每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

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中國房企龍頭萬科公司正在對自己進(jìn)行一場革命性的顛覆：以“小股操盤”、“互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”等一系列輕資產(chǎn)發(fā)展模式，逐步取代原有的重資產(chǎn)開發(fā)模式。

事實(shí)上，由“重”轉(zhuǎn)“輕”的，還有為業(yè)界所熟悉的綠城代建模式。在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率不斷走低的當(dāng)下，地產(chǎn)商為何要推動(dòng)輕資產(chǎn)化？輕資產(chǎn)化都有哪些方向？原有的擴(kuò)體量發(fā)展模式是否走到了盡頭？眼下還難以給出結(jié)論。但是，近幾年來開發(fā)商一直嘗試向輕資產(chǎn)模式“突圍”，事實(shí)上已經(jīng)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，房地產(chǎn)的“工業(yè)革命”正在集中爆發(fā)。

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

在萬科年報(bào)中，“小股操盤”被賦予 “輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”的頭銜，這種模式操盤的項(xiàng)目中，萬科的身份不再是控股方，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

萬科管理層表示，“小股操盤”模式下，萬科在單個(gè)項(xiàng)目中的權(quán)益比例雖然不高，但因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目所需要的資金投入不多，所以公司操盤的項(xiàng)目總數(shù)會相應(yīng)增加，在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模。

至于具體收益分配，萬科管理層介紹，這種合作模式下，雙方可以事先約定。公司認(rèn)為，這種模式最大的特點(diǎn)在于提高操盤一方的資金利用效率。

一成樓盤試水“小股操盤”/

郁亮在上周五的年度業(yè)績會上表示，“小股操盤”有助于上市公司ROE的提升。“我們會學(xué)會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入，給股東創(chuàng)造更多回報(bào)，”但他也坦言，從“大股操盤”到“小股操盤”，萬科還有很長的路要走。

目前，萬科已合作開展的項(xiàng)目占比過半，但大多數(shù)合作項(xiàng)目中，萬科都握有不低于50%的項(xiàng)目股權(quán)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，萬科手握開發(fā)項(xiàng)目共398個(gè)，合作項(xiàng)目207個(gè)，占總開發(fā)項(xiàng)目52%，但“小股操盤”項(xiàng)目僅42個(gè)，占所有開發(fā)項(xiàng)目11%左右。

而公司今年頭兩月新增的5個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)為合作項(xiàng)目，其中北京昌平和昆明項(xiàng)目中萬科權(quán)益占比最低，均為50%，其余項(xiàng)目仍是“大股操盤”。

國泰君安分析師侯麗科認(rèn)為，“小股操盤”模式中，一方面操盤方可以首先提取管理費(fèi)，另一方面，如果項(xiàng)目的收益超過合作方合同約定水平，操盤方可以獲取額外的獎(jiǎng)勵(lì)提成，即其利潤分成比例可能超過其項(xiàng)目持股比例。侯麗科指出，在區(qū)域市場景氣度下降的情況下，小股操盤模式更具有靈活性。

除此之外，“小股操盤”仍然面臨著項(xiàng)目質(zhì)量和控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，有投資者質(zhì)疑，“小股操盤”會不會演變?yōu)橘N牌，項(xiàng)目質(zhì)量難以保障，最終影響萬科品牌？為此，郁亮在業(yè)績會上多次強(qiáng)調(diào)這種模式的重點(diǎn)在 “操盤”，“萬科靠一雙手賺錢，而不是別的。‘小股操盤’是干更多活，賺更多錢。”

同時(shí)，長期從事房地產(chǎn)投資、接近萬科的業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，“小股操盤”模式的關(guān)鍵是保證樓盤的品質(zhì)按照萬科的水準(zhǔn)輸出。他表示，雖然萬科有強(qiáng)大的品牌和規(guī)模優(yōu)勢，但仍較難大范圍展開，更多是在雙方品牌影響力不對等的情況下，手頭握有土地，同時(shí)規(guī)模較小、經(jīng)驗(yàn)不充足的小型開發(fā)商，愿意接受萬科小股操盤的可能性才比較高。

金融工具最全的開發(fā)商/

在地產(chǎn)開發(fā)模式的探索上，對于萬科的出海，郁亮明確表示，不是奔著海外抄底，而是有三個(gè)原因：借鑒經(jīng)驗(yàn)、請進(jìn)機(jī)構(gòu)，以及為中國投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。萬科董秘譚杰華曾多次表示，“小股操盤”就是向萬科的海外合作伙伴之一的鐵獅門（SpeyerProperties）學(xué)習(xí)的。事實(shí)上，鐵獅門除了項(xiàng)目運(yùn)營模式值得借鑒以外，做輕地產(chǎn)項(xiàng)目資本的手法同樣是萬科研究目標(biāo)之一。

