每經(jīng)編輯 尚希     

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新研究報(bào)告顯示，2013年中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長(zhǎng)124%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)買家對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)總投資額有望突破100億美元大關(guān)。

伴隨著大量國(guó)內(nèi)購(gòu)買力的外溢，越來越多的標(biāo)桿房企也將“全球化”提上日程?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2014年開年不到3個(gè)月的時(shí)間，萬科、綠地以及碧桂園等千億級(jí)房企則是集體出海，投資規(guī)模都非常大。

購(gòu)買力外涌

作為在美國(guó)紐交所上市的第一家中國(guó)房企，鑫苑置業(yè)推出的紐約·東河灣項(xiàng)目也是其在美國(guó)獨(dú)立開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。

“這個(gè)項(xiàng)目可售面積大約3.4萬平方米，總供應(yīng)量為216套，首期推出48套。房屋面積64~300平方米，各種戶型都有。”鑫苑置業(yè)旗下北京鑫苑優(yōu)晟地產(chǎn)顧問有限公司美國(guó)地產(chǎn)部市場(chǎng)總監(jiān)李興告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

他表示，目前出海置業(yè)的購(gòu)房者中絕大部分的首要訴求便是尋求新的投資渠道以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置，而加速購(gòu)房者出海的首要因素，便是國(guó)內(nèi)一線城市的限購(gòu)政策以及信貸政策的逐漸收緊。

在萊坊剛剛發(fā)布的2014財(cái)富報(bào)告中，這一趨勢(shì)已經(jīng)有了很強(qiáng)的數(shù)據(jù)支撐，中國(guó)正在成為全球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主力軍。記者從這份報(bào)告中獲悉，隨著新興市場(chǎng)財(cái)富的增加，財(cái)富保護(hù)的需求也在增加，投資移民的比例在不斷增大。據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，美國(guó)設(shè)有每年10000名投資移民的上限，2012年其投資移民數(shù)字首次接近上限，達(dá)到7641名，其中中國(guó)投資者占總數(shù)的80%。

不僅如此，教育投資也是目前加速國(guó)內(nèi)高資產(chǎn)人士出海置業(yè)的另一原因。“教育是購(gòu)置豪宅甚至商業(yè)物業(yè)的一大驅(qū)動(dòng)因素。接近一半的亞洲超高資產(chǎn)凈值人士?jī)A向把子女送往海外升讀大學(xué)，美國(guó)、英國(guó)和澳洲是亞洲超高資產(chǎn)凈值人士把子女送往海外升讀大學(xué)的三大熱門地點(diǎn)。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

房企加速出海

伴隨著大批高資產(chǎn)人士將注意力轉(zhuǎn)移到海外市場(chǎng)，嗅覺敏感的開發(fā)商自然也已把握到這一方向。

當(dāng)被問及國(guó)內(nèi)購(gòu)買力還可以釋放多久時(shí)，林浩文表示，這取決于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變化，“目前來看海外地產(chǎn)開發(fā)的黃金期最少還有5~10年。”

進(jìn)入2014年以來，綠地、萬科、碧桂園紛紛拋出“海外大單”，相比去年來說，更多標(biāo)桿房企將“出海”提上日程。來自萊坊的統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商在全球的開發(fā)活動(dòng)越來越多，其中英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞三國(guó)超過76%的入境資金來自中國(guó)、新加坡、馬來西亞和印度等，其中美國(guó)和澳大利亞的住宅市場(chǎng)中43%的開發(fā)資金來自中國(guó)。

“中國(guó)、印度和中國(guó)香港投資者購(gòu)買倫敦、紐約、悉尼和溫哥華豪宅物業(yè)時(shí)，將會(huì)更加認(rèn)同本土品牌，這將促使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)以倫敦、紐約、中國(guó)香港、新加坡、巴黎和悉尼為投資目標(biāo)。”萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt對(duì)記者說道。

“我們是2012年9月份收購(gòu)的這一地塊，在去年11月開工，按照法律規(guī)定是要在2015年11月26日交房，美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)鍵的是要嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)氐姆?，而?guó)內(nèi)靈活性非常大。”李興表示。

“但相比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來說，海外市場(chǎng)的盈利相對(duì)比較低。目前海外市場(chǎng)一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)率在10%~15%，而國(guó)內(nèi)平均在20%~30%，一線城市稍微低一點(diǎn)在15%~20%，同時(shí)，海外投資有很多稅費(fèi)、開發(fā)制度也比較嚴(yán)格。”林浩文說。

“目前國(guó)內(nèi)的品牌開發(fā)企業(yè)今年都將銷售目標(biāo)調(diào)高了10%~15%，其中海外市場(chǎng)也將對(duì)其有一定的支撐，雖然全球布局不會(huì)占比太大。”林浩文表示。在其看來，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)出海主要是采用合作的模式，“2008年金融危機(jī)以后，以美國(guó)為例，當(dāng)?shù)睾芏喙緭碛型恋刭Y源但沒錢開發(fā)，而國(guó)內(nèi)開發(fā)商初入美國(guó)，有錢沒地，剛好可以形成互補(bǔ)。”

林浩文進(jìn)一步指出，金融危機(jī)的“后遺癥”讓海外市場(chǎng)越來越歡迎中國(guó)資本的進(jìn)入，“所以目前國(guó)內(nèi)出海的房企更多地是與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)合作，通過購(gòu)買項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán)，主要由當(dāng)?shù)毓鹃_發(fā)，在積累了經(jīng)驗(yàn)后也會(huì)派出團(tuán)隊(duì)共同合作開發(fā)。”

在鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司總裁崔勇看來，開發(fā)商出海開發(fā)最關(guān)鍵的還是拿地，“位置很重要，而且沒有歷史遺留問題，這樣的情況并不好找。”