每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

伴隨著高端市場 “限高令”悄然解禁，北京豪宅市場的供應(yīng)在近期出現(xiàn)集中放量。而計劃在今明兩年入市的高端項目中，多數(shù)預(yù)期售價均超過10萬元/平方米。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，包括格林云墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂維拉等項目在內(nèi)，北京共有9個別墅項目開盤，累計推盤套數(shù)高達(dá)797套，超過去年下半年的695套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，高端住宅市場的成交量有所下降。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，但價格環(huán)比增長了2.8%，達(dá)到了62850元/平方米，同比上升了18.3%；高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%，價格則環(huán)比上漲1%，達(dá)到46900元/平方米。

高端市場集中放量

去年下半年以來，北京高端市場受到“4萬元禁令”影響，多個高端住宅項目推遲了入市時間。進(jìn)入今年，伴隨著泰禾北京院子、閱園兩個高價項目的開盤，高端住宅的供應(yīng)量開始增加?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，年內(nèi)將有5個甲級公寓項目相繼入市。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前已經(jīng)推出新一期的兩個項目共計新增供應(yīng)846套，其他3個高端別墅項目都將在年內(nèi)入市。

亞豪機(jī)構(gòu)總經(jīng)理任啟鑫指出，今年包括融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內(nèi)，一批豪宅與昔日“地王”項目都有可能入市。今年二季度北京別墅市場還將保持旺盛的供應(yīng)局面，預(yù)計有香江別墅、九章別墅、遠(yuǎn)洋天著等十余個別墅項目入市，房企推盤積極性仍將走高。而北京傳統(tǒng)別墅板塊也開始迎來供應(yīng)高潮，以西山別墅區(qū)為例，繼一季度西山藝境入市后，香江別墅二期也相繼入市。

“土地供應(yīng)的相對充足是新興別墅區(qū)崛起的根本原因。由于北京低密宅地日漸稀少且漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，以中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)為代表的傳統(tǒng)別墅區(qū)由于供地稀缺，近年來一直處于后續(xù)供應(yīng)乏力的窘境。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，大興、通州、孫河等近年來的土地供應(yīng)大戶則聚集了一批處于主力銷售期的別墅項目，對銷售產(chǎn)生了強(qiáng)力的提振作用。

“目前剛需市場上大量自住型商品房的入市，觀望氣氛比較濃厚，但對高端市場來說，很少會采用以價換量的模式，價格還是比較穩(wěn)固?！北本┮患腋叨隧椖康姆科筘?fù)責(zé)人表示，“高端項目也更傾向于高周轉(zhuǎn)的模式，大家推盤的積極性都在增高?！?/p>

十萬元時代來臨

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科·如園、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內(nèi)，共有16個項目的套均價格超過1000萬元。

在高價房源與千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價也強(qiáng)勢上揚。3月份，北京399套公寓豪宅產(chǎn)品的平均成交價格高達(dá)60026元/平方米，環(huán)比、同比分別大漲12%、20%，這也是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關(guān)。

值得注意的是，多個地王項目都將在今年登場，包括中赫萬柳書院、保利海德公園等都預(yù)計在今年入市?！按饲叭f科收購凱德的地安門項目，以及三里屯的通盈中心也都計劃今年開盤?！钡谝惶酱骶S斯研究及顧問咨詢部經(jīng)理董月告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，計劃在今明兩年入市的這些高端項目均價都相對較高，最低的價格預(yù)期也在7萬元/平方米左右，而多數(shù)項目的預(yù)期售價均超過了10萬元/平方米?！澳壳氨本└叨思准壒⒌某山痪鶅r在63000元/平方米左右，預(yù)計未來這一價格將會逐漸升高?！?/p>

董月同時表示，雖然放開了高端市場預(yù)售審批，但政府對于價格的控制并沒有放松，預(yù)計在今明兩年入市的這些項目，開發(fā)商預(yù)期的售價很難順利通過審批，“很多項目的價格應(yīng)該是要低于現(xiàn)在的預(yù)期售價?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，此前位于西山別墅區(qū)的香江別墅，同樣受到政府限價的嚴(yán)控，雖然容積率僅為0.38，但審批的預(yù)售價格僅為22000元/平方米，甚至低于很多六環(huán)附近的普通項目。

在項目“搶跑進(jìn)場”的同時，高端項目市場開年的成交狀況并不樂觀。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，同時高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%。

“過去3年，北京高端住宅平均去化率為每年10~20套，但由于很多項目的體量并不算大，很容易找到精準(zhǔn)定位的消費人群，對于項目來說去化的速度壓力相對較小，伴隨著海外投資者以及高凈值人士需求不斷擴(kuò)大，高端市場的購買力一直比較穩(wěn)定?！倍聦Υ吮硎?。

在亞豪機(jī)構(gòu)總經(jīng)理任啟鑫看來，高端市場面臨的政策環(huán)境依然長期向好，“無論是1月底高價項目預(yù)售管制的逐漸開閘，還是‘兩會’期間對樓市的雙向調(diào)控定調(diào)，都預(yù)示著一旦房價壓力減小，市場化定位的高端市場放行趨勢將先于剛需市場?！?/p>