克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國前50家房企的銷售額已占到全行業(yè)的四分之一強(qiáng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)企業(yè)的這場“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的沖刺，才有了這樣的業(yè)績。

然而，2014年不太可能發(fā)生類似現(xiàn)象。種種跡象表明，今年主要房企都將大部分銷售目標(biāo)的實現(xiàn)安排在上半年。世茂集團(tuán)副主席許世壇明確稱，由于預(yù)計供應(yīng)高峰會在2014年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競爭，世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地產(chǎn)也透露了類似看法。

對“高周轉(zhuǎn)”房企來說，目前最大的風(fēng)險在于信貸的緊縮。瑞銀房地產(chǎn)研究部主管李智穎認(rèn)為,流動性收緊將是房企的最大風(fēng)險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)失去吸引力。

尤其是傳言將加強(qiáng)對影子銀行監(jiān)管的“107號文”，更可能促使素來謹(jǐn)慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。

市場供應(yīng)

京滬廈等少數(shù)城市新房供應(yīng)不足 部分城市庫存消化需2~3年

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

克而瑞發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月全國53個重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交面積高達(dá)6.59億平方米，同比增長21%。上述出讓土地經(jīng)過7~8個月的開工、建設(shè)，將成為2014年新房市場的供應(yīng)主力。

然而，除北京、上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市2014年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象外，大多數(shù)市場供應(yīng)將和需求持平，而諸如常州、無錫、中山等城市的供應(yīng)甚至可以賣2~3年。

一邊是大量新增供應(yīng)扎堆入市，另一邊是資金面收緊力度有增無減，尤其是隨著有關(guān)“107號文”的傳言風(fēng)起，對影子銀行依賴度甚高的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R極大沖擊。

二三線城市庫存壓力增大

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2013年主流房企拿地規(guī)模出現(xiàn)明顯增長。全國前50強(qiáng)房企通過招拍掛拿地的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長17%；投入金額總計5875億元，同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補(bǔ)倉”，市場供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升，也將帶來新一輪的庫存壓力。

在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市，克而瑞預(yù)計，2014年總體供應(yīng)走勢仍將穩(wěn)中有增。其中，上海供應(yīng)總量保持穩(wěn)定，深圳和北京同比上升兩成和四成，市場供應(yīng)出現(xiàn)穩(wěn)步上升，但由于需求持續(xù)高位，因此從絕對值來看新增供應(yīng)量僅是一般水平。

克而瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發(fā)商在一線城市供應(yīng)面也自然更為謹(jǐn)慎，惜售意愿更強(qiáng)。

與之相對，二線城市的供應(yīng)量則迎來全方位擴(kuò)張，市場也出現(xiàn)分化?？硕鸶櫟?1個重點(diǎn)二線城市中，八成城市新增住宅供應(yīng)將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達(dá)到了48%。

楊晨青表示，在重點(diǎn)二線城市中，除成都、廈門和蘇州2014年預(yù)期供應(yīng)不能覆蓋當(dāng)前年度成交量之外，其余重點(diǎn)二線城市供應(yīng)均充足，部分如寧波這樣供應(yīng)量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過于求的征兆，未來房價上漲動力將被削弱，當(dāng)?shù)厥袌龈偁帉②呌诩ち摇?/p>

像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔(dān)憂，楊晨青表示，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，庫存仍處于高位，在未來2~3年內(nèi)消化庫存的壓力較大，市場將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計2014年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)分化的走勢，一線城市房價仍將慣性上漲，但同比漲幅較上年有所回落，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

資金面仍存變數(shù)

與庫存壓力增大相比，資金面趨緊是一個更大的變數(shù)。

直接受到影響的是房貸市場，隨后有關(guān)規(guī)范影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場風(fēng)聲鶴唳。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前報道，市場消息稱，國務(wù)院辦公廳近期印發(fā)國辦107號文《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》（以下簡稱“107號文”），明確定義了影子銀行的概念、納入監(jiān)管的范疇以及監(jiān)管責(zé)任分工等。

盛富資本總裁黃立沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資，一旦“107號文”真的落實，房企通過信托或理財產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務(wù)難度將大大增加，導(dǎo)致資金面進(jìn)一步惡化。

“對于銷售規(guī)模在50億元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融資渠道之一，一旦影子銀行大幅收緊，這類房企受到的影響更大，被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認(rèn)為。

實際上，部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發(fā)債融資。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2014年1月上半月，已有富力、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂等多家房企發(fā)布海外融資計劃，合計總?cè)谫Y額超過300億元。

