供大于求 銷(xiāo)售不暢

三四線城市樓市崩盤(pán)個(gè)案或增加

□本報(bào)記者聯(lián)合報(bào)道

中國(guó)證券報(bào)7日刊發(fā)題為《C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”》的報(bào)道，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。部分機(jī)構(gòu)和專家表示，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對(duì)不足的問(wèn)題。如不能有效緩解這一問(wèn)題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

銷(xiāo)售不暢日益明顯

該報(bào)道提到的C縣并非三四線城市樓市的個(gè)案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應(yīng)。

同時(shí)，城市規(guī)劃的無(wú)序使“新城”遍地。近期媒體曝光的貴陽(yáng)、營(yíng)口、常州等地均是以新城建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型案例，但后續(xù)需求的乏力使新城變成“鬼城”。多位受訪者對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，在當(dāng)前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務(wù)員被“攤派”賣(mài)房現(xiàn)象也非個(gè)案。但這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)體量相對(duì)較小，房?jī)r(jià)不高，因此未受到外界的較多關(guān)注。

事實(shí)上，三四線城市房屋銷(xiāo)售不暢的狀況日益明顯。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，今年1月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的25個(gè)三線城市新建住宅成交11.22萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低。14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

業(yè)內(nèi)人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節(jié)因素影響，但自2013年以來(lái)，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

中金公司7日發(fā)布的研究報(bào)告指出，安徽宿州市主城區(qū)人口在40萬(wàn)左右，2013年市區(qū)房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售量150萬(wàn)平米，批準(zhǔn)預(yù)售220萬(wàn)平米。如果按照2014年新開(kāi)工增長(zhǎng)25%以上估計(jì)，宿州市區(qū)2014年批準(zhǔn)預(yù)售將在270萬(wàn)平米以上，供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)較大。

報(bào)告認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，目前80%-90%的需求來(lái)自地級(jí)市本市市區(qū)原城市居民，農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的購(gòu)房需求有限。整體而言，未來(lái)兩三年，供給過(guò)剩將是最大的問(wèn)題。

多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌

在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房?jī)r(jià)大跌之后，業(yè)界關(guān)注的是，同樣存在供過(guò)于求問(wèn)題的其他三四線城市是否也會(huì)崩盤(pán)。

張大偉表示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去十年的粗放、迅猛發(fā)展后，如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風(fēng)險(xiǎn)，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應(yīng)庫(kù)存的壓力下，崩盤(pán)的案例將會(huì)增加。

專家表示，由于意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從去年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時(shí)，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，比2013年12月增加5個(gè)城市。在房?jī)r(jià)下跌的城市中，除廈門(mén)、溫州、?？谥?，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)跌幅居前。

張大偉表示，要避免部分三四線城市樓市崩盤(pán)，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。中金公司的報(bào)告指出，要解決三四線城市樓市的問(wèn)題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè)，而非被動(dòng)“保障”。

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