每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》上周五報(bào)道稱，一套320萬的房子在交給稅務(wù)部門完稅時(shí)，被做低房價(jià)為200萬，這樣房子就變成“普通住房”，再加上該房“滿五年唯一”，就沒有營業(yè)稅、個(gè)稅，大大“節(jié)省”稅費(fèi)?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，類似的情況目前在市場上非常普遍。

業(yè)內(nèi)人士稱，上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，和個(gè)別評估公司為爭奪業(yè)務(wù)，和上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)相對房價(jià)偏低，和按交易總額百分比征稅的體制等因素有關(guān)。薛建雄指出，由于風(fēng)險(xiǎn)都是積累的，今天把價(jià)格做低，意味著下次交易成交價(jià)格會(huì)更高，未來的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提高。

評估公司搶業(yè)務(wù)是誘因

據(jù)信義房產(chǎn)分析師朱平平觀察，靠做低房價(jià)避稅的以中低端房屋居多，相對而言，這類業(yè)主更在乎稅費(fèi)支出。

記者從上海房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口了解到，房地產(chǎn)交易中心有專門的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，想要過戶的房屋，價(jià)格如與房地產(chǎn)交易中心的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相符就可直接過戶，如果價(jià)格差異較大則需要引入專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來重新定價(jià)。一位不愿具名的房地產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)針對存有異議的房屋進(jìn)行重新估值，一般上下浮動(dòng)不會(huì)超過15%。不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過一系列采訪發(fā)現(xiàn)，目前通過做低房價(jià)達(dá)到避稅手段的情況非常普遍，評估后的房價(jià)縮水幅度可達(dá)30%，有的甚至更高。

一位同樣不愿具名的房地產(chǎn)評估人士表示，評估公司如果做低價(jià)格，勢必要承擔(dān)因?yàn)橥刀惵┒惪赡軒淼膽土P風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下大型正規(guī)的評估機(jī)構(gòu)是不會(huì)這么做的。但是，由于房屋交易中心并沒有指定具體的估價(jià)公司，只要求二手房交易雙方提供資質(zhì)一級的房屋評估公司出具的報(bào)告即可，這就給估價(jià)公司協(xié)助買賣雙方做低房價(jià)創(chuàng)造了理論上的可能性。

朱平平認(rèn)為，交易中心的評估價(jià)沒有跟上市場價(jià)格的變化也是造成怪象的原因，由于今年房價(jià)漲幅較大，超過了交易中心的評估價(jià)漲幅，部分想要避稅的業(yè)主因此獲得了做低房價(jià)的空間。

普通房標(biāo)準(zhǔn)落后房價(jià)漲幅

導(dǎo)致二手房價(jià)格做低現(xiàn)象普遍的另一原因，和目前上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)相對房價(jià)偏低有關(guān)。

上海市2012年3月1日調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下；坐落于內(nèi)環(huán)內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)外的低于160萬元/套。

今年房價(jià)上漲較大，很多原本可享受優(yōu)惠政策的普通住房變成了非普通住房，需要支付較普通住宅高得多的稅費(fèi)。在這一背景下，二手房的買賣雙方可能會(huì)試圖通過做低房價(jià)來規(guī)避高額的稅費(fèi)支出。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，普通房住宅標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)已經(jīng)有1年多的時(shí)間，在今年上海市房價(jià)漲幅超過10%以上的情況下，單個(gè)區(qū)域的一些普通房標(biāo)準(zhǔn)肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的變動(dòng)，如果還套用以前的標(biāo)準(zhǔn)，那普通住房的比例一定是縮小的，而一旦比例縮小，從普通住宅轉(zhuǎn)為非普通住宅稅費(fèi)也隨之增加，就會(huì)出現(xiàn)為了避稅而做低房價(jià)的情況。

值得注意的是，二手房評估過程中還會(huì)剔除裝修成本，這樣也給房價(jià)提供了一定的折讓空間，但裝修價(jià)格上下浮動(dòng)一般不會(huì)超過10%。

薛建雄認(rèn)為，大規(guī)模做低房價(jià)的原因與目前按交易總額百分比征稅的體制有主要關(guān)系。如果是按照差價(jià)來征稅，則會(huì)避免做低價(jià)格的情況出現(xiàn)。