每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 4月底，一份名為《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)上廣泛傳播，成為轟動業(yè)界的熱門話題，萬科曾發(fā)表聲明稱，文中信息不代表萬科公司和毛大慶的個人觀點。日前，萬科方面通過一份對總裁郁亮和毛大慶的采訪作出回應，郁亮認為，從提示風險的角度，贊成網(wǎng)文中的一些觀點，行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風險要有充分認識，積極應對是必要的，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大，中國的城市化還遠未結束，中國的經(jīng)濟轉型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。 郁亮：如果不看好房地產(chǎn)，萬科應該是零資產(chǎn)/ “如果不看好行業(yè)，萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)，退出原有的業(yè)務了?！鄙鲜鲇袅恋挠^點，來自于一份毛大慶及郁亮的采訪記錄。根據(jù)記錄，萬科認為房地產(chǎn)行業(yè)仍然有非常光明的發(fā)展平臺。 毛大慶說，不久前確實參加過一個內部分享交流活動，他的發(fā)言以提示風險為主，希望盡可能喚醒大家的危機感，沒想到的是，會有人將討論、問答的內容糅合在一起，以他個人講話的名義對外發(fā)布，再經(jīng)過一些“標題黨”式的轉載放大，就變成了他“看空行業(yè)”；能做到基業(yè)長青的企業(yè)往往都有強烈的危機感，很多優(yōu)秀企業(yè)都在討論“自己的冬天”“我們離死亡還有多遠”，萬科也一直強調“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，這正是萬科穩(wěn)健經(jīng)營風格的重要來源。 毛大慶稱，當前房地產(chǎn)行業(yè)的一個嚴重問題，就是地價居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒有完全恢復理性。這樣的情況下，在行業(yè)內部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業(yè)的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀，則有違他的本意。 郁亮則表示，中國房地產(chǎn)業(yè)未來仍將有非常廣闊的發(fā)展空間。他以中國和日本的城市化率作比較：2013年中國城市化率為53.7%，而日本1955年就已經(jīng)達到56.1%；日本房地產(chǎn)市場有兩個重要轉折點，一是1974年，從高速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展，一是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌，中國現(xiàn)在的情況最多相當于日本1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%。現(xiàn)在中國比日本那個時候還低得多，而城市化率的增長速度和日本1974年前差不多，都是每年1個點左右。 郁亮展望房地產(chǎn)行業(yè)的未來時認為，從經(jīng)濟轉型和不動產(chǎn)精細化的角度來看，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求都會和以前有很大區(qū)別，原有存量的不動產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會帶來很多機會。只是客戶的需求會越來越精細化，不只是面積越來越大這么簡單，這對企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高要求——不僅要提供質量好的房子，還要提供全面的配套服務，甚至還要去營造良好的社區(qū)氛圍。 業(yè)界：均價下跌15%，成交將迅速反彈/ 對于郁亮的判斷，受訪的多數(shù)業(yè)內人士持肯定態(tài)度。億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張華東說，目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題并不是供應過剩，而是相對于高房價的購買力不足，只要房價和地價出現(xiàn)一定幅度的下調，成交就能迅速恢復。 中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法。他表示，今年的市場走勢最多只是和2011年接近，成交情況遠遠好于2008年。按照2011年的經(jīng)驗，雖然個別樓盤會有30%的跌幅，但整體價格只要下調15%，房地產(chǎn)成交量就會迅速反彈。 他認為，不僅一二線城市能通過降價迅速去化，看上去庫存壓力非常大的三四線城市也有望因為價格的下調而迅速解決銷售壓力。薛建雄說，三四線城市的人均居住面積需求遠超一線城市，以一線城市的平均居住面積來衡量三四線城市的商品住宅供應量是不是過多，是不合理的。 無論如何，如同郁亮、毛大慶所判斷的，接下去房地產(chǎn)行業(yè)的分化將在所難免，分化不僅體現(xiàn)在不同城市的市場銷售情況將會截然不同，還反映為不同開發(fā)商的銷售漲跌趨勢。 薛建雄說，那些建筑質量好，擁有大量配套資源優(yōu)勢的樓盤甚至有望在這一輪漲價。相反，那些房屋質量不佳，經(jīng)營特色不夠鮮明的開發(fā)商則不可避免地通過降價銷售來解決高庫存問題。 郁亮對網(wǎng)傳毛大慶講話的部分回應 網(wǎng)文：從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本泡沫化類似的特征。 回應：日本房地產(chǎn)市場有兩個重要轉折點，一個是1974年，從高速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展；一個是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌。中國現(xiàn)在的情況，最多相當于日本的1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%。我們現(xiàn)在比他那個時候還低得多。 網(wǎng)文：從現(xiàn)在重點關注的50個城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，一個是以二線城市為代表的，由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，二是還有一些城市，市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲過快，帶來了對市場價格上漲空間的透支。 回應：市場分化是沒有任何疑問的，既然是分化，就不存在都好或都壞，而是既有壞的，也有好的一面。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣，各有不健康的一面，也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內地三四線城市，土地市場沒有出現(xiàn)過熱。土地價格被透支的大城市，未來的需求還依然旺盛。 網(wǎng)文：今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度拜訪了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有。 回應：現(xiàn)在銀行吸儲成本不斷上升，如果按揭貸款折扣大，確實會影響銀行的積極性。但只要利率無特殊折扣，按揭依然是銀行最好的貸款業(yè)務，因為安全性最有保障。 網(wǎng)文：中國商品房新開工已經(jīng)達到極限，至于住房的價格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性。 回應：中國目前正處于高速城市化的過程中，而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內地中心城市。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20-25仍然是安全的，最近幾年，國內商品住宅每年開工接近15億平方米，預計未來總量繼續(xù)增長的空間不大，總體會保持穩(wěn)定。