每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 昆明攝影報道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 昆明攝影報道

隨著“新昆明”戰(zhàn)略實施以及2011年呈貢撤縣設(shè)區(qū)，呈貢新區(qū)成為承載云南打造面向大西南“橋頭堡”戰(zhàn)略的起步區(qū)與先行區(qū)。不過，美國《外交政策》雜志近來的一組攝影報道，卻使呈貢新區(qū)陷入“鬼城”風波，引起輿論關(guān)注。

自12月4日起，《每日經(jīng)濟新聞》記者歷時一周深入昆明呈貢展開調(diào)查，通過實地調(diào)研，采訪當?shù)刂麑W者、相關(guān)企業(yè)、普通民眾、政府主管部門等多個層面后發(fā)現(xiàn)，呈貢目前的確存在人氣、商氣的嚴重不足。

不過，呈貢新區(qū)在產(chǎn)業(yè)引入、低碳城市建設(shè)、高校聚集、現(xiàn)代服務業(yè)上卻有著相對明確的發(fā)展思路，比如打造“亞洲花都”斗南國際花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)、云南白藥產(chǎn)業(yè)基地等數(shù)個上百億元的重大項目以及大學生創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。

而對于人氣不足問題，當?shù)刂髡賳T介紹，其正積極調(diào)整城市規(guī)劃，比如增加混合用地、商業(yè)網(wǎng)點布局、公共交通等。一個正在探索中的“呈貢模式”已躍入這座高原新區(qū)的建設(shè)藍圖之上，呈貢能否開創(chuàng)一條不同于深圳模式、浦東模式、濱海模式的新模式，值得期待。

在云南大學經(jīng)濟學院教授、博士生導師徐光遠眼里，呈貢新區(qū)似乎已經(jīng)進入“工地時間”。

無論是占地兩萬余畝的大學城，還是新崛起的市政府辦公區(qū)，《每日經(jīng)濟新聞》記者身臨其境，朝四面八方望去，映入眼簾的除了樓盤，還是樓盤。

記者通過調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，在呈貢新區(qū)，無論是大學城片區(qū)，還是整體搬遷過去的昆明市政府辦公區(qū)附近的住宅區(qū)都存在較高空置率。不過一些超高層項目還在加速建設(shè)，在幾個大項目的售樓部周圍，?？康乃郊臆嚭苌伲M出售樓部的人也不多。

目前呈貢新區(qū)人氣、商氣的嚴重不足是無法回避的問題。呈貢區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易與投資促進局黨委副書記李亞京認為，從現(xiàn)狀來看，目前呈貢規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面存在問題，規(guī)劃功能與定位跟新區(qū)發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不匹配，比較滯后，有些規(guī)劃過于細化，對人氣、商業(yè)聚集有一定的影響。新區(qū)發(fā)展還需要一定的時間和過程。

“現(xiàn)在房子先蓋起來了，沒有產(chǎn)業(yè)，‘筑巢引鳳’等著大家買房。但如今在呈貢買房的人幾乎都是投機被套。政府曾給出巨大的紅包，每平方米為兩三千元，大家認為便宜都去購買，但最后造成‘有價無市’，不能變現(xiàn)。”徐光遠表示，從建設(shè)理念來說，新區(qū)在建設(shè)過程中出現(xiàn)偏差，彼時昆明想新區(qū)開發(fā)與舊城改造同時進行，但財力有限，人口容量也不夠，造成現(xiàn)在呈貢尷尬的局面。

大量空置房為團購房源

12月6日，《每日經(jīng)濟新聞》記者趕赴呈貢新區(qū)的大學城附近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圍繞大學城片區(qū)，在昆明理工大學、云南師范大學、云南民族大學等周邊集中的大量超高層住宅，白天非常“亮眼”，但到了晚上，看不清樓盤身影，僅能看到稀疏的燈光。

據(jù)云南大學材料系一名大三的學生介紹，之前外國記者所拍下的“鬼城”照片就在昆明理工大學附近，那里是大學城教職工樓盤聚集區(qū)。

次日，記者來到昆明理工大學旁邊一個名為“書香大地”的項目社區(qū)，在這些樓盤的外圍雖有一些開業(yè)的底商，但不少正在裝修或招租，小區(qū)進出人流很少。

昆明安信地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大學城片區(qū)的一名置業(yè)顧問告訴記者，僅書香大地社區(qū)就有30多棟樓盤，每棟都在30層以上，但入住率不足1/3，有些老師把房子裝修一下，也是為了上課之余暫住，其他時間多數(shù)在城里。除了書香大地之外，附近幾所大學校區(qū)還有天水嘉園、雨花毓秀、實力錦城等大盤項目。

