每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自云南    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自云南

一個(gè)是濱海之南，一個(gè)是彩云之南；一個(gè)擁有獨(dú)特的熱帶海洋氣候，一個(gè)占據(jù)豐富的自然人文資源，這就是海南和云南。去年，云南省旅游總收入首次突破2000億元。亮麗的成績單，難掩當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資狂熱，甚至一些超級(jí)旅游項(xiàng)目屢撞政策紅線。不過，這似乎并不妨礙云南推進(jìn) “旅游強(qiáng)省”的戰(zhàn)略。

前不久，云南省與海南省展開戰(zhàn)略合作，深化“山?；?dòng)、一程多站”合作模式等。云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)代旅游已升級(jí)到度假游，但他們?nèi)酝Ｔ谟^光游。

不過，海南度假模式并非完美無缺。中國旅游研究院副研究員楊彥鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“海南所有的海灣全部規(guī)劃完了，所有東海岸的地都賣出去了，未來就缺乏發(fā)展空間了。關(guān)鍵是大家要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，不要因?yàn)槎唐诘睦姘押觅Y源都給賣掉了。”

在海南某旅游地產(chǎn)老板看來，海南資源獨(dú)特，客群以旅居為主，其旅游地產(chǎn)已轉(zhuǎn)型定位中高端，市場回歸理性，而云南與周邊存在相似資源，客群相對(duì)低端，未來將分流部分海南客群，應(yīng)走大眾路線。

云南觀光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游總收入428.5億元，同比增長13%；接待旅游過夜人次3672萬人次，同比增長10.6%。同一時(shí)期，云南省旅游總收入首次突破2000億元，同比增長24%；接待國內(nèi)游客接近2.4億人次，同比增長22.1%。

然而在高速發(fā)展的背后，云南旅游也有“成長的煩惱”。相比海南度假游搞得風(fēng)生水起，云南雖然旅游資源富集，卻一直為自身徘徊于“觀光游”而不自在。

云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在海南考察之后，深有感觸地向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“海南因?yàn)橘Y源單一，在度假游方面搞得比較好，而我們目前就還停留在觀光游階段。”

隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)海南分公司總經(jīng)理及勁松在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析說，“海南省沒有太多的景點(diǎn)，客群以旅居為主，停留時(shí)間長，但云南游客一天可以去好幾個(gè)景點(diǎn)，觀光游占多，如何將游客留下來過夜或度假仍是一道坎兒。”

實(shí)際上，以1999年的世博會(huì)為標(biāo)志，云南觀光旅游達(dá)到頂峰，但新世紀(jì)以來，隨著國內(nèi)居民可支配收入增長和群眾對(duì)高品質(zhì)生活的追求，觀光游降溫，休閑度假游開始升溫。直到2006年，云南省確立“旅游二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，首先從開發(fā)新產(chǎn)品及其配套上加大投入，這也是近兩年云南旅游地產(chǎn)投資火熱的一個(gè)關(guān)鍵因素。

海南“光鮮”度假模式背后/

“很多地方開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是有配比的，不是一次性就開發(fā)完的。三亞的教訓(xùn)很多，很多優(yōu)質(zhì)的海灣全部建成旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售完以后就只產(chǎn)生一次性的財(cái)政收入，沒有持續(xù)經(jīng)營的機(jī)制。”中國旅游研究院副研究員楊彥鋒指出。

目前，楊彥鋒是《我國旅游地產(chǎn)投資過熱的形成機(jī)理及其規(guī)制研究》國家級(jí)課題組的副組長，他說，目前整個(gè)海南所有的海灣全部規(guī)劃完了，東海岸的土地都賣出去了，未來沒有發(fā)展空間。

不過，近日新華網(wǎng)報(bào)道援引三亞市委副書記、市長王勇的講話內(nèi)容說，“目前，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)仍是三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，但未來，支撐三亞經(jīng)濟(jì)的將是消費(fèi)。資源是有限的，從環(huán)境保護(hù)的角度，我們必須不斷轉(zhuǎn)型，加快轉(zhuǎn)型。”

