每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在剛剛過(guò)去的一周里（2月28日~3月6日），北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌項(xiàng)目總金額達(dá)7.62億元，房地產(chǎn)業(yè)又一次位居掛牌金額前三位。

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，房企融資渠道單一的市場(chǎng)環(huán)境下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易或許成為房企靠譜的選擇。

對(duì)此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在交易所掛牌只是房企產(chǎn)權(quán)交易的渠道之一。更多房企通過(guò)甲乙方直接談就交易成功了。因?yàn)槊駹I(yíng)房企可以不掛牌，實(shí)際宗數(shù)和成交額度要遠(yuǎn)多于掛牌成交數(shù)。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森告訴記者，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商，有90%到95%甚至更高都是項(xiàng)目公司，僅僅是一兩個(gè)項(xiàng)目，還不一定每年開(kāi)發(fā)。每年都有項(xiàng)目運(yùn)作的公司，占比1/3都不到。同時(shí)有十個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作的，在全國(guó)占不了1%。前100強(qiáng)房企，占全國(guó)的開(kāi)發(fā)總量已經(jīng)超過(guò)20%，未來(lái)這個(gè)比重還會(huì)加大。

房地產(chǎn)格局生變 /

其實(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易一直處于高位。據(jù)北交所數(shù)據(jù)顯示，在去年631億元的總交易額中，房地產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、電力工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)成交額占到前五位。

交易背后，則是房地產(chǎn)行業(yè)格局的變化?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》指出，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也將越來(lái)越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤(rùn)率降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)下去。

上述報(bào)告顯示，截至2013年末，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬(wàn)，比2010年減少了36.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。

其實(shí)，早在數(shù)年前，胡葆森就已經(jīng)預(yù)測(cè)了如今房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變遷，即大的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)主要的市場(chǎng)份額，每一座城市的前十大開(kāi)發(fā)商將有6~7個(gè)不是本地開(kāi)發(fā)商。

他認(rèn)為，如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)，對(duì)房企更有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)恒者恒強(qiáng)，房企要根據(jù)自身能力來(lái)確定市場(chǎng)地位。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多房企受困于資金面的問(wèn)題，所以會(huì)傾向于甩賣(mài)項(xiàng)目。不過(guò)，從未來(lái)的市場(chǎng)格局看，趁早甩賣(mài)，對(duì)于盤(pán)活中小房企資產(chǎn)和資金都有好處。

行業(yè)集中度提高 /

市場(chǎng)分化，在房企資金、土地和銷(xiāo)售等領(lǐng)域都有比較明顯的體現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)為資金密集型行業(yè)，融資困難將使得一些中小企業(yè)被市場(chǎng)淘汰，而融資渠道暢通、現(xiàn)金流充裕的公司將顯現(xiàn)較大的優(yōu)勢(shì)。

融資能力的不同，在土地市場(chǎng)是也現(xiàn)“分化”。一二線(xiàn)城市被房企視作“藍(lán)海”，也成為標(biāo)桿房企的“逐鹿”之地。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全國(guó)15強(qiáng)房企，拿地總額達(dá)到784.8億元。其中在一二線(xiàn)就達(dá)到了687.68億元，占比高達(dá)88%。

朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明曾表示，朗詩(shī)原計(jì)劃在去年拿地15幅，但最后只拿了其中的8幅。因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)的地價(jià)行情持續(xù)攀升，今年可能會(huì)出現(xiàn)資金的收緊。他認(rèn)為，資金收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響應(yīng)該是一個(gè)“馬太效應(yīng)”，對(duì)于成本控制比較好、運(yùn)行效率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然能在這輪資金鏈緊張中獲得發(fā)展；但一些運(yùn)營(yíng)沒(méi)有特色，成本控制較差的企業(yè)來(lái)說(shuō)，就比較難。

同時(shí)，標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售額占比也在提高。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標(biāo)桿房企在一線(xiàn)城市合計(jì)銷(xiāo)售額為2304億元，在二線(xiàn)城市銷(xiāo)售額為4446億元，在三四線(xiàn)城市合計(jì)銷(xiāo)售額為678億元。15家房企在一二線(xiàn)市場(chǎng)的總銷(xiāo)售額合計(jì)達(dá)到了6750億元，占主要城市銷(xiāo)售額7429億的91%。