實際上，記者調(diào)查走訪了解到，除了大學城片區(qū)之外，昆明市政府辦公區(qū)附近的住宅區(qū)也存在較高空置率，有些超高層項目還在加速建設(shè)。

“市政府為公務員建了住宅，為教師配了公寓，但現(xiàn)在入住率很低。大學城老師的家人在主城，沒有哪個家庭愿意搬到呈貢，因為公共配套非常不完善。”徐光遠表示。

與昆明市政府辦公區(qū)僅一條馬路之隔的昆明三中，早在2011年就在呈貢落地招收首屆學生。但昆明三中初中部一位不愿具名的教師向記者介紹稱，大部分三中老師都是兩地跑，學校為他們分有一套公寓，他們在呈貢也基本買有一套商品房，但她所在辦公室的15名教師，裝修比例才1/3。

深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，大量的空置房其實是伴隨昆明市政府、高校主體搬遷后內(nèi)部團購形成的房源，包括奧宸、白龍?zhí)犊@、昆百大3個公務員小區(qū)以及云大天潤康園、昆工書香天地等多個大盤，早在2009年已開始團購，基本上是以配建形式先后被企事業(yè)單位職工買下。

“他們也是跟著政策走的，相當于開發(fā)商和學校、政府單位簽了協(xié)議，企業(yè)來開發(fā)樓盤，前期也能拿到這些錢。但是包括公務員、教職工這些群體在昆明市里基本上都是有房產(chǎn)的，要這些人過去（呈貢），前提是新區(qū)的生活便利。”田志余補充說。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從至祥置業(yè)研究中心提供的數(shù)據(jù)了解到，僅企事業(yè)單位職工樓盤就有11個，除了前面8個項目之外，還有云南白藥內(nèi)部職工小區(qū)、米蘭園、惠蘭園等3個社區(qū)，總計房源超過4.5萬套，最小戶型80平方米，最大戶型280平方米，總建面近740萬平方米，總占地5842畝。按照呈貢區(qū)總共2.16萬畝的土地供應量，這些企事業(yè)單位樓盤占比超過1/4。

據(jù)了解，云南能投集團早在2008年就在呈貢有一個重大項目，據(jù)去年進入該項目公司上班的徐某介紹稱，真正定居的都是呈貢本地人，呈貢空氣好，適合修身養(yǎng)性，在呈貢上班的“70后”比較適應，但“80后”不太適應，主要是娛樂場所、便利店等較少。

值得注意的是，除了大學城、市政府辦公區(qū)附近的住宅房之外，目前呈貢新區(qū)因為拆遷而建的大量安置房也即將進入交房階段。

記者在呈貢吳家營片區(qū)走訪完畢后，吳家營街道辦事處主任董姣邊開車邊指著路邊的一大片嶄新樓房，說那些就是即將交房的安置房小區(qū)。

游走在昆明高房價邊緣

如果從曉東村出發(fā)，沿著地鐵一號線一路南下，直到大學城南站，這里兩邊的地鐵樓盤高聳林立，把號稱“昆明第一大道”的彩云路與地鐵一號線夾在中間，讓充滿現(xiàn)代氣息的彩云路也顯得不夠開闊。

無論是占地兩萬余畝的大學城，還是新崛起的市政府辦公區(qū)，映入記者眼簾的是大量的樓盤。

令人記憶猶新的是，記者在呈貢新區(qū)區(qū)委宣傳部辦公室里，向南邊唯一的一扇窗戶望去，一座號稱“全球第八座ICC”的呈貢ICC環(huán)球廣場正在拔地而起，這座摩天大樓幾乎遮擋住了窗戶的室外風景。

實際上，隨著昆明市政府機關(guān)的整體搬遷、大學城建設(shè)等，呈貢新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)一度火熱。

呈貢新區(qū)區(qū)長繆軍在2013年初的政府工作報告中透露，過去五年累計完成征地4.72萬余畝、搬遷居民1萬余人、拆遷各類建筑65.8萬平方米，共完成土地供應2.16萬畝，但他還特別強調(diào)說，目前項目特別是地產(chǎn)項目推進難度大。

繆軍所述并不意外。實際上，呈貢新區(qū)在內(nèi)的整個昆明樓市也都是當前國家樓市政策調(diào)控的重點區(qū)域。呈貢新區(qū)發(fā)展與改革局副局長袁海鴻在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言，呈貢房地產(chǎn)目前正處在建設(shè)之中，當前樓市的限購政策對它的影響很大，它的發(fā)展需要一定的時間。

