有分析人士表示，2013年北京等多個(gè)一、二線城市土地出讓現(xiàn)高潮，房企拍高價(jià)土地，提高存貨量

截至3月26日，滬深兩市已經(jīng)56家上市房企公布2013年年報(bào)。記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，56家上市房企存貨總計(jì)為8902.95億元，而去年同期這56家房企的存貨總計(jì)為7196.87億元，攀升了1706.08億元，同比漲幅為23.7%。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，房企有勇氣高價(jià)斬獲土地。此外，一線城市土地較難獲得，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)期也向好，一些開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，甚至有捂盤的跡象，去存貨速度有所減慢，致使庫(kù)存居高不下。

此外，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，常州、營(yíng)口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經(jīng)非常高，有些城市庫(kù)存壓力也很大。而新增項(xiàng)目土地成本較高，銷售壓力增大，加之2014年房企資金鏈普遍偏緊，若下半年迎來(lái)新一輪補(bǔ)倉(cāng)，很有可能觸及行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。

存貨驟增

實(shí)際上，雖然已公布2013年年報(bào)的房企還不到滬深兩市上市房企總數(shù)量的一半，但其存貨大增的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的房企后，2013年前三季度，滬深兩市137家上市房企存貨總計(jì)約為1.9萬(wàn)億元，而去年同期這137家上市房企的存貨總量為1.5萬(wàn)億元，攀升了4000億元，同比上漲幅度為27%。

“原來(lái)的存貨價(jià)格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場(chǎng)成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)記者從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)獲取的一份數(shù)據(jù)顯示，僅2013年前11個(gè)月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額即高達(dá)4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

“2013年個(gè)別上市開發(fā)企業(yè)在拿地開拓方面比較積極，全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)‘量?jī)r(jià)齊升’的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期向好，開發(fā)商積極拿地補(bǔ)倉(cāng)，這是2013年各大上市企業(yè)庫(kù)存大幅上漲的重要因素”。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心向記者如是表示。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然房企為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，拿地動(dòng)作頻繁，但是整體來(lái)看，考慮到房企的資產(chǎn)負(fù)債水平和銷售回款等情況，目前房企的存貨增長(zhǎng)還處在比較合理的范圍，并未出現(xiàn)明顯的盲目擴(kuò)張現(xiàn)象。

高庫(kù)存敲響資金警鐘

事實(shí)上，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心曾向記者表示，“在我們統(tǒng)計(jì)的138個(gè)上市房企中，83%的房企按季度統(tǒng)計(jì)存貨均有上升的趨勢(shì)，表明上市房企控盤能力提升”。

不過(guò)，相對(duì)于存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫(kù)存能力強(qiáng)的大型房企，中小房企的控盤能力稍顯不足，無(wú)法抓住市場(chǎng)窗口期，靈活推盤，項(xiàng)目去化速度較慢。例如，宣布業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企，或者被標(biāo)桿房企搶占其產(chǎn)品布局“主場(chǎng)”市場(chǎng)份額的房企。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房企存貨周轉(zhuǎn)速度下滑可能由多方因素造成，比如企業(yè)產(chǎn)品與財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進(jìn)擴(kuò)張。當(dāng)然，也不乏部分房企有意減慢存貨周轉(zhuǎn)速度，捂盤惜售。此外，從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，部分庫(kù)存高企的城市已經(jīng)開始調(diào)整房?jī)r(jià)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩或者下行的跡象。

事實(shí)上，有研究機(jī)構(gòu)稱，2013年杭州市場(chǎng)總貨值量為3000億元，當(dāng)年銷售1599億元，真實(shí)去化率約為50%，屬于普通水平。但杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來(lái)形成大約3000億元的新增庫(kù)存貨值。鑒于此，加上2013年未消化的庫(kù)存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

“開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，意味著其已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。”上述機(jī)構(gòu)分析人士如是稱。

鑒于此，宋延慶表示，房企在高調(diào)拿地的同時(shí)，也要提高存貨周轉(zhuǎn)率，加快三、四線城市項(xiàng)目去化速度，確?，F(xiàn)金流安全。