每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蒙湘林 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 蒙湘林 發(fā)自北京

盡管去年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，但二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊整體走勢(shì)卻并不理想，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)（881153）跌幅達(dá)3.22%，資金流出明顯。2月中旬出現(xiàn)銀行停止放貸傳聞后，地產(chǎn)股再次遭遇集體暴跌，一大批中小市值地產(chǎn)股破凈，“招保萬(wàn)金”等地產(chǎn)龍頭也處于破凈邊緣。

相比房企去年火爆的銷售情況，地產(chǎn)股為什么還是遭到市場(chǎng)沽空？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：一方面由于流動(dòng)性偏緊的預(yù)期，如最近美國(guó)QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導(dǎo)致資金偏緊的預(yù)期；另一方面，近期個(gè)別城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)等現(xiàn)象，加重購(gòu)房者觀望情緒。

因此，盡管房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但在股市整體弱勢(shì)的情況下，地產(chǎn)股股價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌是可以預(yù)見的。

另一方面，股價(jià)的“跌跌不休”也反映在地產(chǎn)股的估值上，此前的股市“貴族”房地產(chǎn)股票自2007年達(dá)到頂峰后持續(xù)調(diào)整，目前估值已經(jīng)處于歷史底部。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2007年10月16日上證指數(shù)在6124點(diǎn)的位置時(shí)，房地產(chǎn)股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數(shù)創(chuàng)下1664點(diǎn)新低的時(shí)候，房地產(chǎn)股的平均市盈率為14.31倍，而目前房地產(chǎn)股的市盈率低至10.44倍。

令市場(chǎng)唏噓的是，相較于房地產(chǎn)股票市盈率一路下跌，實(shí)體市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售這幾年卻持續(xù)火爆，是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最快的階段。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉解釋道，造成股價(jià)或市盈率和業(yè)績(jī)背道而馳有兩點(diǎn)原因：其一是，股價(jià)反映的是未來(lái)的預(yù)期。具體看，杭州降價(jià)等新聞的確存在夸張，但類似信號(hào)的頻繁出現(xiàn)，必然會(huì)影響到購(gòu)房者心理，這種心理波動(dòng)又會(huì)提前反映在資本市場(chǎng)的投資上；其二，股價(jià)反映的是企業(yè)利潤(rùn)，從現(xiàn)在看，雖然房?jī)r(jià)還在漲，但地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅。今年年初，一線城市的拿地規(guī)模不減反增，拿地成本高企，如此一來(lái)房企的利潤(rùn)率肯定是逐步下滑的，既然利潤(rùn)處于下滑趨勢(shì)，那么股價(jià)自然會(huì)做提前的調(diào)整。

在地產(chǎn)股頻頻全線下跌的情況下，不少房企也開始拋出回購(gòu)或增持計(jì)劃以抑制下跌的趨勢(shì)。2月5日，恒大地產(chǎn)擬以超過(guò)3.7億港元回購(gòu)1.2億股股份；2月26日，保利地產(chǎn)、新湖中寶和深振業(yè)均同時(shí)發(fā)布大股東增持計(jì)劃。事實(shí)上，房企這類護(hù)盤措施對(duì)于地產(chǎn)股的股價(jià)刺激作用并不大，除了偶爾出現(xiàn)反彈，上述幾家上市房企的股價(jià)仍然持續(xù)低迷。對(duì)此，國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)研究員方炎坦言：“地產(chǎn)股的回購(gòu)或增持在提振股價(jià)方面效果其實(shí)很微弱，倒是在鞏固大股東控制權(quán)、穩(wěn)定股權(quán)融資能力方面有較好的作用。盡管現(xiàn)在業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑的預(yù)期沒(méi)有變，因此雖然有增持，但投資者還是會(huì)用腳投票?！?/p>

地產(chǎn)股股價(jià)的長(zhǎng)期低迷并沒(méi)有影響房地產(chǎn)企業(yè)在新業(yè)務(wù)模式上的大膽嘗試，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新業(yè)務(wù)模式在短期內(nèi)可能對(duì)地產(chǎn)股的股價(jià)有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回調(diào)。例如，去年計(jì)劃收購(gòu)海外油田的美都控股和正和股份，股價(jià)曾出現(xiàn)大幅上漲，不過(guò)后來(lái)股價(jià)回落明顯。今年1月，涉足博彩業(yè)的新華聯(lián)、開發(fā)液化石油氣的萊茵置業(yè)、沾上網(wǎng)絡(luò)彩票概念的中體產(chǎn)業(yè)、具備自貿(mào)區(qū)概念的天津松江和津?yàn)I發(fā)展都成為當(dāng)月漲幅前五的股票，但其股價(jià)在2月隨即出現(xiàn)大幅下跌。

在大環(huán)境普遍謹(jǐn)慎的情況下，地產(chǎn)股短期內(nèi)的投資價(jià)值很難體現(xiàn)，地產(chǎn)主題目前不建議大量進(jìn)入。另外，房企業(yè)務(wù)多元化應(yīng)側(cè)重在和房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的新業(yè)務(wù)上，相比之下，涉足非主營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)往往市場(chǎng)不會(huì)認(rèn)可。