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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在順馳宣布被路勁低價(jià)收購(gòu)2666天之后，孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)重新回歸行業(yè)一線?，F(xiàn)在的融創(chuàng)比當(dāng)年的順馳更強(qiáng)壯，也讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更畏懼。即使不乏質(zhì)疑，但對(duì)手也不得不承認(rèn)，孫宏斌已經(jīng)成為2013年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)符號(hào)。

根據(jù)克而瑞公布的最新排名，融創(chuàng)2013年的銷(xiāo)售額排名在所有房企中居第11位。孫宏斌究竟靠什么辦法，在順馳倒下2666天之后，讓營(yíng)業(yè)額一開(kāi)始只有30億元的融創(chuàng)又站在了沖刺一線房企的位置上？他戲劇般的人生經(jīng)歷，究竟是得益于十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)井噴，還是順馳的跌倒令他吸取了足夠的教訓(xùn)？

追求速度 控制節(jié)奏/

“他小跑著上樓，大跨步，運(yùn)動(dòng)裝，走近我才認(rèn)出來(lái)，差點(diǎn)沒(méi)來(lái)得及跟他問(wèn)好?！比趧?chuàng)中國(guó)一位普通員工言語(yǔ)中的孫宏斌，與聚光燈下、錄音筆前的他略有不同，但不陌生的是他的速度。

“對(duì)，就是速度”，孫宏斌自己這樣解釋?zhuān)魏我粋€(gè)行業(yè)對(duì)于速度的要求都是一樣的，“之前我摔倒，很快就爬起來(lái)接著跑，我們只是跑得比別人快一點(diǎn)。”

83億、192億、356億、508億元，這是融創(chuàng)自2010年上市以來(lái)四年跑出的成績(jī)。508億元的合同額距全國(guó)房企十強(qiáng)僅一步之遙。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2013年僅有10家全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)500億元，融創(chuàng)位列第11位。

在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，融創(chuàng)是目前行業(yè)中唯一實(shí)現(xiàn)了“四高”的企業(yè)，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價(jià)以及高回報(bào)?！彼窝討c對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“過(guò)去幾年，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的企業(yè)幾乎都是高周轉(zhuǎn)，并且有合理的產(chǎn)品定位?！?/p>

如此一來(lái)，在1月8日的全國(guó)媒體見(jiàn)面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)孫宏斌報(bào)出2014年650億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)時(shí)，緊隨其后的便是“是否太保守”的追問(wèn)，因?yàn)橐恍┓治鰩熀托袠I(yè)人士預(yù)估融創(chuàng)今年將沖擊800億元。

“目標(biāo)定得低，實(shí)現(xiàn)起來(lái)就比較容易，還能有驚喜，顯得水平比較高！”孫宏斌絲毫不掩飾他的野心，“我們肯定可以趕超龍湖”。

“對(duì)于融創(chuàng)而言，管理團(tuán)隊(duì)將其自我約束總結(jié)為‘一個(gè)集中’和‘兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)’。”融創(chuàng)執(zhí)行董事副總裁李紹忠如是說(shuō)，所謂 “一個(gè)集中”，即項(xiàng)目獲取與否最終決策權(quán)在集團(tuán)，在確保現(xiàn)金流和負(fù)債率絕對(duì)安全的前提下由集團(tuán)來(lái)整體平衡資金和資源；而“兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)”則是支持項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的定位與規(guī)劃方案，及確保集團(tuán)整體現(xiàn)金流安全可靠的資金解決方案。

“高度集中、深耕所在城市”是孫宏斌的核心戰(zhàn)略之一，“拿錯(cuò)地神仙也救不了你”的信條更是讓融創(chuàng)在拿地時(shí)極為謹(jǐn)慎，“我從來(lái)不關(guān)心負(fù)債率，我只關(guān)心現(xiàn)金流。每個(gè)企業(yè)、每個(gè)行業(yè)、每個(gè)項(xiàng)目對(duì)負(fù)債率的承受能力不一樣。又要我發(fā)展很快，又要我低負(fù)債率，不可能。”

因此，孫宏斌創(chuàng)造了銷(xiāo)債率（銷(xiāo)債率=銷(xiāo)售額/短期負(fù)債）的概念，更精確地了解融創(chuàng)的發(fā)展現(xiàn)狀——手中有多少現(xiàn)金，需要償還多少短期債務(wù)。根據(jù)其2013年上半年的年報(bào)數(shù)據(jù)核算，融創(chuàng)的銷(xiāo)債率是1.8。

