每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

2月18日，德信控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱德信集團(tuán)）位于杭州城北的德信·北海公園項(xiàng)目，傳出驚人消息，剩余房源清盤，降價(jià)3000元/平方米。24小時(shí)內(nèi)，相鄰的“天鴻·香榭里”等項(xiàng)目跟進(jìn)。

而在國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，杭州成為新增加的房價(jià)環(huán)比下跌的4個(gè)城市之一。作為樓市火熱的地區(qū)，綠城、萬科等大牌房企云集杭州，為何降價(jià)發(fā)生在德信地產(chǎn)身上？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德信·北海公園的降價(jià)或由融資結(jié)構(gòu)所致，項(xiàng)目降價(jià)背后是較高的土地成本、項(xiàng)目實(shí)際收益未達(dá)預(yù)期、基金清盤退出以及開發(fā)商兜底。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)行業(yè)熱衷高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式下，一旦銷售不暢，由于資金壓力，中小房企降價(jià)的案例會(huì)越來越多。

樓盤土地成本較高

2010年10月21日，杭州主城區(qū)推出祥符單元兩宗宅地，其中杭政儲(chǔ)出[2010]41號(hào)地塊，德信地產(chǎn)以10.9億元競得，樓面價(jià)約10047元/平方米，這就是德信·北海公園的所在地塊。地價(jià)比周邊樓盤高出不少。

“2010年杭州土地市場出現(xiàn)了最令人‘看不懂’的一幕，尤其是下半年，一邊是史上的最嚴(yán)宏觀調(diào)控頻頻加碼，一邊卻是地價(jià)屢創(chuàng)新高。”從事多年地產(chǎn)行業(yè)的浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲向記者回憶。

此后的2012年8月27日，同處祥符區(qū)域的杭政儲(chǔ)出[2012]19號(hào)土地出讓，德信地產(chǎn)緊咬不放，經(jīng)16輪報(bào)價(jià)，以5.45億元總價(jià)競得，盡管已是兩年后，但樓面價(jià)僅為7261元/平方米。

“當(dāng)時(shí)公司可能認(rèn)為德信·北海公園項(xiàng)目的地價(jià)拿高了，隨即在其旁邊再拿了一塊地。”杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。對(duì)于兩年后再競得祥符地塊，德信地產(chǎn)董事長胡一平坦言，該宗地價(jià)比較合理，而且相對(duì)來說，攤薄了北海公園的地價(jià)成本。

除了較高的地價(jià)外，德信·北海公園還面臨著區(qū)域內(nèi)巨量的庫存。據(jù)平安證券的研究報(bào)告分析，其降價(jià)所在的拱墅區(qū)，當(dāng)前區(qū)域庫存約1.06萬套，去化需要17.6個(gè)月?？紤]到該區(qū)域去年土地成交建面同比增長近兩倍，為當(dāng)年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

“相對(duì)于同處杭州主城區(qū)（拱墅區(qū)）的天鴻·香榭里等樓盤，沒有土地成本優(yōu)勢(shì)，與余杭區(qū)的萬科和濱江集團(tuán)而言，又沒有品牌優(yōu)勢(shì)，在這么高的庫存量下，德信地產(chǎn)成為攪局者也很正常。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

高價(jià)拿地低價(jià)開盤

相對(duì)于較高的土地成本，德信·北海公園的售價(jià)卻低于正常的市場價(jià)格。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，2012年4月16日，德信·北海公園揭開面紗，起價(jià)為11760元/平方米、中間套折后均價(jià)為12680元/平方米，這樣的開盤價(jià)已接近于樓面價(jià)。

杭州透明售房網(wǎng)記錄數(shù)據(jù)顯示，到了2013年下半年，價(jià)格有所提升，但維持在18000元/平方米左右。2014年1月12日至3月1日，住宅價(jià)簽約單價(jià)均在2萬元以下，最高的只有18544元，而非住宅基本上在3萬元左右。