受限購及其他因素影響，“呈貢的房價起伏變化不大。目前，整個呈貢新區(qū)的均價才每平方米5000元出頭。”田志余表示。

而來自至祥置業(yè)研究中心的一組數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，昆明樓市一路火熱，其新盤均價由2008年4598元/平方米，經(jīng)過2009年、2010年緩慢上漲之后，到2011年已飆升至8667元/平方米，今年前11個月均價高達8863元/平方米，在西南省會城市中排名靠前。

而近日，云南某家媒體高層向記者坦言，幾年前，他在某開發(fā)商的游說下曾以5000元出頭的市價在呈貢買下一套房子，當時開發(fā)商說，過不了多久，房價肯定漲到每平方米6000元或7000元，但現(xiàn)在一直沒漲上去，想套現(xiàn)也不太容易。

對此，云南實力集團營銷總監(jiān)、武漢大學經(jīng)濟學博士李勇向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“我一直認為，呈貢新區(qū)的樓市價值是被低估的，這與廣州是一樣，原來番禺市房價每平方米3000多元，那時因為路沒修通，地鐵也不通，現(xiàn)在番禺區(qū)房價為每平方米一兩萬元。因此，隨著交通的通暢，城市價值與區(qū)域價值就會提升起來。”

未被激活的地鐵經(jīng)濟

從昆明主城到呈貢，必須先打車到曉東村，隨后再坐昆明一號線地鐵。而曉東村站僅是地鐵一號線南段的起點站，目前該地鐵的運行區(qū)間僅在曉東村與大學城南站之間，單程票價5元。

對于普通百姓來說，如果在昆明東站乘車到市政府辦事，首先要花兩元錢乘坐公交車，再換乘地鐵。如果單坐公交，耗時至少1個小時。

“原本地鐵修好了，大家都寄予厚望，但地鐵營運效果不好。大家不愿坐，價格也不便宜。”徐光遠表示，地鐵開通后，一個車廂通常只有三五個人，昆明地鐵票價高、坐的人又少。

李勇表示，“地鐵沒有跟整個主城區(qū)連通，現(xiàn)在雖說到呈貢的地鐵開通了，實際上地鐵只是在一段區(qū)間運行。地鐵只修了一半，因為資金等各方面需要慢慢來，到今年底，地鐵才會連接主城區(qū)。”

云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前很多呈貢上班人群都是自駕車一族，僅開車在路上都需要一個小時左右。不過，今年底輕軌一號線完全建成后，主城區(qū)與呈貢新區(qū)的時間距離將縮短到20分鐘，將對呈貢新區(qū)起到極大的刺激作用。

此外，呈貢新區(qū)出租車偏少、公交站點距離較遠、公交線路較少等也都是顯而易見的交通問題。

曾任呈貢新區(qū)政務服務管理局局長、黨支部書記的楊相國在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，今后昆明地鐵三號線、五號線都會開通。對于呈貢來說，目前應該圍繞大的交通運輸系統(tǒng)做好服務，現(xiàn)在缺少出租車管理服務中心，政府也在積極爭取把它做起來，而對于目前沒有的像昆明東站、西站、北站等大站點，呈貢規(guī)劃中的客運服務中心也要盡快做起來。

對于外媒所稱的呈貢 “鬼城”，楊相國向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說，“這是國外媒體炒作呈貢，還把呈貢列為10大‘鬼城’之一。有幾張照片，地點在昆明理工大學室內(nèi)體育館，周邊任何人沒有，就說這個地方是一個鬼城。。”

在楊相國看來，現(xiàn)在外界瘋傳呈貢是鬼城，存在幾個誤導，其中之一是曾有說法稱呈貢只有十幾萬人，修了幾萬套房子，其介紹，實際上，前年呈貢人口已突破30萬人，經(jīng)濟總量已過100億元，這也是國務院撤縣設(shè)區(qū)的硬性條件。

袁海鴻表示，按照原來的規(guī)劃，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)是分割的，現(xiàn)在加快出讓混合用地，減少人流與汽車、公交使用頻率，提高低碳效率。

“今年，我們完成了呈貢新區(qū)2011年~2020年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局，這將對提高新區(qū)的商氣有決定性的作用。”李亞京透露。

而呈貢新區(qū)區(qū)委書記周峰越前不久曾向相關(guān)媒體表示，“城市規(guī)劃建設(shè)有一個過程，當它仍在建設(shè)之中，因為某個時間點某個路段人少車少，就稱其為‘鬼城’是不客觀的。”