有分析人士表示，土地出讓金占商品房銷售額的占比被快速拉高，今年預(yù)計(jì)將達(dá)40%左右

■本報(bào)記者 王麗新

“創(chuàng)33個(gè)月以來(lái)新高”，“創(chuàng)45個(gè)月以來(lái)新高”，無(wú)論是今年9月份典型10個(gè)城市土地出讓金收入還是今年11月份一線城市土地成交均價(jià)，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容一線城市土地市場(chǎng)的高漲情緒，或許“饕餮盛宴”更為貼切？

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)獲取的一份數(shù)據(jù)顯示，截至到11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

“今年一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也連一幅地都搶不到，開發(fā)商對(duì)未來(lái)一線、二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的樂觀程度似乎一直在打破你的認(rèn)知底線。”一位龍頭房企的高層人士向記者如此直言，“簡(jiǎn)直瘋了！”他甚至稱，或許兩三年后，個(gè)別企業(yè)將出現(xiàn)問題。

土地成交額劇增近2倍

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)數(shù)據(jù)顯示，2013 年1月-11月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)121.8%，較2011年同期增長(zhǎng)38.4%。從歷年同期情況看，今年前十一個(gè)月土地出讓金收入創(chuàng)造了歷史新高。與去年全年4397.7億元的土地出讓金收入相比，今年前十一個(gè)月已超過3531億元。

值得一提的是，從四大一線城市歷年土地出讓金收入情況來(lái)看，2013年前十一個(gè)月的土地出讓總額為4720.38億元，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)數(shù)據(jù)顯示，2012年四大一線城市土地出讓總額為2042.22億元，2011年、2010年和2009年則分別為2831.68億元、3731.82億元和2623.7億元。

從四大一線城市土地成交情況來(lái)看，2013年1月-11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計(jì)建筑面積為9032.06萬(wàn)平方米，累計(jì)土地出讓金收入為4720.38億元，2012年同期則分別為6876.1萬(wàn)平方米和1675.55億元。其中，土地出讓建筑面積同比增長(zhǎng)31.35%，土地出讓金則同比上漲了3044.83億元，暴增181.72%。

“從出讓的土地建筑面積和成交價(jià)格上漲幅度來(lái)看，顯然土地價(jià)格高漲的非?？?，這也折射出房企在一線城市搶地呈現(xiàn)出的白熱化程度。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，尤其各地地王頻繁出現(xiàn)，一線、二線城市幾乎只要有住宅用地成交，成交單價(jià)就一筆高過一筆。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月-11月，全國(guó)40個(gè)主要城市土地成交額高達(dá)1.4萬(wàn)億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達(dá)到了68%，與2012年全年這40個(gè)主要城市的土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。

地價(jià)飆升加大房?jī)r(jià)下行壓力

“從土地出讓金與商品房銷售額的占比來(lái)看，比例在不斷升高。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，數(shù)據(jù)顯示，2012年這一比例不到30%，2013年則預(yù)計(jì)達(dá)到40%左右。從這一角度看，土地成交價(jià)格高漲，但售價(jià)卻受干預(yù)，導(dǎo)致賬面上銷售收入比開發(fā)商原來(lái)預(yù)期的有所減少。

不過，從2012年初開始，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲已經(jīng)超過了20個(gè)月，實(shí)際上，這背后土地的高價(jià)成交是拉高房?jī)r(jià)指數(shù)的主要推手，房?jī)r(jià)下行壓力也隨之加大。

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，尤其今年地王頻繁出現(xiàn)，其出現(xiàn)力度刷新了歷史記錄。“相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力”。

張大偉稱，北京、上海等城市的大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)的在售房?jī)r(jià)，“地王可以說(shuō)已經(jīng)秒殺了在售的絕大部分物業(yè)”，而且導(dǎo)致定價(jià)權(quán)幾乎掌握在開發(fā)商手中。同時(shí)，目前來(lái)看，按照全國(guó)主要城市出現(xiàn)的地王成交總價(jià)、單價(jià)以及其具情況來(lái)看，如果開發(fā)商想要賺取正常的利潤(rùn)，售價(jià)需要在目前市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

但盡管如此，仍有房企加速了向一線城市進(jìn)軍的步伐，包括泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城，甚至融創(chuàng)中國(guó)以7.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)拍下北京的全國(guó)最貴地王，其未來(lái)是否能如融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌所說(shuō)的賣到30萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)尚不去討論。

但實(shí)際上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，現(xiàn)在連不少大型知名房企高層都稱“瘋了”，如此貴的地價(jià)，到底有多少利潤(rùn)可賺？定多高的售價(jià)才能被市場(chǎng)接受。“拿著貴地的開發(fā)商都在不斷研究開發(fā)節(jié)奏，計(jì)算相應(yīng)的成本，小心翼翼著呢”。

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