對(duì)此，杭州當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商高管算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，德信·北海公園項(xiàng)目的土地成本為1.1萬元/平方米；加上12%的稅費(fèi)，這些都是要求預(yù)征的，這項(xiàng)成本將近2000元/平方米；建安成本在3500元/平方米；再加上管理費(fèi)(2%)和財(cái)務(wù)費(fèi)（3%）共850元/平方米，不算利潤回報(bào)和融資成本，售價(jià)起碼要達(dá)到1.9萬元/平方米。

盡管市場定價(jià)不高，但去化似乎并不理想。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，德信·北海公園項(xiàng)目共有1000多套房源，本次降價(jià)前余房還有200多套，都已是準(zhǔn)現(xiàn)房。“此次降價(jià)的5號(hào)樓為景觀樓王，價(jià)格最高時(shí)為1.9萬元/平方米，現(xiàn)在降至1.58萬元/平方米，無疑，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)是虧損的。”該高管認(rèn)為，這樣降價(jià)有利于回籠資金。

在透明售房網(wǎng)市場研究院院長丁建剛看來，杭州馬年的首降，突出反映了杭州樓市看似繁榮的表象之下蘊(yùn)藏著巨大隱患，“一些冒進(jìn)的開發(fā)商，今年只能吞下苦果，從目前的市場形勢(shì)判斷，杭州有十個(gè)以上的項(xiàng)目，定虧無疑。”

地產(chǎn)基金去年已清算

高價(jià)拿地，低價(jià)開盤，無疑影響了項(xiàng)目投資收益，引發(fā)投資者擔(dān)憂。對(duì)于德信·北海公園的開發(fā)收益以及融資來源，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者數(shù)次聯(lián)系采訪德信地產(chǎn)，后者表示，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人最近比較忙，聯(lián)系采訪需要等幾天。截至記者發(fā)稿，仍未收到其他回復(fù)。

至于上述項(xiàng)目的融資渠道，上述杭州房企高管向記者表示，總計(jì)10.9億元的土地款項(xiàng)中，包括銀行貸款、信托以及地產(chǎn)基金，而本次降價(jià)，也被質(zhì)疑或是因?yàn)榇嬖谛磐袃冬F(xiàn)而“被迫”為之。

然而，德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費(fèi)中敏對(duì)此向《杭州日?qǐng)?bào)》表示，德信·北海公園的信托早在2013年7月份就已經(jīng)全部付清了，而且是提前7個(gè)月付清的。因?yàn)榈滦?middot;北海公園的銷售業(yè)績一直很不錯(cuò)，回款情況良好，考慮到?jīng)]必要背負(fù)太多信托成本，所以就提前還清了，完全不存在信托兌現(xiàn)“被迫”的說法。

除了在信托市場募集資金外，2010年后，德信地產(chǎn)還專門成立了自己的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金——凱銀投資。拿下德信·北海公園項(xiàng)目土地后的2010年10月，凱銀投資管理有限公司發(fā)起成立第二只地產(chǎn)基金公司浙江穩(wěn)利投資合伙企業(yè) （有限合伙），投向德信·北海公園項(xiàng)目。

據(jù)德信地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2013年7月13日，浙江穩(wěn)利投資合伙企業(yè)（有限合伙）暨凱利基金二期2013年第二屆合伙人大會(huì)召開，本次會(huì)議主要議題是對(duì)穩(wěn)利投資基金清算決議進(jìn)行表決。

與費(fèi)中敏所說銷售業(yè)績不錯(cuò)不同，上述決議認(rèn)為，本期基金成立以來，在項(xiàng)目公司和基金管理公司的多重努力下，項(xiàng)目實(shí)際收益仍未能達(dá)到基金的預(yù)期收益。為了保證投資人的利益，根據(jù)《合伙協(xié)議》和《委托管理協(xié)議》，浙江德信置業(yè)有限公司回購合伙企業(yè)在項(xiàng)目公司的股權(quán)，確保了投資人的本金和預(yù)期收益。合伙企業(yè)將在8月5日前完成清算及分配事宜。

