房貸，剛走過的三星期

央行發(fā)話支持首套房貸三周后，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一線城市如上海等變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但首套商業(yè)住房貸款利率仍多是基準(zhǔn)利率或上浮10%，并未出現(xiàn)商業(yè)銀行信貸政策的調(diào)整和優(yōu)惠方案；三、四線城市房貸仍趨于收緊，甚至出現(xiàn)一些扭曲的怪現(xiàn)象。

“九折優(yōu)惠的貸款還能批下來嗎？”小李研究生畢業(yè)，去年10月份看中南京江寧區(qū)一套保利四室兩廳的房子，首付近七成，但至今房貸仍未下來。

去年以來，在銀行資金成本上升、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款從優(yōu)質(zhì)的“香饃饃”變成了無味“雞肋”。5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會，要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“合理確定首套房貸利率水平”，“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。

三個星期過去，央行喊話的效果如何？記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一線城市如上海，變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但是首套商業(yè)住房貸款的利率仍多是基準(zhǔn)利率或上浮10%，并未出現(xiàn)商業(yè)銀行信貸政策的調(diào)整和優(yōu)惠方案。三、四線城市房貸仍趨于收緊，甚至一些扭曲的怪現(xiàn)象仍在潛伏。

放貸速度快了

央行喊話后，各銀行相繼表態(tài)，將提高個人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上，作為獨立商業(yè)主體，優(yōu)惠政策尚未出現(xiàn)。

“上海房貸從3月份到現(xiàn)在首套房都是基準(zhǔn)利率，銀行根據(jù)購買房子的房齡、買房人的資質(zhì)看利率是否上浮，大部分就是基準(zhǔn)利率。一般21天審核，10天多放款?，F(xiàn)在速度都蠻快的。建行放款會慢一些，不過建行可以接受房齡在89年之前的房子。”上海我愛我家物業(yè)顧問陳開河告訴記者。

“上海的二手房還是好賣的，一個星期在塘橋有十多套房子成交，以學(xué)區(qū)房三、四十平方米為主。”陳開河告訴記者。

然而，傳統(tǒng)“紅五月”的樓市并未如期而至。市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米，新增供應(yīng)量為68.1萬平方米，批售比達(dá)到1.35：1。

無錫在5月1日起實施新政，將落戶的門檻從70平方米降為60平方米。 “無錫的房貸是基準(zhǔn)利率，個別銀行有所上浮10%。一般4個工作日左右可以審批，將他項權(quán)證等交給銀行當(dāng)天或三天內(nèi)就可以放款。一般貸款的金額50多萬吧，所以批的也快。”丁氏置業(yè)的小陳告訴記者。

“杭州房貸市場有所松動。工行、中行審批速度有所加快。一般七個工作日審批，三四天放款。”杭州我愛我家置業(yè)顧問彭萍萍告訴記者。

剛需房貸的發(fā)放和利率水平對于房地產(chǎn)商而言是很重要的，可以釋放出一部分購買需求，華宇集團(tuán)董秘華欣表示。

“降價現(xiàn)象出現(xiàn)，一方面是需求減弱，觀望情緒濃重；另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈繃緊，流動性不足，期望走量實現(xiàn)緩解資金壓力。”融360金融搜索平臺的信貸專家徐瑾表示。

“如果房貸能夠使需求完全有效釋放，這會促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行會有好處。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

三、四線城市房貸怪現(xiàn)象

在房貸額度比較緊張的情況下，銀行房貸市場出現(xiàn)了一些怪現(xiàn)象，且操作隱蔽。

據(jù)融360透露，貸款搭售理財產(chǎn)品、保險，收取額度費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等各種違規(guī)行為開始出現(xiàn)。目前貸款搭售多被轉(zhuǎn)移到地下操作較為隱蔽，還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款，不放給客戶。消費(fèi)者接受附加條件越多越容易放款，如果不接受相關(guān)銀行搭售，甚至可能會要求上浮貸款利率，對此很多購房者只能無奈接受。

在三、四線城市，房貸是五花八門，開發(fā)商迫于資金壓力，不得不接受銀行的變相調(diào)價。江西某中小房地產(chǎn)商告訴記者：“在放款方面，銀行對企業(yè)提出各種變相條件。按揭房貸款從銀行給到房地產(chǎn)開發(fā)商的過程理應(yīng)是在貸款申請辦理好、客戶拿到房之后，開發(fā)商就應(yīng)該拿到房子的錢。但銀行卻開出條件要求開發(fā)商保證隨時存款保證銀行業(yè)績，否則就會有提高首付比例、推遲放款的可能。”

第二個怪現(xiàn)象是，銀行在放按揭房貸款時，要求相關(guān)開發(fā)商向與銀行無關(guān)的中介公司變相收取3%的咨詢費(fèi)，這不排除落入私人腰包的可能。

第三個怪現(xiàn)象是銀行按揭房貸的額度少，一般只有幾十萬、幾百萬的額度，還常常會推遲放款時間，例如，當(dāng)時要轉(zhuǎn)付給開發(fā)商的房款可能以暫時沒有錢等理由拖延付款時間。

