古代中國商人的經(jīng)商路線，最遠(yuǎn)也僅是到達(dá)歐洲和非洲。而現(xiàn)在，只用了短短十幾年，中國房地產(chǎn)商的身影就已經(jīng)遍布全球。 12月18日，復(fù)星國際順利交接了收購自摩根大通的紐約第一大通曼哈頓廣場。2013年前三季度，中國房地產(chǎn)業(yè)的海外交易額已經(jīng)超過了50億美元，其中包括萬科、碧桂園、綠地、中海、萬達(dá)、富力等龍頭地產(chǎn)企業(yè)。 從毗鄰的馬來西亞、印尼、新加坡，遠(yuǎn)至美國、澳大利亞、英國、南非，中國地產(chǎn)商龐大的出海計(jì)劃逐漸涉及越來越多的國家和地區(qū)。 中國人海外置業(yè)、投資需求的增加，加上逐步開放的金融政策，顯然為房企海外拓展帶來了巨大的機(jī)會。然而，擺在面前的問題也著實(shí)讓他們頭疼不已，不了解外國的政策、地理、經(jīng)濟(jì)、人文，更缺少熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅木惩馊瞬?，一旦全球?jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變，或者居民海外置業(yè)消費(fèi)的政策出現(xiàn)微調(diào)，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)就極有可能受到較大沖擊。 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度，中國在海外房地產(chǎn)的交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。 “國外房地產(chǎn)市場更加成熟，市場透明度相對較高，融資成本相對低、融資渠道多元化，受國家宏觀調(diào)控政策的直接影響較小?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場拿地成本高、拿地難度增加，融資渠道受到限制，選擇“出海”的房企越來越多。 海外投資增長25% 根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告，截至2013年第三季度，中國在海外房地產(chǎn)的投資額同比上漲25%。 如果說此前房企海外投資還只是一種嘗試，那么如今房企“出海”已經(jīng)形成了一股熱潮。 12月13日，萬科董事會主席王石在其微博上透露，萬科進(jìn)入紐約的第一個(gè)項(xiàng)目將會是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前，萬科已經(jīng)確定了兩筆海外投資。 早在今年2月，萬科曾宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。隨后，4月16日，萬科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個(gè)住宅項(xiàng)目。 不過，在房企“出海大軍”中，萬科并不算特別亮眼的選手。 今年剛剛完成借殼上市的綠地，一年內(nèi)就完成了將近100億美元的新增投資。12月1日，綠地集團(tuán)以60億元投資悉尼地產(chǎn)，欲打造綠地中心，同時(shí)在墨爾本拿下賽馬場項(xiàng)目。其中悉尼綠地中心項(xiàng)目總投資約4.8億澳元，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)迄今在澳最大規(guī)模單筆投資。 此外，綠地在海外首個(gè)全資項(xiàng)目綠地韓國旅游健康城，已正式入市銷售。明年上半年綠地將啟動(dòng)第二波大規(guī)模海外地產(chǎn)投資。 值得注意的是，在這支“出海大軍”中，房企大手筆拿地的案例已經(jīng)越來越多，都有意從中分得一杯羹。 碧桂園的出海之路要追溯到2011年，當(dāng)年碧桂園以每股1馬幣的價(jià)格認(rèn)購合營公司W(wǎng)ealthySignetSdnBhd合計(jì)55股新股，占該公司經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本的55%。合營公司主要從事收購馬來西亞發(fā)展土地的使用權(quán)，以及開發(fā)住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。這是碧桂園首次走出國門進(jìn)行房地產(chǎn)投資，也是第一個(gè)走進(jìn)馬來西亞的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，碧桂園顯然搶占了先機(jī)。 選擇馬來西亞市場的還有富力。今年12月1日，富力發(fā)布公告稱，其全資子公司以人民幣85億元（45.0億令吉）收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。據(jù)悉該地將會開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。 對于首次進(jìn)入海外市場選擇馬來西亞，富力表示，馬來西亞擁有龐大的華人社區(qū)及吸引國外買家的有利政策，非常適合作為邁出中國的首個(gè)境外市場。長遠(yuǎn)而言，收購該土地開發(fā)住宅及商業(yè)銷售物業(yè)，將在收益及盈利能力方面鞏固公司競爭力。 此外，萬達(dá)、中坤、首創(chuàng)置業(yè)等十余家房企都已經(jīng)開啟了海外投資的模式。 