每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

在南寧、無錫出臺(tái)政策救市過去僅僅一個(gè)星期，作為安徽面積最小、人口最少的城市——銅陵也出臺(tái)新政救市。

5月5日，安徽省銅陵市政府出臺(tái) 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，該意見指出，銅陵市從本月起，公積金貸款額度提高20％，首付比例下調(diào)至20％，購買家庭首套普通住房按房價(jià)1％的比例給予契稅補(bǔ)貼。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，除南寧和無錫等地出臺(tái)的政策相對(duì)低調(diào)之外，銅陵的救市政策則直接由市政府對(duì)外公布。“相比之前各地的救市政策而言，銅陵市這一攬子政策更加系統(tǒng)和詳盡，如果不被叫停，很有可能引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，引起更多的城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策。”

按房價(jià)1％給予契稅補(bǔ)貼/

銅陵打響了今年安徽救市的第一槍。

5月5日，安徽省銅陵市政府出臺(tái) 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策從5月1日起已正式實(shí)施。

此次出臺(tái)的政策包括：只要在2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購買家庭唯一普通商品住房 （含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級(jí)財(cái)政按房價(jià)1％的比例給予契稅補(bǔ)貼。

買房給契稅補(bǔ)貼，在業(yè)內(nèi)人士看來，這是市場常見的救市手段。“地方?jīng)]有權(quán)力減稅，但可以進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。道理很簡單，只有將市場救活了，地方政府才能獲得更多的土地出讓金和稅收。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

除此之外，銅陵的救市政策還適當(dāng)放寬了外地購房居民戶籍遷入條件，《意見》提出，外地居民在該市購商品住房，可憑房地產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續(xù)。

值得注意的是，此次政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是直接利好。

銅陵市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，為進(jìn)一步提高商品房預(yù)售資金使用和流動(dòng)效率，除繼續(xù)采取商品房預(yù)售資金轉(zhuǎn)為定期保證金等靈活監(jiān)管方式外，適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，提高撥付比例。

新政還表示，對(duì)未明確安置點(diǎn)的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投資性住房，通過團(tuán)購等方式籌集，原則上政府不再直接投資建設(shè)，比如可在條件相對(duì)成熟的商品住房項(xiàng)目中團(tuán)購一批房源，作為征收安置房、保障性安居工程住房。

“政府出面購買商品房，增加了購房市場需求，緩解了開發(fā)商賣房壓力，同時(shí)也解決了安置房的問題，可謂是一舉兩得。”李智對(duì)記者說。

購房首付降至20％/

該政策最吸引眼球的是放松公積金貸款。

銅陵的政策具體可以分為五點(diǎn)：第一，個(gè)人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個(gè)月以上，放寬為個(gè)人連續(xù)繳存3個(gè)月以上；第二，單職工家庭最高可申請貸款額度由25萬元提高到30萬元；第三，將職工首次購房申請個(gè)人住房公積金貸款的首付比例由30％降低為20％；第四，購二套房可使用公積金貸款，其中部分首付比例降至最低為40％；第五，職工家庭在有能力獲得個(gè)人住房公積金貸款購買承租的保障性住房時(shí)，由政府給予其住房貸款實(shí)際支付貸款利息50％的利息補(bǔ)貼。

對(duì)此，張建初對(duì)記者表示，放松公積金貸款的政策有違規(guī)之外。“第三、第四就是越過中央調(diào)控的政策框架。目前國家對(duì)于商業(yè)房貸的首付比例要求最低為三成，只有一種情況允許二成——使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米以下的。而銅陵只要是首次購房，皆最低為二成，必然是違規(guī)。按國家政策，購買二套商業(yè)貸款首付最低為六成，公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而銅陵有條件地降至四成，也同樣違規(guī)。”

“額度放寬之后，目的是為了刺激更多職工家庭購買住房的消費(fèi)欲望，這是出臺(tái)政策的目的。”銅陵官方一位不愿具名的負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

銷售低迷庫存壓頂/

記者采訪了銅陵當(dāng)?shù)囟嗉议_發(fā)商的負(fù)責(zé)人，他們均表示，銅陵此舉目的很明確，就是救市。

“以前沒有這種補(bǔ)貼政策，唯獨(dú)今年有，政策的目的很明確，就是為了救市。”一家開發(fā)商的負(fù)責(zé)人唐經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，銅陵出臺(tái)政策救市的背后是地方樓市銷售低迷，庫存壓力大。來自銅陵市房地產(chǎn)市場管理處網(wǎng)站的信息顯示，今年前4月，銅陵全市成交2347套，同比下滑了27％，其中前4月平均每月銷售房源578套。

此外，數(shù)據(jù)還顯示，4月份銅陵市區(qū)住宅累計(jì)成交324套，環(huán)比減少219套，跌幅達(dá)40.33％。與去年同期749套相比，減少了425套，同比降幅56.7％。“開盤項(xiàng)目寥寥無幾，樓市可謂是相當(dāng)冷清。”銅陵恒大綠洲項(xiàng)目售樓部一位李姓工作人員對(duì)記者說。