美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視，黃立沖對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn)，即便上市房企仍能海外發(fā)債，資金成本也得抬高不少；此外，熱錢也將加快從國內(nèi)流出，對于國內(nèi)資產(chǎn)價格將構(gòu)成下行壓力。

“對于一些融資渠道豐富的龍頭房企，以及像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言，一旦市場出現(xiàn)變動，2014年也許能獲得不少并購機(jī)會。”楊晨青表示。

開發(fā)模式

“高周轉(zhuǎn)”模式仍是主流 超九成房企執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)后，速度已經(jīng)不是問題。只要交地，很多項目都可以在8個月內(nèi)入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。

然而，對于房企來說，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)

2013年以來，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位開發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。

按照一般房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，在獲取項目后，會先進(jìn)行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設(shè)計單位做方案和施工圖，期間將會展開多次討論與評審，如此一來，從拿地到開工，短則8個月，長則一年。

但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標(biāo)桿房企，通常僅需要3、4個月，到第8、9個月就可以開盤銷售，而其他一般企業(yè)這時往往還沒有開工。以萬科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。

在開發(fā)成本越來越高的時代，“快”成為制勝法寶。“假設(shè)項目獲取費(fèi)用是10億元，按照11%行業(yè)平均負(fù)債利率計算，每天的資金成本就是30萬元，150天就是4500萬元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過程中，相當(dāng)于5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發(fā)了。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會說像以前去等土地升值，每年耗費(fèi)的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開發(fā)。”北京一位房企人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

的確，高地價已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》顯示，隨著市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預(yù)計“年均凈利潤率降低1個百分點(diǎn)”的趨勢將會持續(xù)下去。根據(jù)預(yù)計，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進(jìn)一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢。

標(biāo)準(zhǔn)化意在提高凈利潤率

“預(yù)計未來5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場份額。”宋延慶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

宋延慶補(bǔ)充說道，事實證明，只要能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤率和杠桿率也能隨之提高。“2013年四季度是推盤的高峰期，從2014年的市場來看，整體也會有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%。”

據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》統(tǒng)計，目前百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線。

根據(jù)蘭德咨詢測算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項目，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本、管理費(fèi)用等隨之增加，項目投資回報率將會降低0.8個百分點(diǎn)左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個月，項目投資回報率可提高0.8個百分點(diǎn)。

“其實高周轉(zhuǎn)主要是縮短項目開發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計時間，進(jìn)而做到快速開工，快速開盤，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。”宋延慶在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會縮短施工周期，反而更有可能拉長施工周期。

宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開始建立一、兩個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定在40%左右，則凈利潤率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率一旦達(dá)到70%左右，即使未來行業(yè)平均利潤率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤率依然可以達(dá)到15%以上。

政策風(fēng)向

長效調(diào)控機(jī)制或加強(qiáng)不同城市分化加劇

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務(wù)，但計劃能否最終實現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺，因此上半年的政策風(fēng)向值得重視。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年應(yīng)該還會出臺一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性。“過去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機(jī)性需求。”

不過，2014年的調(diào)控政策是否會像過去幾年一樣，給市場帶來短至3個月，長至1年的市場觀望，卻是未知數(shù)。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。

調(diào)控方向：不同城市政策分化

趙秀池表示，一線城市、熱點(diǎn)城市仍然會限購、限貸。各城市應(yīng)該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃落實差異化政策，財稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會繼續(xù)運(yùn)用。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，新一屆政府上任以來，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，而是突出地方政府在調(diào)控當(dāng)中的主體作用。因此，未來的調(diào)控會更多調(diào)動地方的積極性，以地方為主是政策的一個趨勢；分類管理、化整為零的提法，就是由地方來承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號施令，一刀切；未來的地方政府在調(diào)控當(dāng)中，會有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會進(jìn)一步收緊，有一些城市會逐步放松，政策方面會出現(xiàn)明顯的差別化。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，實際上國家樓市監(jiān)管部門一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會加重。原因在于，隨著不動產(chǎn)登記制度等基礎(chǔ)工作的推進(jìn)，樓市差異化調(diào)控能落到實處，而不像過去更多地停留在口號上。

克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指 數(shù) （RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)）為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點(diǎn)，為2010年以來的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，未來調(diào)控仍然會對開發(fā)商的開發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。

