每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“到處都是紅旗的海洋、生產(chǎn)的景象，非常鼓舞人心，”回憶起2008年曹妃甸之行，萬年基業(yè)集團投資發(fā)展中心（以下簡稱萬年基業(yè)）總經(jīng)理劉家勝仍然激動不已。

曹妃甸的愿景曾點燃了劉家勝和其團隊的斗志，這一切與公司的理想高度吻合——綠色、生態(tài)、區(qū)域運營，曹妃甸國際生態(tài)城迅速被列為萬年基業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的開幕大戲。然而，5年過去，萬年基業(yè)的曹妃甸項目仍停滯不前。

萬年基業(yè)曹妃甸生態(tài)城遇到的挫折只是眾多企業(yè)在環(huán)首都城市發(fā)展中的縮影，現(xiàn)實問題難以逾越，即人口增長與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決。首都經(jīng)濟圈一體化3.0版本開啟，這些“先行者”繼續(xù)堅守。

200公里外的難題/

萬年基業(yè)之所以將腳步邁到200公里以外的唐山曹妃甸，緣于北京長辛店生態(tài)城項目的成功，如果能成功復制，難度可大大降低。

理想很豐滿，現(xiàn)實卻骨感，實際開發(fā)過程中不可控因素很多。

不同于大多數(shù)企業(yè)的開發(fā)模式，萬年基業(yè)將產(chǎn)品線確定為城市生態(tài)區(qū)域運營開發(fā)，“北京長辛店生態(tài)城項目實際上是從2006年12月開始，我們委托英國的一家公司進行項目設(shè)計規(guī)劃，2008年，與豐臺區(qū)政府、北京城市規(guī)劃院進行區(qū)域生態(tài)規(guī)劃研究，最終在2010年獲得審批后取得了首發(fā)項目的開發(fā)權(quán)。”萬年基業(yè)集團副總裁郭衛(wèi)東告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者。

據(jù)北京市豐臺規(guī)劃分局局長楊浚介紹，長辛店生態(tài)城是將生態(tài)規(guī)劃融入到城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計與管理系統(tǒng)，生態(tài)控制指標已納入規(guī)劃行政許可文件，規(guī)劃審查管理流程付諸實施。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，隨著長辛店生態(tài)城的建設(shè)，北京市規(guī)劃與國土部門已經(jīng)將生態(tài)控制條件納入規(guī)劃許可文件和土地招標文件，建立了生態(tài)城市建設(shè)全生命周期的監(jiān)管體系。

但長辛店項目積累的經(jīng)驗未能在曹妃甸得到更好的發(fā)揮。

在接觸曹妃甸項目時，萬年基業(yè)基本已經(jīng)完成了北京長辛店項目的前期規(guī)劃。在劉家勝看來，與曹妃甸結(jié)緣也是偶然的機遇，“當時我們正處于‘二次創(chuàng)業(yè)’的初始階段，公司計劃從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為區(qū)域運營商，并有綠色發(fā)展戰(zhàn)略，很多想法都與曹妃甸當時打造的國際生態(tài)城發(fā)展理念不謀而合。”

據(jù)了解，當時曹妃甸國際生態(tài)城已啟動，并委托瑞典SWECO公司制定曹妃甸新城生態(tài)指標體系以及總體規(guī)劃，“他們也在尋求國內(nèi)企業(yè)參與投資，而我們專注做生態(tài)城項目的研發(fā)，在北京也有了一個項目，所以就決定與當?shù)卣闪⒑献鞴敬蛟觳苠樯鷳B(tài)城。”劉家勝說。

雙方的計劃是將曹妃甸打造成全國生態(tài)城市的標桿。“一開始我們和政府達成的合作是利用企業(yè)的資源、專業(yè)技術(shù)平臺以及投融資能力，政府制定規(guī)則提供平臺。”劉家勝說。

如果只是單純的住宅開發(fā)，那么，只要有足夠的需求存在，項目的成功基本就有了保證，但劉家勝認為，對于需要大量產(chǎn)業(yè)依托的生態(tài)城項目來說，考驗的不只是開發(fā)企業(yè)的運營能力，更需要所在區(qū)域?qū)τ谀繕水a(chǎn)業(yè)擁有足夠吸引力，這種吸引力不僅依托區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ鄾Q定性因素還在于政策扶持的力度。

比如長辛店項目，“項目在2010年通過審批之后，政府在土地規(guī)劃、用地指標、區(qū)域配套以及資金投入方面支持力度非常大。”劉家勝說。

“前期規(guī)劃的自由度非常大，幾乎沒有政策的限制，但后期政府的支持卻薄弱了很多。而唐山的支持力度有限，由于地緣關(guān)系，河北一直以來的發(fā)展都缺乏合力，最終這個區(qū)域出現(xiàn)了后勁不足的情況。”劉家勝說。