“這些現(xiàn)象即使在當(dāng)?shù)貒写笮豌y行也常有發(fā)生，農(nóng)商行幾乎沒有什么額度。”該房地產(chǎn)商告訴記者。

“政府期望房地產(chǎn)走入良性境地，央行、銀監(jiān)局支持房地產(chǎn)的剛需房貸，但是房地產(chǎn)行業(yè)里的酸甜苦辣是很難為外界知道的。銀行在按揭房貸上的怪招增加了開發(fā)商的成本，這也會影響到房價和消費(fèi)者的利益。”一家中小房地產(chǎn)企業(yè)董事長告訴記者。

銀行緣何不喜房貸

商業(yè)銀行從去年四季度就流露出不待見個人住房按揭貸款的意思。在此情形下，近期央行的“落實住房信貸政策、改進(jìn)個人金融服務(wù)”的窗口指導(dǎo)效果有限。

“2002年至2013年伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，銀行投放了大量房地產(chǎn)的貸款。去年的按揭房貸發(fā)放占新增貸款也達(dá)到30%左右。今年有所減少，也是每個銀行有自己的發(fā)展階段和放貸側(cè)重。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示。

數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，但定金及預(yù)收款下降7.8%，個人按揭貸款下降3.1%。

究其原因，商業(yè)銀行在商業(yè)銀行盈利核心與社會公共服務(wù)組織的身份沖突、支持剛需與房地產(chǎn)風(fēng)險潛伏的交織、短期資金來源與長期房貸期限的不匹配(即“短借長用”的流動性錯配)，表內(nèi)業(yè)務(wù)與出表業(yè)務(wù)的資本充足率考核權(quán)衡下，房貸利率呈現(xiàn)出不盡如人意的扭曲現(xiàn)象。

利潤是商業(yè)銀行的首要考慮。“商業(yè)銀行作為獨立的法人機(jī)構(gòu)，以利潤為核心。除了對國有企業(yè)的信貸支持，過去房地產(chǎn)處于上升周期，個人房貸5%至6%是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源。但是，現(xiàn)在受到利率市場化和金融創(chuàng)新的影響，銀行存款流失、資金來源高成本。5年期個人房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，銀行個人房貸業(yè)務(wù)利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空間非常小。而小微貸、消費(fèi)貸和表外(同業(yè)和通道)等業(yè)務(wù)的利潤水平則高很多。”深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉指出。

此外，個人房貸業(yè)務(wù)面臨銀行“短借長用”的流動性風(fēng)險。近年來，以同業(yè)和理財為代表的非存款短期負(fù)債占比越來越大，同業(yè)和理財占銀行負(fù)債的比例在20%左右，中小銀行占比超過三分之一。以短期低成本流動性來“滾資產(chǎn)”，已成銀行應(yīng)對資金來源成本上升的重要策略，這就要求銀行具備高超的流動性管理能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力。而房貸有10至30年的期限。

同時，巴塞爾協(xié)議Ⅲ給銀行資本充足率達(dá)標(biāo)的壓力越來越大。銀行傾向于不占用資本的中間業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)。

“銀行在房地產(chǎn)上升期發(fā)放的大量個人貸款，由于個人房貸無法出表，房價上漲收益為開發(fā)商和購房者享有。銀行無法分享收益，卻要承擔(dān)房地產(chǎn)下行周期的風(fēng)險。這也是銀行對于房貸的保守原因。”李宇嘉指出。

房貸傳導(dǎo)鏈

房貸的松緊不僅對購房者需求釋放有影響。

事實上，銷售回款(首付款+按揭貸款)占開發(fā)商資金來源的40%至50%，是開發(fā)商主要的融資渠道。個人房貸的低利率補(bǔ)貼了開發(fā)商的融資成本。對于開發(fā)商而言，及時低成本的現(xiàn)金流是生命線。

“一般而言，銀行存款利率走高，貸款利率自然也會走高。流動性弱的房貸，利率自然應(yīng)該高。當(dāng)這個利率在一定社會約束下不能夠提高的情況下，自然就會出現(xiàn)‘房貸荒’的現(xiàn)象。”連平表示。

嚴(yán)控房貸風(fēng)險仍是今年銀監(jiān)會的監(jiān)管重點。銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，銀監(jiān)會嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、土地儲備貸款等關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)政策。

“目前以土地或房產(chǎn)為抵押的貸款占銀行總貸款的40%至50%。隨著樓市漸漸進(jìn)入高風(fēng)險期，銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補(bǔ)充，這意味著銀行正在為房地產(chǎn)下行風(fēng)險買單。”李宇嘉指出。

市場上越是需要資金來緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開發(fā)貸款，如果房貸不能及時到位，開發(fā)商無疑陷入困境。

房貸的扭曲引發(fā)購房者觀望、開發(fā)商承壓，從需求端減少了房地產(chǎn)市場的資金補(bǔ)給，與開發(fā)貸一同收緊的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、影子銀行周轉(zhuǎn)的路徑亦被切斷，房地產(chǎn)市場的兩極分化將會出現(xiàn)，而這并非房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展的題中之義。（記者 張玉）

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