金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹分析，鐵獅門模式的風(fēng)險(xiǎn)在于，它的激勵(lì)模式偏向高杠桿下的高資產(chǎn)收益，并強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張和總收益率，鐵獅門以股權(quán)資本投入的同時(shí)，使用大量的借貸資金，以提高股權(quán)資金的投資回報(bào)率，這種模式在房價(jià)下行時(shí)難以為繼。

杜麗虹分析，相對而言，新加坡凱德置地的業(yè)績提成約定是“每年凈物業(yè)收入（經(jīng)營收入-運(yùn)營支出）的4%”，而非總收益的提成，從而剔除了短期物業(yè)升值對管理團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)影響，減少了整個(gè)資產(chǎn)鏈上的泡沫化程度。

萬科似乎更鐘情這種風(fēng)險(xiǎn)相對較低的模式。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶則稱萬科為 “使用金融工具最全的開發(fā)商”。包括供應(yīng)鏈融資、地產(chǎn)基金等多項(xiàng)金融工具在內(nèi)，目前行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)融資渠道，萬科都有涉足。

除了對輕資產(chǎn)探索外，萬科在融資渠道上也在逐步變革，根據(jù)2013年萬科年報(bào)披露，公司“一年內(nèi)到期的長期借款”中，銀行貸款比例已由90.1%銳減至29%，而在今年的“金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款”中，信托占據(jù)所有名額，而2012年則是銀行四席，信托一席位，可見萬科已經(jīng)減少對銀行貸款的依賴，信托貸款比例不斷上升。

值得注意的是，2013年萬科金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之間，較2012年信托成本明顯降低，中國房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)總經(jīng)理任偉分析，國內(nèi)信托基本無法做到12%以下，萬科的信托利率能低至6.16%，極可能是通過海外機(jī)構(gòu)獲得信托，這也許是萬科出海后，成功引進(jìn)海外機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)。

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溯因

輕資產(chǎn)變革遠(yuǎn)景：ROE平均值將超20%

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

嚴(yán)格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產(chǎn)模式發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場份額，提高凈資產(chǎn)收益率（ROE）。此后，濱江地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)等一批品牌開發(fā)商紛紛推出了代建業(yè)務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌說，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營的根本目標(biāo)就是為了提升公司的凈資產(chǎn)收益率。那些選擇輕資產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項(xiàng)目收益。高額的回報(bào)率顯然讓開發(fā)商們垂涎。

轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發(fā)商嘗試重資產(chǎn)發(fā)展，卻很少有地產(chǎn)公司獲得成功。在這樣的背景下，開發(fā)商選擇輕資產(chǎn)方向運(yùn)轉(zhuǎn)幾乎是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖隆?/p>

根據(jù)宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發(fā)商試圖向香港的開發(fā)商學(xué)習(xí)，使用重資產(chǎn)的物業(yè)持有方式，以確保在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)收縮后，仍然能通過投資物業(yè)獲得寶貴的現(xiàn)金流。但是，除了萬達(dá)、世茂等少數(shù)地產(chǎn)商，多數(shù)開發(fā)商的重資產(chǎn)化并沒有獲得成功。宋延慶曾計(jì)算過包括恒隆地產(chǎn)在內(nèi)的諸多持有商業(yè)物業(yè)的“重資產(chǎn)”公司投資物業(yè)回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)大部分都沒有超過3%。

因此，開發(fā)商向“輕資產(chǎn)”方向發(fā)展幾乎成為必然。

此前，諸多開發(fā)商便是采用高周轉(zhuǎn)的方式，提升資金的利用率，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的年化高收益。但高周轉(zhuǎn)模式的一大缺點(diǎn)在于，企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，必須持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，規(guī)模因此不斷擴(kuò)大，也加重了對資金的依賴程度。一旦銀行的融資環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商就有“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)利潤不斷走低。由于土地價(jià)格不斷上漲，以及房價(jià)受調(diào)控影響，過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率一直在下降。據(jù)宋延慶統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率平均以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度下滑。

這使得房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達(dá)到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理薛迥文說，在目前環(huán)境下，通過向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，開發(fā)商還能獲得實(shí)際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產(chǎn)模式的發(fā)展，最為業(yè)界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對綠城來說，無論是代建業(yè)務(wù)還是電商業(yè)務(wù)，目前占集團(tuán)總收入的比重并不高。

相比之下，業(yè)界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點(diǎn)遠(yuǎn)多于代建。萬科不僅可以收取項(xiàng)目管理費(fèi)，還可以參與項(xiàng)目利潤分成，獲取投資回報(bào)，凈資產(chǎn)收益率會遠(yuǎn)超過代建模式，并有機(jī)會因房價(jià)上漲獲得超額利潤。

“房價(jià)上漲時(shí)，‘小股操盤’收益更高；房價(jià)下跌時(shí)，代建模式的收益更穩(wěn)定些。”在比較代建和“小股操盤”的收益差異時(shí)，袁鴻昌這樣認(rèn)為。

