隨著我國快速進入老齡化，養(yǎng)老產業(yè)作為朝陽產業(yè)逐漸嶄露頭角，養(yǎng)老地產隨之受到各路資本關注。在最早進入這一領域的險資身后，一批上市公司也隨之介入。

昨日，金科股份（000656）在投資者關系平臺上表示，公司將積極探索進入養(yǎng)老地產。而在此之前，已經有包括云南城投（600239）、上實發(fā)展（600748）、中茵股份（600745）、保利地產（600048）等多家上市公司介入分羹。

盡管這一產業(yè)近來熱鬧非凡，但業(yè)內人士普遍意識到，近年來國內養(yǎng)老產業(yè)相關政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產的發(fā)展。目前各路資本在養(yǎng)老地產方面的試點項目雖多，但大規(guī)模體系發(fā)展尚未成型，盈利模式仍處于探索之中。

多家房企介入

同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，預計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構的潛在需求為：自理老人床位數(shù)174萬張~185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30萬張~32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)床位數(shù)為400張計算，未來3年市場上將至少需要4500個項目的建設。因此，養(yǎng)老地產的市場空間十分可觀。

這一龐大的市場早已吸引各路資本注意。最早對養(yǎng)老地產感興趣的是保險公司，而在險資身后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產行業(yè)，這便是上市房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產，而宣布有意進入這一領域的上市公司則超過80家。其中既有保利地產、萬科這樣的巨頭，也有如遠洋地產、鳳凰股份（600716）這樣的中小房企，參與者整體實力參差不齊。

而在近期，繼云南城投、中茵股份高調宣布進軍養(yǎng)老地產后，包括金科股份、上實發(fā)展也明確表示將養(yǎng)老地產列入重點業(yè)務領域。值得注意的是，資本市場對此反應熱烈，中茵股份、云南城投股價近期都有不俗的表現(xiàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，未來3年將會是中國養(yǎng)老地產重要發(fā)展時機，在市場機會與房企轉型的推動下，預計未來3年將成為中國養(yǎng)老地產的“爆發(fā)期”。

政策優(yōu)惠不足

盡管“蛋糕巨大”，但依然有不少資金仍在觀望。深圳某大型房地產基金內部人士表示，公司很早就關注養(yǎng)老地產，養(yǎng)老行業(yè)在國外一般都會有政府優(yōu)惠政策，但是國內目前還沒有切實的扶持政策，養(yǎng)老機構項目大都虧損或微利，所以公司遲遲不敢投資養(yǎng)老地產項目。

正如上述人士所言，目前養(yǎng)老地產正值起步階段，受到較大約束。不少業(yè)內人士認為，由于目前養(yǎng)老地產投資模式給開發(fā)商帶來的資金和經營壓力均較大，同時又受到土地政策的限制，因此，要推進養(yǎng)老地產發(fā)展，政策優(yōu)惠必不可少。除金融優(yōu)惠政策外，還應結合養(yǎng)老地產的特點，出臺相關土地供應政策及規(guī)范措施。

一家未參與養(yǎng)老地產的房企人士告訴記者，現(xiàn)行土地政策主要是兩類，第一類是招拍掛，房企獲得這類土地后如果用以建養(yǎng)老地產，成本將非常高，顯然難以滿足日益龐大的老年人的需求，也很難被市場接受。

“第二類是劃撥，主要是政府部門給予扶持的養(yǎng)老院。如果企業(yè)和政府合作，想用劃撥土地建設養(yǎng)老地產，則會面臨土地開發(fā)融資受限的問題，如土地不能抵押貸款，這大概也是有些房企猶豫是否進入的原因之一。”上述人士坦言。

盈利模式模糊

“我們公司目前還只有投資意向，合作規(guī)模、合作模式等還在探討中。”一家近期宣布進入養(yǎng)老地產領域的房企董秘稱。

據(jù)了解，目前僅有萬科、保利地產等少數(shù)房企試點的養(yǎng)老地產項目投入運營。目前養(yǎng)老地產的盈利模式仍是各開發(fā)商未突破的瓶頸，盈利難題導致不少房企停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段，養(yǎng)老所需的家政、餐飲、娛樂、休閑、康復、醫(yī)療、陪護等服務卻仍未發(fā)展起來。

例如，萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產模式，為萬科布局養(yǎng)老地產鋪路。

然而，在總規(guī)模達1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產試點的房源僅有146套，占比僅11.9%。

而作為保利地產開啟養(yǎng)老模式的打頭陣項目——保利西塘越，雖規(guī)劃有9000平方米的國際化理療中心，內設專業(yè)護理團隊，旨在為上海的業(yè)主們提供優(yōu)質的養(yǎng)生、養(yǎng)老服務，但其項目毫不隱晦地打出“上海南首席度假養(yǎng)生投資產品”的旗號，吸引外來投資客。

國泰君安近期的一份研報指出，養(yǎng)老地產專業(yè)性要求較高，目前盈利模式仍有待明晰，且現(xiàn)存的各種盈利模式都有一定的問題，這也為現(xiàn)金回流帶來一定壓力。

前述房地產基金人士坦言，現(xiàn)在有些養(yǎng)老地產項目銷售情況看起來不錯，但入住率較低，導致開發(fā)商原本為入住者設置的服務設施很難盈利，“現(xiàn)在養(yǎng)老地產很大程度上淪為房企為獲取優(yōu)惠拿地、險資進軍不動產以及地方政府獲取財政補貼的敲門磚”。