但長遠看，行政調(diào)控仍難以解決中國房地產(chǎn)和房價問題。嚴(yán)躍進說，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期內(nèi)得到改變。