300多項(xiàng)目中只選19個(gè)/

人們記得融創(chuàng)出手“兇猛”，從北京亦莊到農(nóng)展館再到天津手表廠地塊，融創(chuàng)的“地王”之戰(zhàn)上演“連續(xù)劇”；人們不了解的是，背負(fù)著順馳慘痛教訓(xùn)的孫宏斌，其實(shí)比任何人都算得精。

“2013年融創(chuàng)在研判了340多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，最終獲取19塊地，比率不到6%。北京有些地塊我們跟蹤了五六年，但最終也放棄了?！崩罱B忠透露，具體到每個(gè)項(xiàng)目的研判，公司財(cái)務(wù)部門(mén)、研發(fā)部門(mén)都會(huì)參與其中。

融創(chuàng)在2013年獲取的每一幅土地，事先都經(jīng)過(guò)精心選擇，絕非偶爾為之的神來(lái)之筆。

在看似出價(jià)很高的北京市場(chǎng)，融創(chuàng)拿地的平均樓板價(jià)僅1.9萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格卻可以達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上；在上海市場(chǎng)，接近1.4萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)獲得的項(xiàng)目，卻可以為融創(chuàng)帶來(lái)7萬(wàn)元/平方米以上的銷(xiāo)售單價(jià)。

正是預(yù)測(cè)的可觀利潤(rùn)，讓孫宏斌敢于出重手。

“我現(xiàn)在最大的困擾是，我拿的地不貴，但別人非說(shuō)貴?！睂O宏斌如是說(shuō)。在融創(chuàng)的測(cè)算中，雖然全國(guó)各地略有差異，但基本上都保持了土地成本與售價(jià)之間有2萬(wàn)元的空間。

“大家都不理解，要都理解我可能就拿不著了。”孫宏斌說(shuō)，即使判斷出錯(cuò)，融創(chuàng)所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也極其有限。

李紹忠透露了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，雖然2013年融創(chuàng)拿了450億元的地，且拿地純權(quán)益占到將近70%，但凈投入?yún)s不超過(guò)150億元。

在很多人質(zhì)疑，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，融創(chuàng)將步當(dāng)年順馳后塵時(shí)，他們并沒(méi)有想到孫宏斌其實(shí)早就留了一手。上述融資安排，意味著即使有一兩個(gè)項(xiàng)目判斷失誤，也不易危及融創(chuàng)的生命線。

“1000億已經(jīng)不是我們的目標(biāo)，我覺(jué)得這是水到渠成的事情，我在乎的是一線房企的陣營(yíng)，我們現(xiàn)在只是二線或者是一線半?！睂O宏斌說(shuō)。

綠城合伙人/

李紹忠用了一句文藝范兒十足的詩(shī)句總結(jié)融創(chuàng)的2013年——心有猛虎，細(xì)嗅薔薇。這只猛虎兇猛的一面便是在2013年連續(xù)奪下的“地王”，薔薇則隱喻著對(duì)產(chǎn)品的苛求。

孫宏斌愿意慢下來(lái)的地方，蘇州桃花源算一個(gè)。這個(gè)偏安蘇州江南小城的絕世之作出自宋衛(wèi)平之手，也讓孫宏斌直呼，“這樣的項(xiàng)目，這輩子也就做這么一次?！?/p>

桃花源的精湛濃縮了“融綠合作”的絕妙，一人因此重生，一人因此涅槃，這兩個(gè)中年男人惺惺相惜的背后便是孫宏斌的策略所在：股權(quán)開(kāi)放戰(zhàn)略以及全方位的合作，而他們共同追求之一便是產(chǎn)品?！拔覀兌枷氚旬a(chǎn)品做好，都有英雄主義的情節(jié)，老宋非常追求完美，對(duì)他來(lái)說(shuō)是一個(gè)目的?！睂O宏斌說(shuō)。

在他看來(lái)，融創(chuàng)過(guò)去十年最成功的便是跟綠城合作在上海發(fā)展，“對(duì)融創(chuàng)的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，這就是我過(guò)去一直說(shuō)的一生就一次的機(jī)會(huì)。”

孫宏斌的感慨，源于融綠過(guò)去一年的極佳業(yè)績(jī)。盡管成立只有一年半時(shí)間，融綠在上海就已經(jīng)銷(xiāo)售了112億元，成為上海銷(xiāo)售額前三的房企。無(wú)錫的融綠則繼2012年之后，2013年再次成為無(wú)錫市場(chǎng)的第一名。

事實(shí)上，綠城不是融創(chuàng)唯一的合作伙伴。世茂、九龍倉(cāng)、保利、方興……幾乎每一個(gè)和融創(chuàng)合作的企業(yè)都是業(yè)內(nèi)翹楚，而融創(chuàng)也通過(guò)和這些同行合作，獲得不菲的收益。