5月份以來，銅陵樓市的銷售更加低迷。銅陵新地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，5月全市簽約60套，備案53套。值得注意的是，銅陵的樓市庫存居高不下。銅陵市房地產(chǎn)市場管理處網(wǎng)站顯示，銅陵市目前樓市庫存達(dá)到1.8萬套，如果按照每月平均銷售578套計(jì)算，銅陵樓市去化周期要達(dá)到31個(gè)月。

“樓市庫存去化周期超過12個(gè)月就屬于比較嚴(yán)重的情況，銅陵的去化周期達(dá)到31個(gè)月，就意味著該市的樓市基本處于危機(jī)的邊緣。”張建初對(duì)記者說。

除了庫存壓頂之外，銅陵目前在建和待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目更是體量驚人。據(jù)銅陵房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，銅陵在建以及即將上市項(xiàng)目總體量均超過500萬平方米，待建項(xiàng)目體量同樣驚人。

來自銅陵房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，銅陵全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資24.2億元，同比增長16.1％，高于全省平均水平3.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資12.6億元，同比增長5.8％，占全市房地產(chǎn)投資的52.1％。

“從數(shù)據(jù)來看，銅陵的房地產(chǎn)投資還在增長，再加上目前在建及即將要建的項(xiàng)目，銅陵樓市的庫存壓力只會(huì)進(jìn)一步加劇。”李智對(duì)記者說。

外來人口不足/

公開資料顯示，銅陵市位于安徽省南部，面積1113平方公里，是全國面積最小的地級(jí)市，總?cè)丝谥挥?0多萬，市區(qū)人口不足40萬。

眾所周知，樓市銷售如果僅僅依靠本地人口是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，大都需要外來人口的支撐。銅陵率先在全國施行戶籍制度改革，將原有的戶籍二元變?yōu)橐辉?，給外地來銅陵就業(yè)的流動(dòng)人口極大的落戶自由，并且解決新市民后續(xù)的保障問題。

按照銅陵市的目標(biāo)，通過戶籍制度改革，銅陵要建設(shè)成為擁有100萬人口的城市，“按照銅陵地級(jí)市的級(jí)別，以及目前的城市面積，完全可以容納100萬人口，城市框架可以承受。”銅陵市官方一位不愿具名的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

“銅陵之所以能進(jìn)行戶改，就是因?yàn)檫@座城市還能接納30萬左右的人口，根據(jù)這座城市的發(fā)展需要，也需要這些外來人口的注入，如果不出臺(tái)優(yōu)惠的政策，100萬人口的目標(biāo)恐怕很難實(shí)現(xiàn)。”南京財(cái)經(jīng)大學(xué)張健教授對(duì)記者說。

此外，張健教授還表示，“銅陵的GDP增速雖然是安徽最快的城市，但是由于總體體量不大，吸引外來人口的能力也就不足。”

據(jù)記者了解，2011年11月銅陵實(shí)施戶改以來，銅陵僅僅吸引了4萬流動(dòng)人口落戶，但這部分落戶的流動(dòng)人口在銅陵購房的少之又少，“我們做過統(tǒng)計(jì)，占比8％不到，這對(duì)于地方樓市貢獻(xiàn)并不大。”銅陵當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人劉主編對(duì)記者說。

或引發(fā)蝴蝶效應(yīng)/

在中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉看來，雖然銅陵采取了全面救市的行為，但是作用十分有限。“原因是：一方面銅陵的庫存量相對(duì)比較高；另一方面，銅陵作為最小的地級(jí)市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多，但對(duì)當(dāng)?shù)卣畞碚f，這還是目前最有效的辦法。”

“三四線城市，特別是像銅陵這樣，城市整體經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，政府的財(cái)政收入大多依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目，依靠土地財(cái)政。”張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“地方房地產(chǎn)市場低迷，大量房源銷售不出去，就會(huì)影響開發(fā)商的拿地，從而影響地方政府的土地財(cái)政，直接導(dǎo)致地方財(cái)政收入大幅下滑，這也是銅陵出臺(tái)政策救市的最終目的。”

在合肥本地的房地產(chǎn)行業(yè)專家、地產(chǎn)研究所所長朱德開看來，銅陵救市是政府過早干預(yù)市場，他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“我并不主張政府過早過快地干預(yù)房地產(chǎn)市場，十八屆三中全會(huì)說得非常清楚，房地產(chǎn)市場也是一種市場，我們應(yīng)該相信市場的功能，如果這個(gè)地方的市場供過于求，就應(yīng)該讓這個(gè)地方的價(jià)格下降一點(diǎn)，回歸理性和平衡，我是不主張政策過多地干預(yù)。”

同時(shí)，朱所長還對(duì)記者說，銅陵的救市還會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，“目前安徽的蚌埠、蕪湖等城市樓市庫存都比較大，并且樓市整體比較低迷，如果銅陵的救市政策不被叫停，那么不排除安徽其他城市跟蹤出臺(tái)救市政策。”