每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島    

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島

時至5月，路人已換上了夏裝，但青島的樓市卻寒意漸露。

青島的地產(chǎn)版圖中，以膠州灣為界，被劃分為東、西海岸，相比“寸土寸金”的東海岸，成本較低的西海岸曾讓房地產(chǎn)開發(fā)商垂涎欲滴。但如今，被定位為青島第二個主城區(qū)的西海岸，已然成為全市庫存最高區(qū)域。

此外，4月份青島的住宅均價出現(xiàn)了8年來的首降，購房占比達(dá)50%~60%的地緣性客戶，在“買漲不買跌”心態(tài)的帶動下，觀望情緒漸重。

在業(yè)內(nèi)人士看來，去年樓市的翹尾狂飆，提前透支了今年的剛性需求。曾如焰火般燦爛的西海岸樓市，如今泡沫氣息漸濃。對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往青島展開調(diào)查，嘗試揭開西海岸樓市泡沫的虛實……

地緣客“退燒”

在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是漁村的安子，與青島老城區(qū)的距離雖只隔膠州灣，但至多只算是老黃島的郊區(qū)。不過，2011年6月30日，在膠州灣海底隧道開通后，距青島最近的安子片區(qū)，迅速成為青島人“入侵”西海岸的橋頭堡。

作為安子片區(qū)某地產(chǎn)項目置業(yè)顧問，楊海（化名）所在的項目，一期于2010年即開盤銷售，“最火的2012年、2013年，購房者多是來自市區(qū)的上班族?！睏詈？谥械摹吧习嘧濉?，是出行以出租和公交為主，基于工作、生活便利，選擇就近置業(yè)。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)被稱為“地緣性客戶”，或“地緣客”。

在楊?？磥?，隔著膠州灣，隧道就5分鐘的路，2011年黃島房價7000元/平方米，青島卻超過1.7萬/平方米，“懸殊的差價，勾起了地緣客的置業(yè)欲望”。

2013年底，新一輪調(diào)控政策落地各個城市，島城購房者亦聞“控”色變。然而，包含原膠南市與老黃島的“西岸新城”新黃島區(qū)，反倒迎來了年底銷量的翹尾。據(jù)青島新聞網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，黃島區(qū)以4483套的成交量傲視全市，占成交總量的近三成，環(huán)比增長四成多。

不過，今年4月，青島的住宅均價出現(xiàn)了8年來首降。在“買漲不買跌”心態(tài)的帶動下，黃島樓市迅速降溫。

4月底，楊海所在項目新一期樓盤開售，但半個月以來，售樓處卻門可羅雀，“每天來看房的也就10多個。”

有消息人士向記者透露，現(xiàn)在降價樓盤不少，以本地開發(fā)商海信地產(chǎn)為例，現(xiàn)在也在變相降價，最高能拿到8.8折。對此，負(fù)責(zé)位于安子片區(qū)的海信地產(chǎn)陽光里項目的海信內(nèi)部人士表示，“只是針對海信員工的團(tuán)購價格，50人以上才可享受到這一優(yōu)惠”。

而作為黃島區(qū)重頭項目，曾帶動周邊樓盤坐地起價的萬達(dá)東方影都項目，其新近開盤的公寓價格亦出現(xiàn)浮動。該項目置業(yè)顧問向記者表示，如果整棟購買，基本可以打到9.1折。

另一家本地開發(fā)商海爾地產(chǎn)，已將打折促銷擺上柜臺。5月13日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海爾山海灣項目售樓處看到，印有“全部房源9.4折，首付14萬起，買房再送車位”的廣告牌，被擺放在了門口最顯眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月，青島市調(diào)整部分行政區(qū)劃，以原青島市黃島區(qū)、縣級膠南市的行政區(qū)域，合并為新的黃島區(qū)的行政區(qū)域。

2012年底，被劃入黃島區(qū)的老膠南，將西海岸的黃金海岸線繼續(xù)向西延伸。不過，嗅覺靈敏的開發(fā)商早已開始布局。

“進(jìn)入成本較低，這讓很多外地中小開發(fā)商蜂擁而入?！敝兄脟H（青島）地產(chǎn)管理有限公司市場總監(jiān)張百忍回憶稱。不過，在其看來，西海岸的樓市同時也彌漫著泡沫氣息。

此后，隨著保利、世茂、萬科、龍湖等品牌房企相繼殺入西海岸，并以別墅為主，將區(qū)域的產(chǎn)品定位拔高了一個層次，也開始改變了區(qū)域的格局。

一位青島地產(chǎn)界人士向記者表示，原本均價不足6000元/平方米的西海岸房價，在大開發(fā)商的帶動下，紛紛開始觸摸萬元線。與此同時，西海岸的地價也開始大漲。當(dāng)?shù)匾晃籔E人士表示，在青島的溢價地塊中，黃島開發(fā)區(qū)最為集中，土地泡沫緊跟而來。

