每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

北京南二環(huán)蒲黃榆附近新的地鐵線路正忙不迭地施工，與該區(qū)域冷淡的二手房交易形成鮮明對比。

這一區(qū)域內(nèi)聚集了數(shù)家北京大型房產(chǎn)中介公司，店面密集度高。但多家中介的置業(yè)顧問均告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，附近二手房業(yè)主很多都調(diào)降價(jià)格，但詢問的人多購買的少。

中介小張說，這里地段好，有兩條地鐵穿過，到市中心也不遠(yuǎn)，但購房者猶豫不決的主要原因是，價(jià)格雖然有調(diào)整但仍偏高，大約在4萬元/平方米，另一方面，他們認(rèn)為價(jià)格可能還會(huì)調(diào)整，可以再觀望觀望。

年內(nèi)二手房成交同比跌60%

這也是北京二手房市場現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，在需方進(jìn)入觀望期后，二手房成交量和價(jià)格的松動(dòng)幅度往往大于新房。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)截至5月5日，北京二手房合計(jì)簽約套數(shù)為31295套，這一成交量比2013年同期的79026套下調(diào)達(dá)60%，接近2009年以來同期的歷史最低。

單月來看，成交量也在下降通道中。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京市二手住宅成交量為7616套，環(huán)比減少14.84%，同比增長46.12%。4月份的二手住宅成交量，不及1月份的8772套。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析說，受共有產(chǎn)權(quán)六城試點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅立法、增加剛需供應(yīng)等多項(xiàng)“長效機(jī)制”推進(jìn)所釋放的政策信號影響，市場各方整體預(yù)期發(fā)生了變化，觀望氛圍濃厚。

胡景暉表示，限購、限貸政策未見明顯放松，樓市投資需求和改善需求購買力受限，剛需也在一定程度上呈現(xiàn)觀望待跌的心理，受北京市自住房穩(wěn)定供應(yīng)的影響，部分剛性需求改變了置業(yè)計(jì)劃。

小張告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從往年的經(jīng)驗(yàn)來看，銀行信貸緊縮一般都在第四季度出現(xiàn)，今年則提前到4月份，正常年份，春節(jié)過后二手房成交應(yīng)該是活躍期。

據(jù)悉，5月5日，農(nóng)業(yè)銀行再次對房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，該行首套房貸利率統(tǒng)一上浮5%～10%，二套房貸利率統(tǒng)一上浮15%。至此，國有四大行已有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行上浮基準(zhǔn)利率。

張大偉稱，預(yù)計(jì)5月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬套以下，隨著新建住宅供應(yīng)的增加，以及可能越來越多的自住房上市，二手房價(jià)格可能在二季度出現(xiàn)加速下調(diào)。

二手房成交價(jià)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對北京各區(qū)域二手房源議價(jià)和掛牌價(jià)調(diào)價(jià)情況的監(jiān)測，4月份各區(qū)域房源掛牌價(jià)下調(diào)幅度和議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大值。其中近郊區(qū)無論是議價(jià)空間還是房源掛牌價(jià)下調(diào)幅度相較于中心城區(qū)和外城四區(qū)都要更小一些。

同時(shí)，業(yè)主雙重降價(jià)的比例逐月升高。鏈家地產(chǎn)分析師張旭解釋說，雙重降價(jià)是指調(diào)低了掛牌價(jià)且議價(jià)后又降價(jià)出售的房源。今年以來，業(yè)主雙重降價(jià)的比例呈上升趨勢，至4月，已成交的二手住宅中，雙重降價(jià)比例達(dá)到62.1%，與今年1月相比上升12.6個(gè)百分點(diǎn)。

張旭分析說，雙重降價(jià)比例的加大也說明，當(dāng)前房價(jià)在擠出虛高的水分后，確實(shí)已出現(xiàn)了一定程度的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

4月份，經(jīng)我愛我家成交的月度二手住宅成交均價(jià)為31686元/平方米，環(huán)比小幅回落2.5%，這一數(shù)據(jù)與鏈家地產(chǎn)的調(diào)查相近。

鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，今年4月成交的二手住宅議價(jià)空間為3.4%，為2013年以來的最高值，從在售房源掛牌價(jià)的情況來看，4月新增房源掛牌價(jià)環(huán)比下降2.5%，為近9個(gè)月以來的最低值。

從房源類型和區(qū)域看，鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，城區(qū)和大戶型高端房源的議價(jià)空間更大，140平方米以上大戶型能達(dá)到4%，這主要是由于此類房源報(bào)價(jià)虛高現(xiàn)象較為明顯，在市場遇冷后，其價(jià)格下調(diào)的空間也更大。

“近郊區(qū)急售業(yè)主與城區(qū)相比更少，賣房業(yè)主主要為改善換房需求，在當(dāng)前的市場形勢下并不急于入市，因此議價(jià)難度更大。近郊區(qū)房源議價(jià)困難也成為近期近郊區(qū)二手住宅成交占比下降的原因之一?！睆埿裾f。