出海發(fā)展目的不同 “房地產(chǎn)開發(fā)商出海發(fā)展的目的不同，因此各自的策略、盈利要求等都不相同。有些是為了學(xué)習(xí)和汲取海外經(jīng)驗(yàn)，有些是為了擴(kuò)充融資平臺，有些是為了減少當(dāng)前國內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響而擴(kuò)大投資范圍，當(dāng)然獲得利潤也是部分企業(yè)的重要考慮因素?！睂τ谘巯路科蟮摹俺龊帷?，萊坊上海研究及咨詢部董事楊悅晨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 楊悅晨指出，以萬科為例，與海外企業(yè)的合作并不以獲得利潤為目的，主要是為了學(xué)習(xí)先進(jìn)的開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，因此萬科在合作項(xiàng)目中僅派駐少量人員。 目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商在國外的運(yùn)營中，普遍依靠的仍然是龐大的國內(nèi)消費(fèi)群體，“出海房企短期業(yè)績與企業(yè)進(jìn)入的國家、城市有關(guān)，也與國內(nèi)消費(fèi)者對這些國家、城市的認(rèn)知有一定關(guān)系?！睏類偝繉Υ吮硎尽? 根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，倫敦一手物業(yè)的購買者中，有35%來自東亞、南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。 對于目前大型房企爭相出海，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院本周發(fā)布的《住房綠皮書》顯示，投融資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 《住房綠皮書》指出，雖然大型房企海外融資與投資都已初見成效，但無論是意圖通過海外融資平臺緩解資金不足，還是選擇開發(fā)投資海外市場來規(guī)避國內(nèi)市場風(fēng)險(xiǎn)，都存在著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。 “國內(nèi)和國外的房地產(chǎn)法律和政策不同。對國內(nèi)企業(yè)而言，要熟悉各地的規(guī)劃、對房地產(chǎn)開發(fā)的限制條件、融資條件。此外，在國內(nèi)通行的一些建造規(guī)則在國外不適用?！睏類偝扛嬖V記者，目前國內(nèi)企業(yè)對國外的經(jīng)濟(jì)、政治、文化和消費(fèi)習(xí)慣并不是很了解，對國外房地產(chǎn)的發(fā)展程度和發(fā)展周期的認(rèn)知也比不上國內(nèi)?！伴_發(fā)商必須非常謹(jǐn)慎地研究何時(shí)進(jìn)入，研判風(fēng)險(xiǎn)?！? 對此，韓長吉也指出，出海房企要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一方面要了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，要把握好開發(fā)節(jié)奏，國內(nèi)“快速開發(fā)，快速銷售”的模式可能并不能在海外奏效，“此外，要明確銷售對象以及客戶需求。雖然有華人購買，但是占比更大的還是當(dāng)?shù)鼐用?，因此一定要了解購房者的真?shí)需求?！? 動(dòng)機(jī)分析 國內(nèi)可投資渠道收窄出海獲取更穩(wěn)定收益 每經(jīng)記者沙斐發(fā)自上海 從萬科宣布在美國籌建分公司，到年底碧桂園在馬來西亞銷售破百億，國內(nèi)房企對于投資海外早已不僅限于“嘗試”，而是呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)均已在海外落子，目前出海的國內(nèi)房企已經(jīng)達(dá)到10余家，累計(jì)投資規(guī)模超300億美元。 蘭德咨詢總裁宋延慶分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)存量趨勢明顯，對房企利潤的影響越來越大。在這種情況下國內(nèi)房企內(nèi)外并舉，“兩條腿”走路勢在必行。 加速海外布局 12月2日，富力地產(chǎn)宣布以45.0億林吉特（約合85億元人民幣）收購馬來西亞柔佛州總面積116英畝的土地，用于開發(fā)住宅及商用物業(yè)。據(jù)悉，這是富力地產(chǎn)首度進(jìn)軍境外市場。 事實(shí)上，早在2004年，由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，注冊資本7.5億元人民幣，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項(xiàng)目，成為早期國內(nèi)房企聯(lián)手“走出去”的經(jīng)典案例之一。 如果說，當(dāng)初房企抱團(tuán)出海只是一次小小的嘗試，那么，今年則是房企海外擴(kuò)張爆發(fā)的一年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前出海的國內(nèi)房企已有10余家，投資規(guī)模超過300億美元。 “2018年前后，預(yù)計(jì)商品房銷售總面積約有8億~17億平方米，屆時(shí)增量市場將轉(zhuǎn)為存量市場，新房的交易量將大幅減少?！彼窝討c告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大型房企考慮到未來穩(wěn)健的發(fā)展，在存量市場即將到來之前，顯然需要內(nèi)外并舉，這也是企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)的一種戰(zhàn)略導(dǎo)向。 顯然，內(nèi)地房企的海外之路正越走越遠(yuǎn)、越走越寬。11月29日，繼投資韓國市場后，綠地又赴澳大利亞布局。據(jù)悉，悉尼綠地中心項(xiàng)目全面啟動(dòng)，綠地還就墨爾本賽馬場項(xiàng)目簽署正式收購協(xié)議，兩個(gè)項(xiàng)目總投資將達(dá)10億澳元（約合60億元人民幣）。 綠地集團(tuán)董事長張玉良對此表示，澳大利亞整體經(jīng)濟(jì)近年來保持穩(wěn)定發(fā)展，新移民的進(jìn)入帶來了持續(xù)穩(wěn)定的購房需求。 對于中國地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍全球市場的趨勢，張玉良稱，中國地產(chǎn)企業(yè)的海外投資規(guī)模必將進(jìn)一步擴(kuò)大，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升、中國企業(yè)自身的壯大，以及對全球市場的追求決定了這一趨勢。 中小房企走向海外 據(jù)了解，不僅萬科之類的千億房企“出?！遍_發(fā)項(xiàng)目，一些小規(guī)模的房企也在尋求“漂洋過?！钡臋C(jī)會。 宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些小房企在德國、澳大利亞、俄羅斯等地也有項(xiàng)目，有些公司的老板因?yàn)橐泼袢チ撕Ｍ?，就在?dāng)?shù)刈銎鹆死媳拘??！坝行┲行∑髽I(yè)出海可能比市場所熟知的大型房企更早?！? 蘭德咨詢監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前出海發(fā)展的中小房企的數(shù)目也有十余家，與市場熟知的知名出海房企數(shù)量相當(dāng)。 “這是已監(jiān)測到的數(shù)量，相信還有許多不為人熟知的中小房企走向海外?！彼窝討c表示，中小企業(yè)的海外投資額肯定不能與大型房企相比，但數(shù)量肯定會超過大企業(yè)。 事實(shí)上，近年來，“回歸一、二線”已經(jīng)成了開發(fā)商的共識，而在一窩蜂涌入大城市之后，開發(fā)商的投資渠道顯然越來越窄。 “一、二線城市顯然無法容納這么多房企，房企必須走出去?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾靠偙O(jiān)宋會雍認(rèn)為，內(nèi)地房企需要尋找新的投資領(lǐng)域，海外成熟市場顯然存在投資機(jī)會。 宋會雍表示，包括限購、限貸、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，將一部分資金投資到海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)投海外市場。雖然海外項(xiàng)目的收益水平并不如國內(nèi)市場，但由于市場相對穩(wěn)定，未來的收益都是可以預(yù)期的。 此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，雖然目前國內(nèi)樓市火熱，但與國外相比，不論是規(guī)劃、設(shè)計(jì)還是服務(wù)，依然比較落后，所以部分房企投資海外也是為了學(xué)習(xí)國外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在布局國際房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也可以對國內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行升級，從而進(jìn)一步提升企業(yè)競爭力。 業(yè)內(nèi)觀察 房企出海須跨多重門檻本地化成最大難題 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 在盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖看來，目前中國房企海外拓展仍處于“試水”階段，真正的風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露，在國際化過程中將面臨復(fù)雜的政治、匯率、人才等難題，經(jīng)驗(yàn)匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)能否解決好這些問題仍是未知數(shù)。 警惕海外政治風(fēng)險(xiǎn) 2011年，中坤集團(tuán)計(jì)劃斥資購入冰島東北部一幅被稱為“GrimsstadiraFjollum”的土地，以發(fā)展生態(tài)旅游度假村，中坤集團(tuán)董事長黃怒波一度以為在冰島買地投資只是一件“較為簡單”的事情。 