每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

2013年，綠地集團在“世界500強企業(yè)”中排名躋身第359位，較前一年提升了124位。同樣在這一年，綠地集團實現(xiàn)經(jīng)營收入超過3300億元，較上年增長33%，其中房地產(chǎn)業(yè)務攬金1625億元，較上年增長53%，成為國內(nèi)排名第二的品牌房企。今年初，綠地集團明確提出了“趕超萬科”的宏大目標，同時在資本市場、海外并購等方面頻頻出擊，成為海內(nèi)外市場持續(xù)關(guān)注的焦點公司。

綠地欲趕超萬科的底氣在哪里？集團內(nèi)房地產(chǎn)、能源與金融三大業(yè)務的關(guān)系是否有新的變化？綠地香港借殼以來到底收獲了什么？為何還要在A股上市？海外頻繁并購背后的動因是什么？如何看待今年樓市走勢及區(qū)域布局？帶著這些疑問，日前《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了綠地集團執(zhí)行副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文。

關(guān)鍵詞1

·趕超萬科

“希望更多的是良性的賽跑”

NBD：今年初，綠地集團定下了4000億元的年度目標，其中房地產(chǎn)業(yè)務2400億元，并要趕超行業(yè)標桿萬科。在您看來，綠地為什么要確立這樣一個目標？

孫志文：這兩年綠地的發(fā)展勢頭也比較好，今年集團也提出了4000億元的任務目標。當然，這些都是圍繞我們的五年規(guī)劃——到2015年躋身世界200強的目標來定的，房地產(chǎn)板塊也是基于2013年完成了1625億這個數(shù)字，按照我們綠地常規(guī)的遞增模式以及一些標準要求，才提出了2400億元的目標。

我們也不敢確定趕超不趕超，2013年萬科、保利這幾家千億級企業(yè)其實都是很優(yōu)秀的，我們只是首先把自己的任務制定好，同時更多地希望整個房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)健康發(fā)展，帶動國民經(jīng)濟、社會發(fā)展、城市面貌、百姓生活更多的改善。如果只是看數(shù)字去比較，我希望更多的是良性的賽跑，大家來比比身體。當然，也會有很多“黑馬”出來。

關(guān)鍵詞2

·核心競爭力

“走混合制比較好”

NBD：與萬科相比，綠地的優(yōu)勢和底氣在哪里？

孫志文：其實，萬科一直是行業(yè)中的老大，有值得我們學習的地方。綠地這幾年發(fā)展也比較迅猛，這得益于我們的戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)略調(diào)整。我們也有自己的幾項核心競爭力。萬科有很多合作模式，很多產(chǎn)值都是來自重要的合作伙伴，通過并購、合作、股權(quán)投資等來做，而綠地幾乎每一個項目全是我們自主的。

當然，我們的自主優(yōu)勢更多的是依托做超高層來帶動大片區(qū)的發(fā)展，多業(yè)態(tài)的布局和營銷，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的推動來擴大項目的規(guī)模，來帶動我們在地區(qū)的整體影響力，來改變地區(qū)的格局，偏弱的地方可能會因我們的產(chǎn)業(yè)綜合項目做起來以后，它的片區(qū)就會增強活力，從而帶動項目的總體市場。

NBD：這是否與綠地的持股結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系？

孫志文：從我個人來看，綠地本身就是上海國資委控股的大型國有企業(yè)，股權(quán)結(jié)構(gòu)比較簡單，更多的是體制上讓綠地發(fā)展得更加順暢，大部分的決策可以由綠地自主完成。另外，綠地在機制上有特別的推動力。比如說，我們的員工大部分都持有綠地一定的股份，每年分紅都比較可觀。

在機制上、體制上，很多房地產(chǎn)企業(yè)是不一樣的，就像三中全會提出來的，今后國有企業(yè)要增強它的活力和競爭力，就必須還要走混合制，綠地其實十幾年來嘗到了非常大的甜頭，這不僅僅是混合制這個體制優(yōu)勢，也是綠地董事會有這個優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞3

·戰(zhàn)略布局

“原則上，不再進入三四線城市”

NBD：具體到這一目標，綠地在項目布局、營銷策劃與風險管控等方面將有哪些新的策略？

孫志文：總體來看，我們還是延續(xù)了2013年的一些整體思路，如果說有一些新的，無非是我們的海外板塊，去年做了一些嘗試，也有將近30億的經(jīng)營業(yè)績，今年我們定在100億以上，這個對2400億元目標的貢獻小一些，剛剛起步，相信未來的這個支撐會更加強大一點。

其次，去年下半年起我們加大了在一、二線城市尤其是一線城市的投資。當然，我們前年下半年已經(jīng)制定了對地級市進入的明文規(guī)定，原則上，不再進入三四線城市，也是為了規(guī)避風險。