一位接近曹妃甸管委會的人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，由于整個河北都在壓減產(chǎn)能、轉(zhuǎn)型升級，很多項目的進展都比較緩慢，“而且目前進入的企業(yè)雖然大，但作為傳統(tǒng)行業(yè)，帶動性較差。比如首鋼，核心利潤還是留在了北京。”

紅利與博弈/

眼下，劉家勝基本還保持了每個月至少去一次曹妃甸的頻率，對于京津冀一體化，他也感覺到了些許變化。

“當?shù)仡I(lǐng)導開會的次數(shù)增多，都開始討論如何做好準備。以前有投資意向的企業(yè)又重新有了聯(lián)系，大家都在互通有無，了解新的消息。”劉家勝說道。

“曹妃甸地處京津冀三角地帶的腹地，擁有北方優(yōu)質(zhì)的深海港口資源，同時土地不占用耕地指標，灘涂用地的資源廉價且優(yōu)質(zhì)，作為承接京津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)溢出和升級都非常合適。”上述接近曹妃甸管委會人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從技術(shù)上看，曹妃甸國際生態(tài)城不存在問題，主要因政府管理部門的調(diào)整，規(guī)劃定位一直不明確，加之資金投入有限，只是停留在一個地級市的發(fā)展戰(zhàn)略上，很難引起國家的重視。

該人士透露，此前曹妃甸生態(tài)城的規(guī)劃是將生態(tài)城與港口分離，核心的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中不能有住宅的配套，但隨后又進行了多次調(diào)整，直到現(xiàn)在定位都很模糊。

根據(jù)《唐山曹妃甸國際生態(tài)城概念性總體規(guī)劃》，2008年~2010年為生態(tài)城基礎(chǔ)設(shè)施和起步區(qū)建設(shè)階段，起步區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，形成6萬人左右的人口規(guī)模；中期(2011~2020年)要形成80萬人左右的規(guī)模；而遠期(2020年以后)則要形成200萬人口、150平方公里面積的城市規(guī)模。

2012年曹妃甸新區(qū)成立，包括曹妃甸工業(yè)區(qū)、曹妃甸國際生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及唐?？h。但擴容后的曹妃甸區(qū)總?cè)丝谝嘀挥?6萬人。

人口增長與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決，曹妃甸生態(tài)城只是京津冀融合的大背景下，很多環(huán)首都城市的一個縮影。

同樣作為生態(tài)城項目，長辛店與曹妃甸項目的不同命運似乎也能體現(xiàn)出不同發(fā)展環(huán)境、政府推力對于產(chǎn)業(yè)項目的重要性?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲得的一份關(guān)于《豐臺園西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》的報告顯示，北京長辛店生態(tài)城預期在2023年，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對當?shù)亟?jīng)濟和就業(yè)的貢獻產(chǎn)出在250億元，就業(yè)崗位47300個。

不難看出，除了直接的經(jīng)濟效益，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動一系列與科技研發(fā)以及金融后臺服務相關(guān)的差異性商業(yè)及物業(yè)發(fā)展機會。這恰恰是京津冀一體化所需要推動的環(huán)節(jié)。

據(jù)記者了解，長辛店生態(tài)城項目的規(guī)劃研究主力并非只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括了豐臺區(qū)政府以及北京市規(guī)劃委員會，雖然由地產(chǎn)企業(yè)主導開發(fā)，但從園區(qū)規(guī)劃過程中的建設(shè)框架、土地、交通、能源、水資源等一系列環(huán)節(jié)都建立了嚴格的指標，北京市規(guī)劃與國土部門更是將生態(tài)控制條件納入了規(guī)劃行政許可文件和土地招標文件，力求實現(xiàn)低碳綠色。

房企的新角色/

10年過去，京津冀一體化的熱潮抵不過房地產(chǎn)開發(fā)大潮，在房地產(chǎn)開發(fā)下，北京成為購房者的“殤城”，而河北成為“睡城”。

顯然這并非京津冀一體化的本意，如果希望從賺“快錢”到賺“穩(wěn)錢”，獲得豐厚持久的收益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要新的變局。

“原來京津冀的發(fā)展還是相對本位主義，但現(xiàn)在上升到國家戰(zhàn)略之后，資源該如何分配、北京的資源怎么疏解，這些問題我們都很重視。”在萬科集團副總裁毛大慶看來，京津冀一體化不再只是房地產(chǎn)開發(fā)，視野應該更加寬廣。據(jù)毛大慶透露，需要跟北京的城市功能更加配套，這些城市配套將會成為萬科發(fā)力的重點。

在萬科的京津冀一體化戰(zhàn)略地圖中，目標并非僅僅是住宅。在毛大慶看來，中國電子商務還處于初級發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市周圍的高鐵、機場布局，空間很大。特別是京津冀一體化，城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來很多想象空間。

不同于住宅地產(chǎn)，工業(yè)物流地產(chǎn)雖然地價相對低廉，但能否吸引足夠的需求來支撐同樣面臨挑戰(zhàn)。據(jù)了解，萬科有意進入物流地產(chǎn)，開發(fā)模式將更加金融化，“上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢來做服務商，這是我們的思路。”毛大慶說。