但事實(shí)證明，黃怒波低估了海外投資的政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，在最終的審批環(huán)節(jié)，冰島相關(guān)部門否決了黃怒波的購地要求。之后雙方努力尋求協(xié)商，但至今黃怒波和他的中坤集團(tuán)還在等待著冰島政府的回音。 中坤集團(tuán)陷入冰島“泥潭”，只不過是中國企業(yè)海外擴(kuò)張?jiān)庥稣物L(fēng)險(xiǎn)的冰山一角。黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政治因素是中國房企海外擴(kuò)張面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。此外，即便政權(quán)穩(wěn)定，準(zhǔn)備投資的國家與中國的政治關(guān)系也同樣重要，這些都需要房企在投資決策前作出詳盡的分析。 行業(yè)政策的變化同樣隱藏風(fēng)險(xiǎn)。黃立沖表示，由于不少國家實(shí)行議會制，他們對房價(jià)上漲的敏感程度往往較國內(nèi)更高，如果當(dāng)?shù)胤績r(jià)被外國買家炒高，引發(fā)本國民眾的不滿，他們有可能會采取激進(jìn)的手段抑制房價(jià)，這也是房企不得不考慮的風(fēng)險(xiǎn)。 以澳洲為例，據(jù)墨爾本《世紀(jì)報(bào)》于2011年4月報(bào)道，由于不少外國投資者尤其是富裕的中國人涌入澳洲房地產(chǎn)市場，造成澳洲房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，澳洲政府宣布恢復(fù)限制海外投資者在澳洲買房置產(chǎn)的措施，包括無臨時(shí)居留簽證的外國人禁止購買舊房等政策，違反這些限制措施者將受到嚴(yán)厲的處罰。 此外，匯率風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷。黃立沖表示，大多數(shù)國家傾向于讓匯率自由波動(dòng)，事實(shí)上大部分小國也無力控制其匯率波動(dòng)，由于房地產(chǎn)投資金額較大，中國房企在新興經(jīng)濟(jì)體的投資，匯率波動(dòng)帶來損失的幾率也更大。 國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)簡單復(fù)制難成功 即使順利拿下合適的海外項(xiàng)目，如何快速融入當(dāng)?shù)厥袌鲆膊⒎且资?。由于房地產(chǎn)開發(fā)高度依賴本土化經(jīng)驗(yàn)，即便在國內(nèi)不同城市間也尚有差異，何況世界各國情況千差萬別，在中國開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)難以簡單復(fù)制到海外。 為了減少因當(dāng)?shù)卣摺⑷宋沫h(huán)境不熟悉導(dǎo)致的投資不順，目前國內(nèi)房企境外業(yè)務(wù)拓展往往選擇與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)合作開發(fā)。碧桂園在馬來西亞的三個(gè)項(xiàng)目中，有兩個(gè)選擇與馬來西亞地產(chǎn)商Mayland（大馬置地）合營，其中碧桂園擁有55%股權(quán)。萬科進(jìn)軍美國和新加坡，也分別選擇了美國鐵獅門和新加坡吉寶置業(yè)作為合作伙伴。 但合作模式并非萬能，國內(nèi)地產(chǎn)商崇尚的“快速開發(fā)，快速銷售”理念未必能獲得海外合作伙伴的認(rèn)同。以碧桂園為例，公司與大馬置地合作開發(fā)的馬來西亞加影和萬撓兩個(gè)項(xiàng)目拿地一年多，至今仍沒有開盤時(shí)間表，速度遠(yuǎn)慢于碧桂園自主開發(fā)的金海灣。 與此同時(shí)，目前旗開得勝的國內(nèi)房企出海項(xiàng)目大多是“返銷”給中國人，因此開發(fā)商海外投資時(shí)，無論是拿地、開發(fā)還是銷售，都帶有濃郁的中國特色?？硕鹧芯恐行慕?jīng)理朱一鳴認(rèn)為，這些“海外業(yè)務(wù)”的暢銷，并不表明國內(nèi)房企已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)國際化，只是其國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的另一種延續(xù)?！白援a(chǎn)自銷”模式短期效果雖然很好，但國內(nèi)富裕人群是有限的，一旦需求過度釋放，國內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)將很難持續(xù)發(fā)展，出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須有長遠(yuǎn)的考慮，未來海外項(xiàng)目只有國內(nèi)外市場兼顧，才能持久地發(fā)展。 想要真正打開國外市場，中國房企需要對海外客戶群體有深入的了解。黃立沖認(rèn)為，目前海外項(xiàng)目仍主要由國內(nèi)團(tuán)隊(duì)開發(fā)營運(yùn)，未來要真正融入當(dāng)?shù)厥袌?，國?nèi)房企勢必要建立本地化團(tuán)隊(duì)，對當(dāng)?shù)氐臍v史、文化、法規(guī)、民眾喜好有深入了解。