第三，從營銷模式上講，我們今年會把綜合體更加做實，把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提到房地產(chǎn)更加前沿的位置上來，從而更加多元化地開展營銷工作。

第四，我們會有效地根據(jù)市場政策的變化，出臺一些相應的創(chuàng)新營銷方法，比如去年做得比較好的電商合作以及提升性價比等。

關(guān)鍵詞4

·樓市走勢

“要做好階段性震動的準備”

NBD：對于今年中國房地產(chǎn)業(yè)，您是如何預判的？尤其是針對西南地區(qū)，有何具體的目標任務與投資布局？

孫志文：我個人認為，對于剛需性強的城市、本身泡沫比較低的城市依然能夠平穩(wěn)發(fā)展，對于本身已經(jīng)過了剛需的城市、泡沫比較高的城市，可能會帶來更多的寒意。不過，因為“新型城鎮(zhèn)化的推進”及“單獨二胎”政策，都會推動房地產(chǎn)有一個好的發(fā)展。今年整體大勢不會大起大落，每個城市都是區(qū)別對待，要分析透徹，要做好階段性震動的準備，要有備無患。

目前成都有6個主力樓盤，重慶有5個主力樓盤，南充有一個絕對領(lǐng)先的大盤，再算上去年底貴陽市場進去以后，西南的格局進一步清晰。我們2014年首先要與集團保持一致，至少要有50%的增長，所以我們（西南事業(yè)部）提出了保證150億元、爭取180億元的年度目標，成都承載了一半的貢獻，也是我們的主戰(zhàn)場。

今年我們的投資計劃已經(jīng)確定了，整個西南至少要保證有10個項目。如果沒有大的政策變化，我估計順利的話，今年獲取10~12個項目還是非常有信心的，也為我們后年做好鋪墊，同時也為今年補充一些“槍支彈藥”。

關(guān)鍵詞5

·三大業(yè)務

“金融將成為第三大板塊”

NBD：目前，您是如何看待綠地在房地產(chǎn)、能源與金融業(yè)務發(fā)展的？這三者的關(guān)系有沒有新的變化？

孫志文：原來我們也做過一些原始的金融板塊，從去年我們加大了金融板塊的發(fā)展力度，成立了金融控股集團，包括重慶、貴州等地的金融合作，同時也在多元化地擴展金融的業(yè)務板塊，進入擔保、再融資等平臺業(yè)務。進一步去探索與了解這個行業(yè)，當然可能會對房地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)生更好的推動力。

從目前的業(yè)務結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)還是我們的主業(yè)，能源還是第二大主業(yè)，金融將成為第三大板塊，現(xiàn)在雖然還比較弱。

NBD：當前房地產(chǎn)企業(yè)頻頻涉足“銀行”等金融機構(gòu)，您是如何看待這一典型現(xiàn)象的？

孫志文：從我個人的觀點來看，這可能是一個大的趨勢。如果能拿到執(zhí)照的話，大家都想開銀行，因為有“半金融”這個功能，又有房地產(chǎn)正好可以實現(xiàn)資源共享。今后怎么發(fā)展大家還拭目以待。

綠地還在研究這種合作模式，說白了都是一種市場行為，都是前瞻性的謀劃，力爭在這個行業(yè)中立于不敗之地。當然，從我們綠地來說，我們既要做好深層次的戰(zhàn)略合作，又要做好適合綠地自己的主業(yè)與金融之間的互動模式，有效發(fā)揮我們更多的優(yōu)勢，該主導的我們?nèi)ブ鲗?，該配合的我們?nèi)ヅ浜?，該爭取的資源我們要全力以赴地爭取。

NBD：目前受大環(huán)境影響，能源市場一直不景氣。綠地在能源板塊的發(fā)力點在哪里？

孫志文：從前年開始，中國能源方面不盡如人意，整個市場變了，一直很低迷。

能源占我們集團的百分比一半不到，這一塊原來是我們效益比較好的板塊，現(xiàn)在隨著能源行情的滑落，幾乎已經(jīng)成了效益很薄弱的地方。我相信，資源都是有周期性的，當然我們能源板塊也在轉(zhuǎn)型，比如深加工，讓能源板塊更好地適應中央的政策。

關(guān)鍵詞6

·A股上市

“更需要一個頂層設計”

NBD：去年，綠地成功借殼上市并登陸港交所。對于這一舉措，綠地從中獲得了什么？

孫志文：首先，我想集團是想多元化地去發(fā)展資本市場或融資的平臺；第二，也是希望借這個平臺把房地產(chǎn)做大做強；第三，整個平臺為綠地在境外資本市場上獲取了很多的信息，學到了很多的這方面知識，為下一步綠地在海外的融資做好了鋪墊。

