每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

今年一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已悉數(shù)公布完畢，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累作用已有明顯表現(xiàn)，后幾個季度地方政府對土地財政的依賴也將承壓。

在此背景下，近期多地召開了土地推介會，大規(guī)模推出優(yōu)質(zhì)地塊，其中多為二、三線城市，一些城市還奔赴中心城市推介。

昨日（4月21日），上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，二、三線城市土地財政烙印重，占財政收入比重大，在土地市場趨冷的背景下，加大推地力度，保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是順理成章的做法。

地方赴京找土地“買家”/

4月中旬，廣東江門今年首次舉辦土地推介會，一口氣推出16塊共75萬平方米土地，可謂大手筆。據(jù)此前發(fā)布的《江門市蓬江、江海區(qū)2013年房地產(chǎn)市場分析報告》，去年當(dāng)?shù)嘏罱⒔蓞^(qū)有效供應(yīng)房地產(chǎn)用地共17塊，面積共59.99萬平方米，這次推出的土地面積比去年兩區(qū)全年的成交面積還多26.3%。

據(jù)江門國土局發(fā)布的消息顯示，這次推出的地塊中，有14塊為商住用地，1塊為商業(yè)用地，1塊為商服用地，吸引了不少優(yōu)質(zhì)房企參加。

在現(xiàn)場，江門國土局還就一地塊的開發(fā)利用問題進(jìn)行問卷調(diào)查，將該地塊進(jìn)行不同形式的合并拆分，提供了5種不同組合的出讓方案供房企進(jìn)行選擇，將根據(jù)現(xiàn)場問卷的結(jié)果對該地塊的出讓面積和方案進(jìn)行調(diào)整。

同樣在4月中旬，2014土地投資沙龍暨福建省主要城市供地計(jì)劃說明會舉辦。福建熱點(diǎn)城市廈門今年土地供應(yīng)上開閘供應(yīng)，共擬出讓經(jīng)營性用地57幅，供應(yīng)土地面積約345公頃，總建筑面積904萬平方米。其中，商住地塊(含居住綜合體)計(jì)劃供應(yīng)26幅，總建筑面積446萬平方米，是去年實(shí)際成交的3倍，創(chuàng)近年新高。

值得注意的是，廈門也將對新出讓土地的地價款支付方式進(jìn)行調(diào)整。據(jù)廈門市土地開發(fā)總公司市場事務(wù)部副經(jīng)理何銀鷺介紹，未來廈門所有出讓地塊的地價款，均要求在成交之日起五個工作日內(nèi)付清。

此前，廈門要求地價款在1億到6億元的半年內(nèi)付清，地價款在1億元以下的5日內(nèi)付清。

還有一些城市選擇奔赴異地尋找土地買家，安徽省安慶市剛剛在京舉辦了一場土地推介會，集中推介28宗、4250畝的優(yōu)質(zhì)地塊。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說，部分土地出讓困難的地方政府處境尷尬。如果不積極出讓土地，僅僅依靠此類地區(qū)單一的產(chǎn)業(yè)，財政收入難以保障，整個城市面貌也難以提升。但如果粗放出讓，可能會招致上一級政策的打壓。

土地與公共財政收入比為1:1.8/

根據(jù)財政部最新數(shù)據(jù)顯示，第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達(dá)1:1.8。這說明地方政府財源中對土地的依賴程度并沒有減輕。

據(jù)中原地產(chǎn)報告，截至4月20日，一線城市土地出讓金處于歷史同期高位，北、上、廣、深四大城市2014年土地出讓金高達(dá)2117.26億，同比2013年的1059.95億翻番。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨一季度房價漲幅逐步收窄，“地?zé)岱坷?rdquo;的現(xiàn)象難以持續(xù)，特別是一些二、三線城市土地市場趨冷的概率大，地方政府憑借出讓土地獲得的財政收入也可能減少。

4月15日，中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.89%，增幅在連續(xù)7個季度擴(kuò)大后首次收窄，較前一季度下降了0.17個百分點(diǎn)，土地市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月十家標(biāo)桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。分城市來看，今年前3月，十家標(biāo)桿房企在一、二線及三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。“和去年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個百分點(diǎn)，二線城市占比下降了28個百分點(diǎn)。”

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，3月全國各類土地成交1266幅、4961.88萬平方米，分別環(huán)比下滑49%和47%，同比方面，地塊數(shù)量和面積幾乎都下滑53%。二線城市各類土地成交484幅、1870萬平方米，環(huán)比、同比下滑幅度都在五成以上；三、四線城市各類土地成交726幅、2693萬平方米，環(huán)比均下滑四成以上，同比均下滑五成以上。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松分析說，2014年第二季度，我國商業(yè)、住宅地價上漲態(tài)勢或?qū)⑦M(jìn)一步趨穩(wěn)，工業(yè)地價將持續(xù)溫和上漲；城市間分化態(tài)勢更為明顯，部分城市地價或?qū)⒅節(jié)q回落。

財稅專家李文海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，二、三線對土地出讓收入的依賴更大，在開發(fā)商回流一線城市，受成交萎縮和地價降低雙重影響，這些地方的財政收入受到的沖擊將更大。

土地改革需從農(nóng)地流轉(zhuǎn)突破/

房地產(chǎn)市場的新變化可能直接影響土地財政的走向，也引發(fā)關(guān)于土地財政如何改革的討論。

近日，由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》與中國經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個省(市)“土地財政依賴度”排名顯示：截至2012年底，23個省(市)最少的有1/5債務(wù)靠賣地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計(jì)調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達(dá)81%，縣級政府也超過50%。

李文海表示，地方政府依靠土地還債，因此希望土地出讓價高，但是另一邊卻牽著房價，一旦一個地區(qū)房價過快上漲，地方政府又要被問責(zé)，地方政府仿佛踩平衡木般平衡兩者的關(guān)系。

在2014中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇上，河南省新鄉(xiāng)市獲嘉縣縣委書記郭力銘說，城鎮(zhèn)化過程中解決資金問題，首先還是依靠土地。短短幾年，地價從每畝15萬元漲到上百萬元，隨著地價上升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金難題迎刃而解。

“土地財政問題是改革很重要的突破口，地方政府要穩(wěn)定的收入來源，不是通過賣地，而是通過土地的渠道獲取可持續(xù)收入。三中全會文件重點(diǎn)已經(jīng)點(diǎn)到了房地產(chǎn)稅。如果到人大常委會進(jìn)行立法，可能需要三年法能夠立下來。”國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦說道。

但對于土地財政不能全盤否定，審計(jì)署副審計(jì)長董大勝曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地是一種重要的國家資源，在配置上也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓市場起到?jīng)Q定性作用，要讓房地產(chǎn)行業(yè)按照市場需求持續(xù)健康地發(fā)展，只有這樣，才能讓那些以土地收入為償還債務(wù)主要來源的地方政府有穩(wěn)定的收入，反之，則可能帶來系統(tǒng)性風(fēng)險。

國土部副部長胡存智表示，土地財政的問題需要慢慢糾正，但要想讓土地要素要在市場中流動起來并發(fā)揮作用，必須推進(jìn)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，土地改革一定要以農(nóng)地流轉(zhuǎn)作為突破口。