每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 河北香河攝影報道    

每經(jīng)記者 王杰 河北香河攝影報道

河北香河縣區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是河北僅有的3個同時接壤北京、天津的縣之一，也是河北環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈14縣之一，距北京市中心僅45公里，距天津市中心70公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心腹地、京津“一小時經(jīng)濟圈”的黃金節(jié)點。

在“京津冀一體化”概念下，香河樓市發(fā)展如何？就此，《每日經(jīng)濟新聞》記者于4月8日前往調查。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在這個小縣城的房地產(chǎn)市場上，品牌開發(fā)商云集，且開發(fā)體量大。在建、竣工樓盤比比皆是，香河樓市似乎在“京津冀一體化”下呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”之勢。但這背后是配套設施滯后的現(xiàn)狀。

“京津冀一體化”成賣點/

香河的在售樓盤，主要集中在香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)、縣城內(nèi)以及香河一城的所在地安平鎮(zhèn)。

4月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的香公館項目售樓處。即便是清明小長假后的第一個工作日，香公館售樓處依然有十幾人在看房。售樓人員表示，去年4、5月份的價格也就5000元/平方米左右，目前價格已是7300元/平方米，預計五一開盤的6號樓，單價再漲300元。

據(jù)了解，除了香公館項目外，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)還聚集了萬科、五礦以及富力等品牌房企。在富力地產(chǎn)開發(fā)的富力新城售樓處，銷售人員介紹，產(chǎn)品目前分毛坯和精裝兩種，毛坯價6500元/平方米起，均價7000元/平方米；精裝在8000元~8500元/平方米，是實際成交價，沒有折扣。

該銷售人員表示，2012年首次開盤時，均價在5500元/平方米左右，今年4月20日是第5次開盤。目前來此購房的一部分是給父母做養(yǎng)老居住的，還有一部分是北京溢出的剛需人群，作為第一居所。未來這邊房價肯定會漲，原因是通州或被設立為北京副中心，而香河距離通州又很近。

在記者走訪的香河在售項目中，“京津冀一體化”加速成為“喊漲”樓盤的主要賣點。香汐項目售樓員表示，目前均價6500元~7000元/平方米，但馬上就要漲價了，香河所有項目都醞釀漲價200元~300元/平方米。“馬上就京津冀一體化了，咱們香河的房價還要往上漲。”

記者看到，在香河多個售樓處支起了極具誘惑的易拉寶廣告牌，引來購房者駐足觀看。其中一廣告牌寫著，到2015年，與北京對接干線公路由18條增加到36條；到2020年底，環(huán)北京周邊所有縣（市、區(qū)）與北京實現(xiàn)干線出口路由一級公路對接。

配套設施滯后/

事實上，相比燕郊高端樓盤直逼15000元/平方米的價格，香河目前的房價并不算高。

原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長、中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，燕郊樓市發(fā)展早于香河，燕郊的區(qū)位及通行便利優(yōu)于香河，這就造成了地區(qū)房價差異。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，從香河房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，一直是相對穩(wěn)定的，與曾經(jīng)經(jīng)歷了幾輪炒作、房價暴漲暴跌的燕郊不同，香河房價始終保持上漲勢頭，但漲幅并不大。早期香河以本地開發(fā)商為主，住宅品質不高，降低了對北京購房者的吸引力。近年隨著富力、綠地等大房企在香河的地產(chǎn)項目競相推出，拉動了香河購房需求。

不過，香河當?shù)厝烁嬖V記者，在萬科、五礦、富力等大房企云集的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，配套設施并不完善。一位香河當?shù)厍嗄瓯硎?，這邊看起來很好，但是目前生活很不方便，買東西要去附近的蔣辛屯村。記者在夜晚8時左右經(jīng)過現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大香線區(qū)域的路上甚至沒有路燈。

對于目前配套設施的缺失，榮盛白鷺島銷售人員解釋，“這邊開發(fā)商的配套目前都不齊全，但等到交房后，配套肯定能起來，因為人流帶動物流、物流帶動經(jīng)濟流，有了人之后，別擔心配套起不來。”

紫辰悅府的銷售人員表示，這邊沒有配套設施，價位還要略高于縣城房價的原因，是該區(qū)域內(nèi)多為標桿房企開發(fā)的項目，可以直接上高速。在縣城里面上下班比較堵車。

在中關村上班的意向購房者小潘表示，在燕郊置業(yè)，還能“享受雙城生活”，跨省上班。如果在香河買房，只能周末住兩天。“每天上下班都回香河，不是很現(xiàn)實。”

郭毅認為，富力、綠地開發(fā)的地產(chǎn)項目位于香河新區(qū)、京沈高速以北，交通便捷，但周邊配套缺口較大。盡管富力、綠地等項目均規(guī)劃有大量商業(yè)配套，但前期開發(fā)商仍以銷售住宅產(chǎn)品為主，待大量購房者入住后，能夠支撐商業(yè)運營才會逐步完善商業(yè)配套。“因此，目前香河新區(qū)的品牌房企開發(fā)的地產(chǎn)項目，主要靠后期規(guī)劃來吸引購房者。”

“價格洼地說”待考/

早在2011年5月15日，香河大規(guī)模違規(guī)圈地現(xiàn)象被曝光后，萬科等房企也牽涉其中。當年7月底，相關部門送出的第一張“通知單”要求，“熟飯”變回“生米”，但最終以政府退地、企業(yè)退房而告終。香河土地市場，一時成為焦點。