從收購以后的整個發(fā)展態(tài)勢來看，還是非常好的，在內(nèi)地又落地了幾個好項目，將對港股上市公司今年、明年帶來強大的發(fā)展勢頭。資本市場還是要靠數(shù)字說話，做得好，你股價上去，做得不好，股民反對你。

NBD：目前，綠地還在籌劃A股上市，打通雙融資平臺會對公司起到怎樣的推動力？

孫志文：一個企業(yè)做到這么大規(guī)模，不去資本市場可能有一些的影響。今年，上市工作的確也是在有條不紊地推進，最快要在上半年A股上市。

上市之后，我相信對集團的推動力會更強，不僅是資金上的支撐，更多的是成為一家更加公眾化的企業(yè)。至于A+H股能不能大于H股，我認為更需要一個頂層設計，各自的力量充分發(fā)揮出來，我也希望它更夠更加順利上市。

關(guān)鍵詞7

·出海戰(zhàn)略

“到有世界級影響力的城市去”

NBD：去年，綠地在海外巨資并購了多個地產(chǎn)項目。那么，綠地在并購上有何標準？今年將會選擇進入哪些目標國家？

孫志文：按照張玉良董事長講的，要成為一家全球化影響力的企業(yè)，必須要到有世界級影響力的城市，不能去那些默默無聞的城市。只要是有核心影響力的、世界級的著名圣地，我想綠地都會去開拓。去年，我們進入了紐約、倫敦等。

今年初，我們?nèi)チ思幽么蠖鄠惗?，這兩天去了馬來西亞，下一步可能要去法國等。進入多少，目前還沒有具體數(shù)字。

NBD：6億英鎊并購倫敦項目，綠地是如何籌集這些資金的？是采取了高杠桿還是自有資金？

孫志文：因為國外的房地產(chǎn)跟中國的房地產(chǎn)還不一樣，全收購可以，收購一部分也可以，誰主導大家還是要商量的，萬科有些項目是只出資金，不操盤。對于海外項目，我們原則上都是由自己來操盤的，萬達拋出的概念比我們要大，我們僅有它的1/3資金。我們集團馬上要上市了，因為有這個多元化的融資平臺，肯定會去對接的。

NBD：在您看來，房地產(chǎn)企業(yè)在海外并購上應注意哪些事項？

孫志文：其實，海外發(fā)展更多的還是要行業(yè)約束性的風險，比如法律風險。至于其他的，我覺得能夠走出去的企業(yè)都是身經(jīng)百戰(zhàn)的企業(yè)，無非就是你不要陷入陷阱。當然，每家企業(yè)海外布局不太一樣，我希望大家在某些國家能抱成團，更好地適應海外的發(fā)展。

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綠地集團重構(gòu)產(chǎn)業(yè)版圖 出海淘金、足球營銷多管齊下

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

“進攻是最好的防御”，或許更能恰當形容當前綠地集團的擴張野心。在國內(nèi)前10大房企中，幾乎都以各種方式涉足資本市場。據(jù)了解，綠地集團今年上半年將沖刺A股上市，其海外業(yè)務年內(nèi)為集團貢獻將在100億元以上。

今年初，綠地集團定下了4000億元的年度目標，其中房地產(chǎn)業(yè)務目標為2400億元。除了房地產(chǎn)、能源與金融三項業(yè)務之外，綠地集團也玩起了足球，并將其定位為文化體育產(chǎn)業(yè)。有觀察人士認為，“掠食者”綠地不僅在加速全球范圍內(nèi)的地域擴張，還在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)版圖。

海外并購“進行時”/

據(jù)CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50》榜單顯示，在銷售金額排名上，萬科地產(chǎn)以1740.6億元排名第一位，綠地集團以1625.3億元名列第二位，兩者相差不到120億元；在銷售面積排名上，綠地集團以1660萬平方米躋身第一位。

同時，綠地集團董事長張玉良公開表示，2014年公司將實現(xiàn)業(yè)務經(jīng)營收入4000億元，其中房地產(chǎn)有望達到2400億元。如能達成此目標，綠地有望超越萬科，成為行業(yè)老大。

實際上，與萬科更多依靠合作發(fā)展不同，綠地項目更多的依靠自身開發(fā)，尤其是在國內(nèi)堪稱絕活的城市地標“綠地中心”超高層項目，甚至還將這一城市地標帶到澳洲等海外市場，這是其他品牌房企所難以企及的。

