每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了十年來變革動(dòng)作最大的年份。社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理、小股操盤、代建、地產(chǎn)基金管理……然而，資本市場(chǎng)并沒有因?yàn)殚_發(fā)商的模式創(chuàng)新，而追捧后者的股價(jià)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，只有A股市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的輕資產(chǎn)探索等給予了反應(yīng)。在港股市場(chǎng)，無論開發(fā)商提出怎樣的創(chuàng)新模式，或者給出怎樣的利好，在沒有看到實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化前，投資者依然沒有感到興奮。

重建估值模式

如果用市盈率來衡量投資者的追捧程度，與2007年最高達(dá)83.43倍的動(dòng)態(tài)市盈率相比，地產(chǎn)股如今可謂從天堂跌至地獄。

根據(jù)中銀國(guó)際的研究報(bào)告顯示，A股目前33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，龍頭房企萬科和保利地產(chǎn)更是最低跌至5.6倍和5.5倍，地產(chǎn)板塊的市盈率創(chuàng)下近五年新底，進(jìn)入歷史最低位區(qū)間。即便從橫向來看，房地產(chǎn)板塊的滾動(dòng)市盈率為11.5倍（涵蓋152家房企），估值位列A股所有行業(yè)底端。

在香港上市的內(nèi)房股走勢(shì)同樣低迷，已建申銀萬國(guó)的研究報(bào)告顯示，大中型市值中資地產(chǎn)股2013年整體位于30%~50%凈資產(chǎn)值折價(jià)區(qū)間波動(dòng)，預(yù)計(jì)2014年市凈率和市盈率分別為0.8倍和5.3倍，即便以過去10年的估值水平衡量，目前已經(jīng)接近估值下限。

“在2010年以前，地產(chǎn)股之所以在資本市場(chǎng)屬于熱門的投資板塊，市場(chǎng)愿意給予很高的估值，主要是由行業(yè)周期所決定”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如今，雖然上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還很漂亮，但投資者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)的頂峰期，未來走下坡路的可能性很大，投資者愿意給予的估值自然大幅下降。

提高股東回報(bào)是關(guān)鍵

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，包括恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、佳兆業(yè)、合景泰富等部分上市房企率先走出一波獨(dú)立上漲行情。

恒大地產(chǎn)堪稱這波地產(chǎn)股反彈的龍頭，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，以今年初至4月2日的收盤價(jià)計(jì)算，恒大地產(chǎn)年內(nèi)漲幅已經(jīng)超過30%，股價(jià)創(chuàng)出最近一年的新高。佳兆業(yè)地產(chǎn)年內(nèi)最高漲幅也達(dá)到29%，股價(jià)更創(chuàng)出自2011年9月份的新高，世茂房地產(chǎn)與合景泰富在3月份也分別出現(xiàn)34%與30%的最高漲幅。

是什么原因?qū)е逻@些企業(yè)重獲投資者的關(guān)注？

輝立證券分析師陳耕告訴記者，這幾家公司有一個(gè)共同點(diǎn)，在行業(yè)毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)的背景下，這幾家企業(yè)盈利能力在提高。

記者整理這四家公司的年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)2013年毛利率分別為29.5%、33.8%、35.3%，較2012年上漲1.6、1.3、1.8個(gè)百分點(diǎn)，合景泰富毛利率雖然輕微下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，但依然穩(wěn)定在36%的水平，凈利潤(rùn)率更是達(dá)到29%，兩項(xiàng)指標(biāo)在上市房企處于領(lǐng)先水平。

“如今國(guó)內(nèi)千億房企已經(jīng)達(dá)到七家，規(guī)模持續(xù)快速擴(kuò)張的難度很大。尤其是隨著行業(yè)見頂回落，銷售規(guī)模增速放緩難以避免，怎么提高股東回報(bào)才是投資者最關(guān)心的因素。”陳耕認(rèn)為。

長(zhǎng)期研究地產(chǎn)股的格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝告訴記者，在保持規(guī)模適當(dāng)增長(zhǎng)的前提下，如何提高股東回報(bào)與控制風(fēng)險(xiǎn)才是投資者最看重的，因此與合約銷售額相比，凈資產(chǎn)收益率、利潤(rùn)率、凈負(fù)債率才是資本市場(chǎng)更看重的指標(biāo)。

更注重股東回報(bào)的標(biāo)志，是今年部分上市房企罕有的大比例分紅。剛剛發(fā)布全年業(yè)績(jī)的恒大地產(chǎn)宣布擬分紅每股0.43人民幣，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此次分紅總額相當(dāng)于公司去年核心凈利潤(rùn)的61%，62.7億元的分紅總額更是內(nèi)地上市房企史上分紅額的最高紀(jì)錄。萬科也宣布將分紅比例大幅提高至30%，并稱將來還要穩(wěn)步提升，包括合景泰富、富力地產(chǎn)等內(nèi)房股也紛紛提高分紅比例。

“房地產(chǎn)作為資金渴求型行業(yè)，以往融資多分紅少，但如今部分龍頭企業(yè)選擇高比例分紅，標(biāo)志著以往那種消耗資本的擴(kuò)張型開發(fā)模式正面臨變革，通過內(nèi)生性成長(zhǎng)提高股東回報(bào)率將成為房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展方向?！瘪T立輝認(rèn)為。