每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

天津泰達(dá)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰達(dá)股份）日前發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬投資79.43億元建設(shè)揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（Y-MSD）項(xiàng)目。

對(duì)于項(xiàng)目資金問(wèn)題，泰達(dá)股份表示，Y-MSD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，建設(shè)周期資金缺口較大，需要通過(guò)貸款方式滿(mǎn)足項(xiàng)目如期建設(shè)。公司將以持有物業(yè)做抵押，積極尋求股東及關(guān)聯(lián)方的資金支持，同時(shí)擴(kuò)展新的融資模式如：信托貸款、工程墊款、融資租賃等融資方式。

愿景雖然美好，但資金壓力仍不容忽視。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)?cè)摴?013年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，公司的短期負(fù)債達(dá)到了53.5億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則為10.7億元。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從目前的房地產(chǎn)大環(huán)境，泰達(dá)此舉無(wú)異于“小馬拉大車(chē)”。

快速走量不易

據(jù)悉，該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市東部廣陵新城境內(nèi)，總用地面積約17萬(wàn)平方米，性質(zhì)為商業(yè)、金融、辦公等用地。

泰達(dá)股份公告稱(chēng)，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積101萬(wàn)㎡。其中地上76萬(wàn)㎡, 地下25萬(wàn)㎡。項(xiàng)目含文創(chuàng)、信息SOHO工作室26萬(wàn)㎡，辦公30萬(wàn)㎡，商業(yè)10萬(wàn)㎡，酒店式公寓6.5萬(wàn)㎡，商務(wù)式酒店3.5萬(wàn)㎡。

克爾瑞研究總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，項(xiàng)目均價(jià)過(guò)萬(wàn)的話(huà)，在揚(yáng)州并不便宜，跑量能力也不強(qiáng)。“單個(gè)項(xiàng)目這么大體量，在揚(yáng)州這種城市，要招商滿(mǎn)、經(jīng)營(yíng)活，沒(méi)有15年是完不成的。”

上述研報(bào)還指出了項(xiàng)目潛在的威脅，該項(xiàng)目所在地廣陵新城在未來(lái)的2~3年土地供應(yīng)量還會(huì)增加，市場(chǎng)會(huì)形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；環(huán)球金融城等區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目已搶占了一定的市場(chǎng)先機(jī)。目前區(qū)域內(nèi)特色市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

薛建雄舉了一個(gè)例子。“在上海徐家匯這種商業(yè)如此繁榮的地方，40萬(wàn)體量的港匯廣場(chǎng)，用的10年時(shí)間才開(kāi)發(fā)完招商滿(mǎn)。”

資金鏈承壓

據(jù)了解，該項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為79.43億元，分二期建設(shè)，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動(dòng)投入54.43億元、銀行貸款25億元。

但是，泰達(dá)股份的負(fù)債率增高，在2013年就見(jiàn)端倪。

但根據(jù)泰達(dá)的合并資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，其在2013年的短期借款為53.53億，而在2012年該數(shù)值為36.99億元。而其長(zhǎng)期借款為27.51億元，在2012年則為13.39億元。

睿信致成管理咨詢(xún)公司合伙人薛迥文對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，遇到的最大問(wèn)題還是現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來(lái)自于兩個(gè)渠道，一種是融資、還有一種是銷(xiāo)售。在目前的時(shí)點(diǎn)上，整個(gè)行業(yè)都有 “山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”之勢(shì)，市場(chǎng)肯定會(huì)有一些惡化，總而言之，整個(gè)資金環(huán)境，無(wú)論從銷(xiāo)售還是融資端，在未來(lái)的兩三年之內(nèi)，都會(huì)越來(lái)越難。

他進(jìn)而表示，包括泰達(dá)自身，并沒(méi)有快速單項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡的成功案例，至少?gòu)哪壳皝?lái)看，不是一個(gè)很樂(lè)觀的狀態(tài)。這種項(xiàng)目的好處就是分階段開(kāi)發(fā)，分階段拿地，真不行就可以停下來(lái)，這樣也鎖定和地方政府的合作。