2012年以來，綠地集團的海外擴張戰(zhàn)略一發(fā)不可收拾。打開綠地集團官方網(wǎng)站，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，最新的消息一欄顯示，綠地去年收購的北美首個地產(chǎn)項目洛杉磯“綠地中心”在今年2月14日正式開工。不過，這僅僅是綠地集團海外擴張中的一個戰(zhàn)略布點，其野心也絕非限于此。

“按照（綠地）張玉良董事長講的，要成為一家全球化影響力的企業(yè)，必須要在世界級有影響力的城市，不能去那些默默無聞的城市。”孫志文表示。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中國房企出海不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，借此這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。國內(nèi)龍頭房企開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準了國內(nèi)移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機會。

據(jù)了解，綠地集團經(jīng)過這兩年在海外的加速擴張，一些地產(chǎn)項目相繼進入收獲期。綠地集團方面透露，今年集團海外業(yè)務經(jīng)營收入要在去年30億元的基礎上，實現(xiàn)100億元以上的目標。

沖刺A股整體上市/

繼去年8月成功在港交所借殼上市之后，綠地集團整體上市再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

今年初，張玉良對外透露，綠地將借殼金豐投資實現(xiàn)在A股上市，最快將在今年上半年完成，并爭取將大部分資產(chǎn)注入，實現(xiàn)整體上市目標。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，截至目前，在國內(nèi)前10大品牌房企中，僅有萬達、綠地兩家大型房企尚未整體登陸資本市場。不過，這兩家房企早已有所動作。

2013年，萬達集團成功借殼香港恒力商業(yè)地產(chǎn)，綠地集團成功借殼香港盛高置地，先后登陸港交所，在對接國際資本市場上邁出了重要一步。

“整個平臺為綠地在境外資本市場上獲取了很多的信息，學到了很多的這方面知識，為下一步綠地在海外的融資做好了鋪墊，從收購后的整個發(fā)展態(tài)勢來看，還是非常好的。”孫志文如是說。

去年下半年以來，房地產(chǎn)市場要建立市場化調(diào)控機制的呼聲一浪高過一浪。其中，一個重要方面是A股再啟地產(chǎn)股融資閘門。一時間，上市房企頻頻拋出再融資預案，涉及融資金額上千億元。今年2月24日，海印股份定增募資8.34億元成功獲得證監(jiān)會批準，成為首個定增方案通過的涉房企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認為，這是地產(chǎn)A股持續(xù)回暖的強烈信號，對于地產(chǎn)股重組借殼也會是一個重大的利好消息。

“玩轉(zhuǎn)”足球營銷/

去年以來，萬科、越秀等房企巨頭頻頻涉足銀行等金融機構(gòu)，一時間，房地產(chǎn)界掀起一撥“金融熱潮”。

實際上，綠地集團在發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)務之余，已經(jīng)提前布局了金融業(yè)務，成為房地產(chǎn)“涉銀”的先知先覺者，并且在房地產(chǎn)、能源與金融之外，綠地集團也像恒大地產(chǎn)一樣玩起了足球。

據(jù)綠地集團官網(wǎng)介紹，今年1月底，綠地與上海申花足球俱樂部簽署資產(chǎn)置換協(xié)議，綠地集團將接手申花足球俱樂部資產(chǎn)，相關(guān)具體方案還將于近期上報中國足協(xié)。此消息一出，引來各界關(guān)注，綠地集團成為繼恒大地產(chǎn)、萬達集團、建業(yè)地產(chǎn)、綠城集團等房企之后，又一家想踢足球的品牌房企。

去年11月，恒大地產(chǎn)足球隊首次一舉踢出了“亞冠”，緊接著“恒大冰泉”也借機橫空出世。

不過，有相關(guān)媒體報道透露，恒大地產(chǎn)為了養(yǎng)起這個足球隊，三年下來燒掉了17億元，但恒大地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績隨之突飛猛進，在許家印眼中，足球投資本來就不是吸金利器，而是一筆特殊的營銷支出，即便虧損1億元，也等于是拿1億元投了廣告。

某地產(chǎn)機構(gòu)人士表示，從營銷的角度來說，房地產(chǎn)的體育營銷已經(jīng)被大家所認同，地產(chǎn)足球的出現(xiàn)也不排除是一種“模仿行為”。

那么，綠地收購申花足球隊，到底是為了什么？孫志文解釋說，這一次接手上海申花足球俱樂部對綠地品牌的影響力帶來再一次提升，也是綠地在文化、體育產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域開拓方面一次很好的延伸機會。“我也相信集團從收購申花板塊這個產(chǎn)業(yè)點起步，也會全力以赴把新成立的文化體育版塊越做越紅火，就像做房地產(chǎn)一樣有目標，也希望三年踢出一個亞洲冠軍出來，我也希望綠地足球俱樂部像集團一樣，不僅在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，在世界上也有一席之地”。