成交影響：市場不會比去年好

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前很多房企加大了對政策的學(xué)習(xí)。此前一些企業(yè)高估自身實力，但“限購限貸”等政策持續(xù)時間長，暫時看不到終止的時間表。這樣一來，房企必須調(diào)整相應(yīng)的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個要點(diǎn)：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識別成為企業(yè)的關(guān)注對象，三是模式要進(jìn)行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開，房企如果沒有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，調(diào)控政策可能不會出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長效調(diào)控機(jī)制的加強(qiáng)，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

陳晟預(yù)測2014年市場會比較平淡，不會比2013年好，最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點(diǎn)被很多機(jī)構(gòu)認(rèn)同。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可也認(rèn)為，2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。

信貸預(yù)測

開發(fā)商的出貨難題：按揭難將繼續(xù)

每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京

“聽很多朋友說現(xiàn)在銀行放貸的時間特別沒譜，都不太敢下手買房了。”北京的龔先生當(dāng)了兩年的“看房族”，2013年他終于看中了位于北京東五環(huán)外的一處樓盤，但到銀行一打聽，商業(yè)貸款審批的日子是“說不準(zhǔn)”。周圍的朋友說，如果超過規(guī)定期限不能拿下房貸，有的開發(fā)商會要求支付違約金。

貨幣政策持續(xù)穩(wěn)中偏緊的情況自2013年下半年以來尤為明顯。

2014年1月已經(jīng)過半，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪北京地區(qū)多家商業(yè)銀行獲悉，上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。

短期內(nèi)房貸額度仍緊張

“現(xiàn)在額度比較緊張。”某國有大行北京地區(qū)支行員工對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從往年經(jīng)驗來看，剛開年的額度都會比較寬松，但2014年卻不同以往，“2013年12月申請的到現(xiàn)在都還沒有批，具體什么時候能寬松下來也說不準(zhǔn)，我們也每個月都在等信兒。”

此外，包括工行、建行、交通銀行等在內(nèi)的大型商業(yè)銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會較往年更長。

在貸款利率方面，僅有上述大行的客戶經(jīng)理稱首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，條件優(yōu)質(zhì)客戶最低能拿到九折優(yōu)惠。所謂優(yōu)質(zhì)客戶的主要標(biāo)準(zhǔn)是其在該銀行的存款額是否能達(dá)到要求。另外一家大行的個貸部門人士則表示，首套房利率優(yōu)惠幅度仍在等待行內(nèi)通知，預(yù)計至多能有0.5%的優(yōu)惠。

商業(yè)銀行在每年初的放貸熱情其實很高，據(jù)媒體報道，截至1月12日，四大行1月新增貸款投放已高達(dá)3200億元，高于上年同期，但其中住房按揭貸款的比例并不清楚。

“按揭貸款利率不高，單筆手續(xù)又不能簡化，銀行把相同的額度放給企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的貸款，資金滾動快、利率高，當(dāng)然是收益較高的部門優(yōu)先。”一位股份制商業(yè)銀行人士表示，這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時期更明顯。

“可能過了春節(jié)會略好一些，屆時各家銀行的信貸額度安排明確下來，跟房地產(chǎn)商的合作項目房貸審批可能會有提速，但全年來看房貸的額度肯定還是不如上年。”上述股份行人士表示。

馬年春節(jié)與1月的月末效應(yīng)疊加，銀行將再次迎來流動性緊張的窗口，分析人士指出，2014年仍然存在爆發(fā)流動性緊張的可能性，最近的一輪可能在春節(jié)前。

貸款難或持續(xù)全年

“2014年我國將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。”這是2014年人民銀行工作會議對貨幣政策的基本定調(diào)，從其表述來看與2013年無異，維持“緊平衡”仍然是央行的主要目標(biāo)。

可以預(yù)見，2014年隨著利率市場化改革繼續(xù)推進(jìn)，存款利率上限上調(diào)將推升銀行的資金成本，加上金融脫媒過程演進(jìn)分流存款規(guī)模，多數(shù)銀行仍會將寶貴的信貸資源用在刀刃上。

渣打銀行經(jīng)濟(jì)師李煒也對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管2014年會保持流動性合理供給，但利率中軸仍將處于上移通道，融資成本將繼續(xù)上行。

目前，市場多家機(jī)構(gòu)對2014年全年信貸投放量的預(yù)計普遍在8.5萬億~9萬億元之間，這與2013年的信貸新增規(guī)?；境制?，由于經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，實體經(jīng)濟(jì)需要的資金也會相應(yīng)增多，但信貸供給并不會變多，相對來說也就是“收緊”。