“從物流地產(chǎn)、倉儲到未來的全產(chǎn)業(yè)鏈，我相信這絕不僅僅是簡單的房地產(chǎn)。”毛大慶說。

曹妃甸區(qū)情簡介

位置

唐山市南部沿海，地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心位置、河北沿海經(jīng)濟隆起帶的中心區(qū)域，毗鄰京津兩大城市，距北京220公里，距天津120公里,處在京津冀一小時經(jīng)濟圈內(nèi)

時間

2012年7月經(jīng)國務院批準設(shè)立

構(gòu)成

曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐山灣生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及3個鎮(zhèn)、10個農(nóng)場和2個養(yǎng)殖場

面積

1943平方公里，其中：耕地38萬畝，擁有可利用岸線69.5公里、已開發(fā)利用20.03公里

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投資機會

首都經(jīng)濟圈一體化催熱了誰？專家：真正利好尚待時日

每經(jīng)記者 黃志偉 發(fā)自北京

據(jù)財政部測算，京津冀一體化未來6年需要投入42萬億元。多家機構(gòu)認為，這將給房地產(chǎn)、建材、交運、環(huán)保等方面帶來確定性投資機會。

3月11日以來，京津冀一體化概念頻頻出現(xiàn)在兩市漲停榜上，炒作潮也從河北迅速蔓延到天津、北京地區(qū)的房地產(chǎn)、基建等行業(yè)，甚至一度出現(xiàn)24只個股集體漲停局面。

但瘋狂過后，業(yè)內(nèi)專家提出冷思考：京津冀一體化不僅僅面臨行政考核，還包括財政改革、戶籍制度、配套措施完善等一系列問題，相關(guān)利好消息還有待頂層設(shè)計的出臺。

多個行業(yè)迎利好

銀河證券首席策略分析師孫建波對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，京津冀一體化首先帶來的是地價變化。在北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)的遷移過程中，由于周邊地區(qū)會承接一些新的商業(yè)用途，土地用途發(fā)生變化，地價也會發(fā)生變化，土地會增值，相關(guān)的地產(chǎn)板塊會受益。

孫建波還表示，環(huán)保也是京津冀一體化的概念所在，這給鋼鐵、水泥等板塊帶來利好，國家對鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)本身是有限制的，而隨著一體化進程，這些產(chǎn)業(yè)面臨搬遷和轉(zhuǎn)移，會給這些公司帶來地價和設(shè)備補償，給相關(guān)上市公司帶來利好。

民生證券發(fā)布報告稱，京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展上升到國家戰(zhàn)略后，后續(xù)政策將迅速跟進，有四類機會值得關(guān)注：一是去產(chǎn)能帶來的部分產(chǎn)業(yè)局部供需逆轉(zhuǎn)，在華北地區(qū)大量清理水泥企業(yè)的背景下，華北地區(qū)的水泥產(chǎn)能將顯著收縮，這無疑利好華北地區(qū)的水泥概念股；二是機構(gòu)轉(zhuǎn)移承接帶來的機會，主要包括規(guī)劃建設(shè)及區(qū)域概念股，其中河北承接地域的可能性更為廣泛；三是環(huán)境污染治理帶來的機會，主要涉及大氣和水治理概念；四是交通設(shè)施互聯(lián)互通帶來的機會，主要涉及京津冀地區(qū)港口。

華泰證券策略研究團隊表示，一體化過程中，河北基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施建設(shè)將提速、北京周邊房地產(chǎn)的需求也將大幅上升，新型城鎮(zhèn)化指引下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時也將實現(xiàn)升級，建議積極關(guān)注京津冀地區(qū)建材、鋼鐵、電力設(shè)備、房地產(chǎn)、環(huán)保、交運、化工、汽車等行業(yè)及個股的投資機會。

利好真正實現(xiàn)尚待時日

不過，孫建波表示，地價雖然有升值潛力，但目前有過度炒作嫌疑。據(jù)其研究，只有在產(chǎn)業(yè)功能遷移之后，地價才能提升，而這至少是五年以后的事情。

由于京津冀一體化戰(zhàn)略是在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布之后出爐的，北大縱橫合伙人張文悅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，必須在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這一大宏觀背景下考慮一體化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的新要求，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對“城市開發(fā)運營商”提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須雙管齊下，既要利用當前在基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)建設(shè)方面多年積累的優(yōu)勢，進一步做好做優(yōu)，通過綠色技術(shù)、智慧技術(shù)與基建、房建技術(shù)的融合進一步搶占發(fā)展高地；同時更要研究城市運營后端的內(nèi)容，研究如何產(chǎn)業(yè)導入、如何人文建設(shè)，通過發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴引入相關(guān)資源彌補短板，成為真正意義上的“城市開發(fā)運營商”。