克而瑞最新報(bào)告顯示，截至2013年底，全國旅游地產(chǎn)主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環(huán)渤海與西南六大板塊。其中，海南擁有1096個(gè)項(xiàng)目，占全國總數(shù)的21%，西南有330個(gè)項(xiàng)目，占全國總數(shù)的6%。從開發(fā)體量來看，目前海南存量8300萬平方米，西南占有1.35億平方米。

“從總體用地規(guī)模來看，目前全國旅游地產(chǎn)累計(jì)用地規(guī)模超過10億平方米，未來旅游地產(chǎn)用地將向中部、西北、西南等地區(qū)擴(kuò)展。”克而瑞研報(bào)預(yù)判稱。

對(duì)于云南旅游業(yè)來說，前有海南這個(gè)“強(qiáng)手”，后有四川等各路追兵。云南面對(duì)的是追逐“旅游強(qiáng)省”美好理想與地產(chǎn)投資暗潮奔涌的博弈。

前不久，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，云南省旅發(fā)委官員稱，云南省10大歷史旅游文化項(xiàng)目投資超過千億元，實(shí)際是一種借旅游搞地產(chǎn)的圈地行為。另據(jù)相關(guān)媒體援引云南省房協(xié)的數(shù)據(jù)稱，云南旅游地產(chǎn)投資已達(dá)2萬億元。對(duì)于上述數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向云南省旅發(fā)委求證，但其相關(guān)部門并未回應(yīng)。

楊彥鋒指出，“全國開發(fā)過熱的地區(qū)比較多，比如三亞、青島、威海、煙臺(tái)、營口屬于開發(fā)過剩的典型。云南不算很典型，麗江、版納、大理有旅游地產(chǎn)，但還沒有到熱得不行的地步。營口屬于旅游地產(chǎn)過熱、過剩到快崩潰的城市。三亞、云南的體量很大，但都有旅游資源撐著，還撐得住。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從去年初云南省旅游局升格為云南省旅發(fā)委，到近日云南官員前往海南省“取經(jīng)”，并簽署旅游戰(zhàn)略框架協(xié)議，云南“旅游強(qiáng)省”戰(zhàn)略進(jìn)一步提速。

按照云南省的戰(zhàn)略部署，下一步要加快推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的六個(gè)轉(zhuǎn)變，包括變單極突破為融合發(fā)展、變分散發(fā)展為集群發(fā)展、變產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)為品牌經(jīng)濟(jì)、變初級(jí)消費(fèi)為綜合消費(fèi)等。

“因?yàn)閲医o予海南的政策比較好，定位為國際旅游島，他們那些大項(xiàng)目很讓人震撼。比如臨海先行試驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)在不單是紙上的規(guī)劃，已有項(xiàng)目成型了，建設(shè)速度很快。”云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，兩地的不同點(diǎn)在于海南是一個(gè)島嶼，云南是一個(gè)邊疆省份，資源稟賦不同，海南稍微單一，所以專門做海濱度假。

不過，云投集團(tuán)董事長保明虎曾表示，云南觀光旅游應(yīng)與休閑度假、專項(xiàng)旅游并重，而不是簡單化的“從觀光型旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型”。

在楊彥鋒看來，當(dāng)前旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了途家等創(chuàng)新模式，盤活存量，搞得比較火，但這種模式越火爆，旅游地產(chǎn)泡沫越需要擠壓。目前關(guān)鍵要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，充分論證，慎用公共遺產(chǎn)資源，絕不能竭澤而漁。

被“低估”的云南旅游地產(chǎn)/

當(dāng)前，云南旅游地產(chǎn)投資如此火熱，應(yīng)如何正確引導(dǎo)旅游客群參與消化？相對(duì)于海南三亞高企的房價(jià)，云南西雙版納的房價(jià)僅為其1/5，不僅具有較強(qiáng)的競爭性，還具有抗跌性。

景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)透露，在入網(wǎng)備案的243個(gè)項(xiàng)目樓盤中，今年已售面積682.3萬平方米，已售金額239.09億元，均價(jià)3504元/平方米。

