榮盛發(fā)展(002146)：城鎮(zhèn)化推動，一體化促進，高成長繼續(xù)

土地儲備未達(dá)預(yù)期或為公司轉(zhuǎn)型：2013年公司通過招拍掛、收購等方式，分別在全國11個城市取得19個項目，項目總建筑面積574.64萬平方米，平均樓面地價1959元/平方米，低于公司年初計劃650萬平方米的項目儲備目標(biāo)。但公司取得了長沙一個811畝的土地一級開發(fā)項目和秦皇島一個旅游地產(chǎn)項目，加上2014年初神農(nóng)架和黃山兩個旅游開發(fā)項目，以及南京六合區(qū)的土地一級開發(fā)項目，公司正在由單純的土地二級開發(fā)向多元化發(fā)展。

公司面臨一定短期償債壓力：2013年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.99%，較年初上升2.43個百分點；扣除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率為46.97%，較年初上升2.36個百分點，公司總體負(fù)債處于合理水平；但有息負(fù)債率為154.81%，較年初上升30.42個百分點；凈負(fù)債率為117.78%，較年初上升36.15個百分點；短期有息負(fù)債與貨幣資金之比為2.22，較年初大幅上升，公司面臨一定的短期償債壓力。

保持較高盈利能力：2011年以來，公司毛利率一直下降，但公司具有較強的成本控制能力，凈利率一直保持在16%以上，且有小幅上升之勢。從2008年以來，公司ROE一直保持增長趨勢。

對2014年充滿信心：公司計劃2014年新開工596.82萬平方米，竣工462.35萬平方米，分別較2013年計劃增長11.56%和37.98%；2014年計劃新增項目儲備745萬平方米，較2013年增長29.64%；2014年公司計劃融資170億元，是2013年計劃融資額的190%，是2013年實際融資額的125%；另外，公司2012年底預(yù)售未結(jié)算面積為293.9萬平方米，而2013年結(jié)算面積為319.29萬平方米，公司項目結(jié)算進度較快；以上信息表明公司對2014年充滿信心。

城鎮(zhèn)化和京津冀一體化或使公司保持高速發(fā)展：剛剛公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，將使中小城市，尤其是分布在高鐵沿線的三、四線城市迎來發(fā)展良機；隨著京津冀協(xié)同發(fā)展上升為重大國家戰(zhàn)略，北京周邊的石家莊、廊坊、保定、唐山、承德、滄州、張家口等城市將在經(jīng)濟發(fā)展和資源分配上面獲得更多優(yōu)惠政策，這些城市經(jīng)濟實力將進一步增強，城鎮(zhèn)化水平將進一步提升。公司項目基本沿京滬高鐵沿線布局，并且在所布局城市具有較大影響力，因此，隨著這些城市經(jīng)濟實力增強，城鎮(zhèn)化水平提升，公司將迎來更多發(fā)展機會。

多元化發(fā)展可分散房地產(chǎn)市場風(fēng)險：盡管目前房地產(chǎn)市場總體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，但較高的房價使房地產(chǎn)市場長期面臨調(diào)控風(fēng)險。公司于2013年底開始進軍旅游市場，并于2014年初連續(xù)拿下神農(nóng)架和黃山兩個旅游開發(fā)項目，如果這兩個項目進展順利，將能在一定程度上分散公司在房地產(chǎn)市場上的風(fēng)險。

2014年業(yè)績基本鎖定：2013年末，公司已售未結(jié)算資源364萬平方米，合同金額為222億，這些資源絕大多數(shù)將在2014年結(jié)算，2014年業(yè)績已鎖定87%。

投資評級：公司14-16年每股收益分別為2.07元2.82元、3.51元，按2014年3月19日公司收盤價9.91元，公司14-16年P(guān)E分別為5x、4x、3x，估值位于行業(yè)較低水平。絕對估值方面，公司當(dāng)前RNAV為13.72元/股，按3月19日股價折價27.76%。基于公司具有較強綜合實力、快速擴張能力和成本控制能力、2013年較強的業(yè)績鎖定性，以及城鎮(zhèn)化和京津冀一體化的促進，我們維持公司“買入”評級。山西證券