但是，“小股操盤”在業(yè)內(nèi)的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對內(nèi)部的控制要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學(xué)到東西。但萬科對核心的工藝、管理流程和技術(shù)嚴(yán)加保密，同行很難從萬科學(xué)到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發(fā)模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應(yīng)鏈。而綠城的代建和電商對此均沒有強(qiáng)制性的要求。

變革成為行業(yè)風(fēng)潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發(fā)商輕資產(chǎn)化的一種方向。今年2月份，綠城董事長宋衛(wèi)平提出向“生活服務(wù)商”升級的想法，而在此之前，世茂的“云平臺”、花樣年的“彩生活”等社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)在悄悄實(shí)踐。

與此同時(shí)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計(jì)劃”，還是嘉凱城的體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理，都成為開發(fā)商為業(yè)主提供服務(wù)的新平臺。除此之外，開發(fā)商還涉足地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)和管理等金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。

宋延慶說，理論上這些業(yè)務(wù)都可以看作開發(fā)商輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一部分，但如果從行業(yè)變革的角度看，“輕資產(chǎn)化”僅是房地產(chǎn)開發(fā)“工業(yè)革命”的一個(gè)部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業(yè)務(wù)變革、技術(shù)變革……這些不同領(lǐng)域的變革，正在構(gòu)建房地產(chǎn)“工業(yè)革命”的全貌。

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對手

輕資產(chǎn)VS擴(kuò)體量 “小股操盤”難保萬科“老大”地位

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

2013年，萬科憑借1709億元的銷售額再次坐上了國內(nèi)房企“老大”的寶座，而之前還排在第七位的綠地集團(tuán)，去年卻以1625億元一躍成為亞軍，與“老大”萬科只有84億元的差距，用綠地董事長張玉良的話來說，“也就是幾個(gè)項(xiàng)目的差距。”

2014年，張玉良給綠地定下了2400億元的銷售額指標(biāo)，已有反超萬科“老大”之勢。雖然萬科總裁郁亮公開表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不爭規(guī)模，重視上市公司ROE提升以滿足股東的需求。但是，“小股操盤”的模式，無疑再為綠地和萬科“老大”之爭平添新的懸念：“小股操盤”能否保住萬科老大的位置？

對此，在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，從目前萬科制定的戰(zhàn)略看，今年綠地銷售額領(lǐng)跑全行業(yè)已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖?，而萬科在強(qiáng)調(diào)ROE的同時(shí)，也需要面對利潤率不斷下滑的現(xiàn)實(shí)。

“輕資產(chǎn)”叫板“擴(kuò)體量”

萬科新出爐的年報(bào)顯示，2013年公司實(shí)現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計(jì)劃的128.9%和101.0%。但從去年下半年開始，公司開始回籠現(xiàn)金流，采用現(xiàn)金為王策略。與上述策略配套的，是萬科發(fā)明的一個(gè)新操作模式，其年報(bào)顯示，在新獲取項(xiàng)目中，進(jìn)一步深化合作開發(fā)，探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

3月7日，萬科總裁郁亮現(xiàn)身萬科2013年度業(yè)績發(fā)布會，親自解釋這一新模式為何物。

郁亮稱，自己真的不在乎 “老大”地位，不爭規(guī)模，不博高利潤率，重視上市公司ROE，并認(rèn)為“小股操盤”的方式有利于提升公司ROE。

面對萬科轉(zhuǎn)變策略，綠地方面表示，“轉(zhuǎn)型、升級”仍是綠地?cái)U(kuò)大競爭優(yōu)勢的核心動(dòng)力，綠地將繼續(xù)在轉(zhuǎn)型、升級中實(shí)現(xiàn)“擴(kuò)體量、提質(zhì)量、增能量”。

房地產(chǎn)業(yè)利潤率下降

一邊是輕資產(chǎn)，一邊是擴(kuò)體量，與綠地加速實(shí)現(xiàn)從單一開發(fā)到綜合開發(fā)、從國內(nèi)開發(fā)到國際開發(fā)、從單純開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重的轉(zhuǎn)型不同，萬科通過小股操盤瓦解規(guī)模意識，此舉是否真的會對其強(qiáng)調(diào)的提高ROE產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響呢？

蘭德咨詢總裁宋延慶接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬科凈資產(chǎn)投入減少，肯定有助于ROE提升，但不見得會有立竿見影的作用。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)利潤率下降，符合調(diào)控時(shí)代對房地產(chǎn)行業(yè)的總體要求，從政府到老百姓都樂于見到房企利潤率下降，但萬科的凈資產(chǎn)收益率自1993年以來不斷提高，2103年為19.66%，符合股東的要求。

另一方面，近年來，綠地雖然一直在走大舉擴(kuò)張的道路，但其憑借“高周轉(zhuǎn)”、“走出去”等策略，其贏利能力一直被外界看好。據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，綠地董事長張玉良年初透露，綠地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎與萬科不相上下。