據(jù)張百忍回憶，到了2011年，樓市已盡顯頹勢。“各家開發(fā)商賺了錢，都加大開工力度，于是，一條街上好幾家樓盤在爭售，就不奇怪了?！?/p>

庫存量續(xù)增

據(jù)青島市房管部門數(shù)據(jù)顯示，西海岸2012年商品房住宅新增量達(dá)250萬平方米，成為青島所轄地域內(nèi)存量房最高的區(qū)域。

不過，黃島所在的西海岸板塊，也是整個青島市場內(nèi)去化速度最快的板塊之一。來自青島市房管部門的數(shù)據(jù)顯示，西海岸在2012年全年住宅總?cè)セ娣e為200余萬平方米，占青島七區(qū)五市總計成交量的26%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，青島郊區(qū)在售的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，至少占了目前郊區(qū)在售總庫存的一半以上，黃島區(qū)則是全市庫存最高區(qū)域，約占全市1/6。

據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道監(jiān)測，截至5月17日，青島全市房產(chǎn)可售總面積達(dá)到2390.37萬平方米，可售總套數(shù)達(dá)20.296萬套。以此計算，黃島區(qū)的房產(chǎn)可售套數(shù)為3.38萬套。黃島房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，黃島區(qū)4月共賣出1847套新房。在沒有新供應(yīng)的情況下，去化至少需要18個月。

而黃島區(qū)國土及房管部門人士認(rèn)為，雖然庫存較大，但黃島的樓市去化不是問題。

記者獲取的一份 《青島西海岸房地產(chǎn)市場分析》報告顯示，西海岸新市區(qū)西向水城規(guī)劃范圍內(nèi)商品房住宅項目，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50%~60%。

不過，在張百忍看來，去年島城樓市的狂飆，已提前透支了今年的購買力。楊海則向記者表示，相比于往年地緣客的置業(yè)熱情，今年看房子的多為東北口音，從以往經(jīng)驗來看，他們更多為投資考慮。

值得注意的是，據(jù)多位島城地產(chǎn)界人士證實，在限購令下，因剛需比例過低，以海景資源為主打的西海岸樓市，地緣客已消失過半。

不過，居住用地的持續(xù)供應(yīng)以及開發(fā)商繼續(xù)扎堆西海岸，卻在為新房供應(yīng)增量，以及后續(xù)的市場去化，埋下伏筆。據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)，2013年青島居住用地成交共計1717.4萬平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的區(qū)域為黃島區(qū)，成交面積為432.5萬平方米。

在青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長龍江看來，原來屬于郊區(qū)的黃島、城陽，現(xiàn)在來看都是青島的主城區(qū)，也是青島樓市成交的集中區(qū)域。

在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，在購房者的觀望中，黃島的房地產(chǎn)銷售，已進(jìn)入銷售瓶頸期，如要繼續(xù)發(fā)展，政府更應(yīng)考慮人氣的聚集。

欲造城謀變

2013年7月2日，青島市政府與萬達(dá)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，后者將在青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)投資超過300億元，用以建設(shè)萬達(dá)國際文化旅游城項目。

早前，在青島市政府的規(guī)劃中，與老城區(qū)隔海對望的膠州灣西岸，一直就是備用于文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，青島市政府的愿景是將它開發(fā)成“中國的好萊塢”。

去年9月12日，萬達(dá)集團(tuán)在40分鐘內(nèi)，開價20余億元競得黃島區(qū)15幅地塊，拿下青島土地共計1979.5畝。當(dāng)月，投資500億的萬達(dá)東方影都正式落戶西海岸。

在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，西海岸樓盤多在2010年即批量入市，在樓市好過的時候，也賣過一些，但空置問題頗為棘手。

事實上，為了聚集人氣，青島市政府自1998年開始，已經(jīng)在薛家島（又名鳳凰島）默默耕耘了十幾年的“金沙灘旅游節(jié)”。

在張百忍看來，在西海岸板塊，萬達(dá)東方影都項目是一個特例，市政府的用意也是想通過文化旅游的概念，拉動周邊的庫存消化。

據(jù)最新發(fā)布的4月島城新房銷售額前10名來看，位于西海岸片區(qū)的萬達(dá)東方影都和保利海上羅蘭榜上有名。黃島區(qū)房管部門人士認(rèn)為，萬達(dá)項目的上馬，確實對周邊起到拉動作用，西海岸的去化只是時間問題。

在社會學(xué)者看來，隨著產(chǎn)業(yè)、資金、人才的聚集效應(yīng)，青島迎來一個城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大、城市人口尤其是高端人才不斷增加、城市功能日益增強(qiáng)的新階段。“這些都將支撐青島經(jīng)濟(jì)和樓市繼續(xù)向好?！鼻鄭u本地分析人士認(rèn)為。