編者按：日前證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了中茵股份和天?；ǖ脑偃谫Y方案，A股房企再融資的正式開閘對(duì)涼風(fēng)習(xí)習(xí)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪中送炭，但未來(lái)房企的再融資或?qū)⑹墙Y(jié)構(gòu)性的，對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，資金鏈將始終像高懸在企業(yè)頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，而聯(lián)姻銀行正成為眾多房企未雨綢繆的選擇之一。事實(shí)上，從去年年底開始，房企與銀行的聯(lián)姻已成新潮流。截至目前，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過30家房企涉足銀行業(yè)。

房企的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生了什么變化？房企出于什么目的與銀行緊密捆綁？證券時(shí)報(bào)記者通過對(duì)龍頭房企萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，“涉銀”熱潮背后，房企對(duì)于流動(dòng)性的擔(dān)憂正在加劇。

萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，要在50歲前完成“登珠峰、跑馬拉松、練腹肌”三個(gè)愿望。從王石到郁亮，他們對(duì)于運(yùn)動(dòng)的執(zhí)著，使“鍛煉身體”成為萬(wàn)科的企業(yè)文化之一。而早在2012年初，郁亮就公開提出“過冬論”，稱“萬(wàn)科會(huì)一直運(yùn)營(yíng)‘冬天模式’，我們已經(jīng)不指望春天、夏天，尤其是夏天。”

事實(shí)上，鍛煉身體與過冬，正是時(shí)下國(guó)內(nèi)房企亟需面對(duì)的兩件事。房企能否過好這個(gè)冬天，取決于兩個(gè)方面：首先是自身的“身體”夠不夠硬朗，也即公司的盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力如何；其次是御寒的“衣服”夠不夠厚，也即公司的現(xiàn)金流能否支撐公司運(yùn)轉(zhuǎn)。

在尋找過冬的棉衣方面，“聯(lián)姻銀行”正成為房企共同的選擇。去年下半年以來(lái)，房企與銀行的聯(lián)姻呈井噴之勢(shì)，萬(wàn)科以基石投資者身份參與徽商銀行IPO（首次公開發(fā)行）、恒大地產(chǎn)入股華夏銀行[-0.36% 資金 研報(bào)]、越秀集團(tuán)近91億元收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過30家房企涉足銀行業(yè)。

房企為何熱衷與銀行緊密捆綁？房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或許隱藏了部分答案，一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，房企的“身板”已經(jīng)不如從前，“衣服”也更加單薄，房企對(duì)于流動(dòng)性的擔(dān)憂與日俱增。而聯(lián)姻銀行，并非就能直接通過銀行貸款融資，其目的還是通過銀行的理財(cái)產(chǎn)品，借助信托橋梁進(jìn)行融資，從而規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

龍頭房企

多項(xiàng)指標(biāo)峰值已過

“萬(wàn)科是跑馬拉松的好手，擅長(zhǎng)長(zhǎng)跑。”郁亮曾幽默地如此形容萬(wàn)科。透過萬(wàn)科的諸多財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，或許可以一窺萬(wàn)科“身體狀況”的微妙變化。

萬(wàn)科一直以來(lái)奉行快速周轉(zhuǎn)的策略，因此用存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)觀察其運(yùn)營(yíng)狀況有一定的參考價(jià)值。記者統(tǒng)計(jì)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2009年至2013年這5年間，萬(wàn)科的這一指標(biāo)分別為0.39、0.27、0.25、0.28和0.32。不難看出，在2011年這一指標(biāo)大幅回落后，萬(wàn)科近幾年來(lái)在去庫(kù)存方面頗下工夫。

不過，在2007年以前，萬(wàn)科該指標(biāo)均處于0.4以上。“這應(yīng)該與萬(wàn)科近幾年一直實(shí)施精裝修戰(zhàn)略有一定的關(guān)系，精裝修使得開發(fā)樓盤的竣工速度放緩，但可能也還有其他原因。”長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的中投證券分析師李少明說(shuō)。

萬(wàn)科方面對(duì)此也解釋稱，這主要由于結(jié)算項(xiàng)目中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤(rùn)率的同時(shí)會(huì)提升回報(bào)率。

由此看來(lái)，如果不刨去特殊狀況，存貨周轉(zhuǎn)率并不能很好反映出房企是否真的“身體棒”。那么，還可以從另一個(gè)角度——預(yù)收款項(xiàng)與資產(chǎn)之比來(lái)觀察萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)能力的變化。

房企屬于資金密集型行業(yè)，公司往往要通過負(fù)債方式來(lái)籌措部分資金，但是如果銷售能強(qiáng)有力支撐，便可讓公司從負(fù)債泥潭中得到一定解脫。

“如果預(yù)收款項(xiàng)與資產(chǎn)之比大，表明公司的資產(chǎn)中由預(yù)收款項(xiàng)支撐的部分多，可以認(rèn)為公司主要通過快速開發(fā)、快速銷售取得好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入，這是營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)的表現(xiàn)。”李少明稱。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)微妙的現(xiàn)象，在2009年至2013年中，萬(wàn)科的預(yù)收款項(xiàng)與資產(chǎn)之比該分別為23%、34%、37.5%、34%和32%。很顯然，萬(wàn)科通過銷售取得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入的能力在2011年達(dá)到巔峰37.5%，而近兩年，盡管這家龍頭企業(yè)的年銷售額連年創(chuàng)出新高，但是營(yíng)運(yùn)能力卻未能同步提升。

銷售回款能力下滑意味著公司需要通過負(fù)債項(xiàng)目去彌補(bǔ)空缺，那么剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債占資產(chǎn)的比例便會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也印證了這一事實(shí)，截至去年年底，萬(wàn)科的負(fù)債占資產(chǎn)比例為45.54%，較2012年底的43.7%小幅上升。

盡管多項(xiàng)指標(biāo)略有下滑，但萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，一直以來(lái)保持著穩(wěn)健風(fēng)格，這一數(shù)據(jù)在行業(yè)里仍屬于較低水平。換言之，萬(wàn)科身體仍舊很棒，但已經(jīng)不像過去兩年那么棒了。

當(dāng)然，如果要安全過冬，光靠身體硬朗顯然還不夠，還需要足夠厚的衣服御寒。雖然近年來(lái)房企手頭現(xiàn)金越來(lái)越多，但這并不意味著足夠安全。“對(duì)于房企而言，需要的不是絕對(duì)金額多，而是相對(duì)于公司規(guī)模而言現(xiàn)金足夠多。”李少明稱。