每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務(wù)，但計劃能否最終實現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺，因此上半年的政策風向值得重視。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，2014年應(yīng)該還會出臺一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性。“過去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機性需求。”

不過，2014年的調(diào)控政策是否會像過去幾年一樣，給市場帶來短至3個月，長至1年的市場觀望，卻是未知數(shù)。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。

調(diào)控方向：不同城市政策分化

趙秀池表示，一線城市、熱點城市仍然會限購、限貸。各城市應(yīng)該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃落實差異化政策，財稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會繼續(xù)運用。

陳國強認為，新一屆政府上任以來，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，而是突出地方政府在調(diào)控當中的主體作用。因此，未來的調(diào)控會更多調(diào)動地方的積極性，以地方為主是政策的一個趨勢；分類管理、化整為零的提法，就是由地方來承擔調(diào)控的主體責任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號施令，一刀切；未來的地方政府在調(diào)控當中，會有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會進一步收緊，有一些城市會逐步放松，政策方面會出現(xiàn)明顯的差別化。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，實際上國家樓市監(jiān)管部門一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會加重。原因在于，隨著不動產(chǎn)登記制度等基礎(chǔ)工作的推進，樓市差異化調(diào)控能落到實處，而不像過去更多地停留在口號上。

克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指 數(shù) （RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)）為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點，為2010年以來的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。

陳國強認為，未來調(diào)控仍然會對開發(fā)商的開發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。

成交影響：市場不會比去年好

嚴躍進表示，目前很多房企加大了對政策的學習。此前一些企業(yè)高估自身實力，但“限購限貸”等政策持續(xù)時間長，暫時看不到終止的時間表。這樣一來，房企必須調(diào)整相應(yīng)的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個要點：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識別成為企業(yè)的關(guān)注對象，三是模式要進行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開，房企如果沒有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，調(diào)控政策可能不會出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長效調(diào)控機制的加強，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

陳晟預(yù)測2014年市場會比較平淡，不會比2013年好，最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點被很多機構(gòu)認同。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可也認為，2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。