浙江凱銀投資管理有限公司董事長朱紅向記者證實(shí)，上述地產(chǎn)基金規(guī)模只有1億多元，占其總投資的小部分，但確實(shí)已經(jīng)清算，要求收益率達(dá)到12%，投資期限為2年，德信地產(chǎn)已以股權(quán)收購的方式進(jìn)行回購。

左手?jǐn)U張右手融資

實(shí)際上，德信地產(chǎn)一方面不斷加速擴(kuò)張，另一方面加快拓展信托、基金等融資方式。德信地產(chǎn)營銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人杜盛向媒體表示，德信地產(chǎn)2012年為60億元，2014年的目標(biāo)相當(dāng)明確：銷售額達(dá)80億元，力爭在2015年進(jìn)入“百億俱樂部，公司提出了“快速拿地、快速開發(fā)，快速回籠”的三快戰(zhàn)略。費(fèi)中敏表示，公司對(duì)“高周轉(zhuǎn)”的基本要求是，從拿地到首次開盤的周期原則上為8~9個(gè)月時(shí)間。

在融資方面，德信地產(chǎn)旗下的泊林印象、臻園、海鹽泊林公館項(xiàng)目都曾借力杭州工商信托。而目前，德信地產(chǎn)在杭州工商信托運(yùn)行中的信托產(chǎn)品來自溫州甌海投資項(xiàng)目；此外，德信旗下仍在運(yùn)行的信托產(chǎn)品為交銀國信負(fù)責(zé)發(fā)行的鑫福4號(hào)，用于德清德藍(lán)置業(yè)有限公司開發(fā)的“德藍(lán)廣場”項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)等。

除信托外，在基金方面，除了發(fā)起設(shè)立浙江凱銀投資管理有限公司、浙江穩(wěn)利投資合伙企業(yè) （有限公司）外，2012年，德信集團(tuán)在香港注冊(cè)成立的全資子公司凱銀國際投資管理有限公司（香港），同樣是希望通過私募股權(quán)基金業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理募集資金。2013年，還在上海成立了第三家房地產(chǎn)投融資的管理平臺(tái)——上海星湖投資管理有限公司。

凱銀投資管理有限公司董事長朱紅對(duì)記者表示，作為德信集團(tuán)旗下的全資子公司，服務(wù)對(duì)象主要是德信地產(chǎn)項(xiàng)目，2014年，公司除了德信項(xiàng)目外，還將進(jìn)入其他項(xiàng)目。

日前，記者在凱銀公司看到，其公司內(nèi)部墻上貼的都是德信旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而公司官網(wǎng)顯示，截至2013年10月11日，凱銀投資已為德信地產(chǎn)旗下項(xiàng)目發(fā)行十三期基金，如針對(duì)溫州的地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)起成立溫州穩(wěn)贏投資發(fā)展基金暨凱利第八、九期私募基金。

丁浚哲稱，德信地產(chǎn)的發(fā)展壯大除了開發(fā)節(jié)奏踩準(zhǔn)了杭州城市化發(fā)展的區(qū)域與節(jié)奏，還有利用地產(chǎn)基金、信托。每個(gè)項(xiàng)目背后都有信托或者基金，依托這些信托和基金，減少公司對(duì)項(xiàng)目的投入，可以實(shí)現(xiàn)公司的快速發(fā)展。

浙江省內(nèi)一地產(chǎn)資深研究人士稱，盡管收益率不低，但為了融資貸款，德信地產(chǎn)這些項(xiàng)目的土地一般都抵押給了銀行，或者信托，而旗下的地產(chǎn)基金作為有利補(bǔ)充，主要是以債權(quán)形式投資，沒有抵押物，但由于要面對(duì)房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

丁浚哲認(rèn)為，開發(fā)商的融資方式已經(jīng)發(fā)生了變化，傳統(tǒng)的主要是銀行貸款，利率只有6%，這樣的融資成本允許開發(fā)商銷售可以慢慢賣，而現(xiàn)在開發(fā)商更多對(duì)信托、基金等的資金有依賴，一旦市場去化不暢，中小房企降價(jià)案例會(huì)增多。