“西雙版納這么好的氣候，目前房價(jià)還這么便宜，城區(qū)均價(jià)4200元/平方米，郊區(qū)3500元/平方米，從來沒有瘋漲過。作為旅游地產(chǎn)，海南已不太適合做投資了。”世紀(jì)金源集團(tuán)西雙版納項(xiàng)目營銷經(jīng)理介紹說，即便是2008年金融危機(jī)，這里也沒受到太大的影響。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢中國指數(shù)研究院三亞近期的房價(jià)走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月環(huán)比略微增長（不超過1%），今年2月與4月曾環(huán)比小幅下降，總體房價(jià)在24700元~25100元/平方米之間浮動(dòng)。

在及勁松看來，三亞本來就是海南旅游地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，旅游地產(chǎn)作為專業(yè)市場，其實(shí)就是人們的第二剛需，這兩年整個(gè)海南旅游地產(chǎn)“量價(jià)”比較穩(wěn)定、理性，目前項(xiàng)目銷售雖出現(xiàn)了萎縮，但沒出現(xiàn) “跳躍式”升降。

在旅游產(chǎn)業(yè)活躍度上，西雙版納已比肩甚至超越三亞。去年，三亞接待過夜游客1228.4萬人次，增長11.5%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入233.3億元，增長21.4%。同一時(shí)期，西雙版納接待國內(nèi)外游客1494.4萬人次，增長19.2%；旅游總收入171.7億元，增長22.7%。

從兩地的商品房銷售情況來看，去年三亞銷售商品房105.1萬平方米，增長70.5%；西雙版納銷售商品房146萬平方米，同比增長11.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在由亞太環(huán)境保護(hù)協(xié)會(huì)、中國城市競爭力研究會(huì)評(píng)價(jià)中心等組織的2013年中國避寒城市TOP50排名中，西雙版納位列榜首，三亞屈居第二。云南共有9個(gè)城市上榜，而海南省僅有4個(gè)城市上榜。

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢(shì)來看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游強(qiáng)省戰(zhàn)略，做旅游地產(chǎn)還是比較適合布局的，像美國人逐步往佛羅里達(dá)遷移，因?yàn)榭亢?，氣候也好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集。如果中國經(jīng)濟(jì)增長到一定程度，人們注重生活質(zhì)量更多一些，依賴資源的產(chǎn)業(yè)更少一些，云南也有可能成為“中國的佛羅里達(dá)”。

客群定位“大眾化”/

“三亞旅游地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型中高端。”及勁松表示，三亞已出臺(tái)政策限制80平方米以下的房子，因?yàn)橹俺霈F(xiàn)過“堵城”的情況，他們發(fā)現(xiàn)人過多不是一件好事。

據(jù)了解，今年4月3日三亞停建80平方米以下小戶型的消息不脛而走，對(duì)此，三亞規(guī)劃局承認(rèn)了這一事實(shí)，并表示未來三亞房地產(chǎn)通過引入金融、會(huì)展等創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三亞市政府網(wǎng)稱，建市以來，三亞市堅(jiān)持高端取向，咬定打造國際濱海旅游度假天堂目標(biāo)不放松。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)快速發(fā)展，總部經(jīng)濟(jì)、智慧經(jīng)濟(jì)迅速崛起。

在及勁松看來，相比海南三亞，云南西雙版納等地的旅游地產(chǎn)不僅價(jià)格偏低，還可以容納更多的旅游人群，未來必然會(huì)分流部分海南投資客群，因此云南應(yīng)選擇走差異化路線，做好大眾市場。

不過，云南至祥置業(yè)研究總監(jiān)田志余 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》向記者表示，“海南旅游地產(chǎn)可復(fù)制性不大，因?yàn)樗龅搅撕脮r(shí)機(jī)，景點(diǎn)單一，而云南每個(gè)地州都有自己的旅游特色，如何總體定位客群，難度很大，營銷成本很高。”

品牌房企應(yīng)如何從產(chǎn)品上細(xì)分大眾客群？在海南房地產(chǎn)酒店運(yùn)營策劃CEO萬志兵看來，房企一定要做好項(xiàng)目定位，選好恰當(dāng)?shù)暮献骰锇?，把建筑融入到旅游環(huán)境當(dāng)中，通過對(duì)旅游地的自然歷史人文等方面進(jìn)行一系列梳理，提煉出主題，再通過建筑的方式把主題表達(dá)出來。旅游地產(chǎn)不僅僅是功能化的建筑，還需要通過一系列差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)來提升產(chǎn)品價(jià)值。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）