事件過后，香河土地價格依然低廉。2012年5月，萬科與五礦建設再度聯(lián)手，以約1.56億元摘得香河三宗住宅建設用地，總建面約22.1萬平方米，折合樓面地價僅706元/平方米。

不過，在網(wǎng)上記者尚查不到“香河五礦萬科城”的開盤信息。業(yè)內(nèi)人士表示，開盤價格不會低于周邊樓盤售價。

牛鳳瑞認為，地價便宜，是因拿地時基礎設施配套不完善。他進而表示，基礎設施配套情況決定區(qū)位，基礎配套設施轉化為房價，影響到地價和房價。賣得貴是因為去的人多，區(qū)域開發(fā)成熟，各種基礎設施的逐步完善。大量社會投資基建，必然要轉化為地價，地價又轉化為房價。一般來說，房價越高，基礎設施配套越完善，買房人享受的居住服務越加完善，這是一個利益循環(huán)。

郭毅表示，未來香河是否能夠在“京津冀一體化”戰(zhàn)略下分得一杯羹尚未可知，但香河目前7000元/平方米左右的房價水平，在北京周邊稱得上價格洼地。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，香河有區(qū)位方面優(yōu)勢，“京津冀一體化”的發(fā)酵，會對香河樓市產(chǎn)生利好。但是未來能否把握住這個機會，還要取決于一體化規(guī)劃的編制、落實情況，也取決于香河能否補上自身短板。

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同步播報

北京春季房展津冀項目驟增多個縣市現(xiàn)地產(chǎn)商組團參展

每經(jīng)記者 師燁東 發(fā)自北京

昨日（4月10日），北京市春季房展會在北京展覽館開幕。

北京市房地產(chǎn)展示交易會組委會秘書長鄭向東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，今年的情況來看，地產(chǎn)市場的競爭加劇，購房者對房產(chǎn)也不再“蜂擁而上”，市場與購房者都處于一個逐漸回歸理性的過程。

今年春季房展會總數(shù)超過600的參展項目中，有320個項目為海外地產(chǎn)。北京嘉華四季會展有限公司國際業(yè)務總監(jiān)魏克非告訴記者，由于受到實際成交增加的刺激，預計秋季展會國外的地產(chǎn)參展項目仍然會保持高速增長，至少能達到350個。

Go2Europe公司目前經(jīng)營著葡萄牙、西班牙等歐洲6國的房產(chǎn)。Go2Europe（香港）有限公司總經(jīng)理ClarenceBusuttil告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，加美澳現(xiàn)在的投資移民難度增大，所以購房投資者現(xiàn)在有向歐洲轉移的傾向。

除了海外地產(chǎn)延續(xù)的火熱，趁著“京津冀一體化”消息的東風，今年河北、天津兩地首次有政府主導的縣市地產(chǎn)商組團參展，成為了展會的一大亮點。

鄭向東告訴記者，以往的房展會都會有天津、河北的房產(chǎn)商參展，但是本次展會首次有兩地的企業(yè)組團參展，其中包括天津武清組團、天津濱海新區(qū)中心商務區(qū)組團、河北承德組團、河北張家口組團共50余個樓盤，物業(yè)類型涵蓋普通住宅、公寓、別墅、商鋪、綜合體等。除城市組團外，會展中還出現(xiàn)了香河、易縣、涿州、廊坊、唐山、秦皇島、懷來、燕郊等環(huán)京區(qū)域的數(shù)十個樓盤。

承德房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長唐建國告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次承德有14家房企組團而來，銷售項目從住宅高層到別墅、洋房一應俱全。“組團來北京不僅因為可以減少企業(yè)費用，也因為看好一體化帶來的利好。”

張口家城市組團同樣受刺激于“一體化”的消息。張家口房地產(chǎn)協(xié)會秘書長楊金杰表示，協(xié)同發(fā)展是一個良好的促進動力，而且由于目前張家口住宅均價較低，盡在4000元/平方米左右，未來城際鐵路開通后，張家口有望吸引部分北京剛需人群。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，河北借 “京津冀一體化”贏得市場機遇。在目前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)迷茫甚至看空的情況下，河北部分城市積極推銷自己，能夠引導部分購房者改變觀望情緒，積極在河北置業(yè)。以政府主導的組團式推介方式，確實反映了地方政府加大樓盤庫存去化、引導人口流入的迫切心理。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則警示，對于購房者來說，需要理性對待環(huán)北京置業(yè)投資，在沒有利好落地的情況下，房價先漲，不利于經(jīng)濟發(fā)展。

此外，包括萬科、首創(chuàng)、綠地、保利等多個大型房企在內(nèi)，今年都推出了北京市區(qū)周邊價格相對較低的房源，其中包括了大興、房山等地區(qū)。

另據(jù)了解，今年的房展會首次出現(xiàn)了此前被認為供不應求的 “自住商品房”。

鄭向東表示，今年北京推出的五萬套自住房占到了北京供應量的將近一半，將極大改變市場的供應結構。“充分市場競爭下的多元化產(chǎn)品格局，對于消費者來說是好事。”鄭向東說道，“但是一些離市區(qū)較遠的自住房卻配套欠缺，不是所有自主商品房都能‘供不應求’。自住商品房出現(xiàn)在房展會，體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)對市場的擔憂。”

嚴躍進認為，目前樓市確實發(fā)生了微妙的變化，表現(xiàn)在房企積極營銷的動作在加大，價格這個敏感因素也屢屢被觸碰。在這個政策調控平靜的環(huán)境下，市場預期反而發(fā)生了轉變。雖然不能武斷地認為今年房價要下跌，但必須承認，今年入市動作確實需要更謹慎了。