每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 南昌攝影報道    

每經(jīng)記者 于垚峰 南昌攝影報道

今年4月，世界華人不動產(chǎn)學會主席、南京大學教授高波發(fā)布了《中國30個大中城市房地產(chǎn)價格泡沫度》，南昌以33.52%的泡沫度高居第三位，僅次于上海、杭州。

這一調(diào)查報告將二線城市南昌的房地產(chǎn)市場推到了聚光燈下。

事實上，南昌房價確實長期處于上升狀態(tài)。全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，南昌樓市以9242元/平方米的均價，位居全國城市排行榜中的第22位，相鄰的省會城市合肥、長沙排名第36和第58位。

但現(xiàn)在出現(xiàn)了新情況。6月18日，國家統(tǒng)計局公布了全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，5月份南昌新建商品住宅價格環(huán)比下降0.2%，為17個月以來首次下跌。

助力南昌房價17個月首跌的，是南昌各大樓盤紛紛推出的特價房、內(nèi)部認購價等優(yōu)惠活動。南昌一樓盤置業(yè)顧問表示，雖然絕大多數(shù)樓盤都不承認降價，但各種優(yōu)惠、促銷實際上已是暗中降價了。

江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，南昌房價虛高，有一定的泡沫。“房價出現(xiàn)下降和前期連續(xù)上漲有一定的聯(lián)系，同時受到全國樓市大環(huán)境的影響。”

26平方公里擠著20多家樓盤/

朝陽新城總面積26平方公里，坐落于南昌市西湖區(qū)桃化鎮(zhèn)，西臨贛江，東靠象湖，一條桃花江貫穿南北。在南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃中，朝陽新城是未來南昌中心城區(qū)八大片區(qū)之一，將被南昌市重點打造成為國際頂級城市新區(qū)。

憑借這一概念，朝陽新城被看好，央企、地產(chǎn)大鱷紛紛重金拿地。萬科以821萬元/畝拍下了JDP1006號地塊1年后，世歐地產(chǎn)有限公司以1095萬元/畝的單價拍下了另一地塊，成為朝陽新城的新地王。2013年9月18日，世茂地產(chǎn)以近22億元的總價奪下位于蘭宮路附近的兩宗居住用地，成為南昌新的總價地王。

地價的不斷攀升，催漲了朝陽新城的房價。在商業(yè)、醫(yī)療、教育等相關(guān)的配套還沒有完善之時，大部分樓盤的開盤價就直逼萬元大關(guān)，個別靠近贛江的樓盤均價在11000～12000元/平方米之間。

在朝陽新城20余平方公里的土地上，目前涌現(xiàn)了20多家樓盤。但是，因為朝陽新城開發(fā)的時間不長，大部分樓盤都是期房，已建成的現(xiàn)房不多，各項商業(yè)、學校、醫(yī)院等配套都未建成，平日的人流量偏少，對這些樓盤造成巨大的銷售壓力。

降價，似乎是最有效的辦法。但南昌一地產(chǎn)機構(gòu)的負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，即使要降價銷售，朝陽新城的這些樓盤只會通過舉辦一些活動，比如特惠價、團購價等方式，變相地降低價格。這位負責人表示，“一是因為當?shù)卣辉试S開發(fā)商降價，二是一旦對外宣稱降價，怕引起已經(jīng)購房的老業(yè)主的不滿。”

6月14日晚，朝陽新城的朝陽郡加推高層售價6888元/平方米，現(xiàn)購享受高層5000元抵3萬元，小高層1萬元抵5萬元優(yōu)惠。此前，朝陽郡的均價在8500元/平方米左右。

6月16日，記者以購房者的身份來到正榮御朝陽的營銷中心，一位置業(yè)顧問向記者推薦，過幾天就要開盤，現(xiàn)在可參加5000元抵5萬元的活動，同時還可以享受員工的9.3折內(nèi)部價，折算下來，均價在8500元/平方米左右。

上述置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在這個價格已經(jīng)很優(yōu)惠了，相比去年降了1000多元/平方米。“公司為了年中沖量，回籠資金，才有這樣的活動。”她還向記者展示了一份類似房源的購房合同，上面顯示的價格為9600元/平方米。

營銷大戰(zhàn)：請高中生守護路牌/

在樓盤多得讓人叫不出名字的朝陽新城，降價只是一個方面，開發(fā)商面臨的另一個難題是：如何把顧客順利地帶到自己的樓盤現(xiàn)場，而不至于“走錯路”。

于是，在朝陽新城地段的各個路口，幾乎到處都是各大樓盤的指示牌，告訴進入朝陽新城的客戶，如何抵達樓盤的銷售現(xiàn)場。

6月16日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者驅(qū)車從南昌市西湖區(qū)洪城路拐入撫生路，進入朝陽新城。沿路能看到各大樓盤置于各個路口的指示牌。這些指示牌一般高約2米，長約3米，上面將樓盤的名字和優(yōu)惠的活動顯著地標識出來，同時在下面注明方向。

“正榮朝陽郡、世茂大觀、華潤橡府……”幾乎每個路口都會有樓盤的廣告，有的路口甚至出現(xiàn)幾個樓盤的廣告牌。這些出現(xiàn)多個樓盤廣告牌的路口，一般是比較重要的路段，來往經(jīng)過的人流量大，因此成為樓盤“爭奪”的重點。

“放置在這些重要路口的廣告牌，必須重點看護，一不小心，就有可能被競爭對手毀壞。”一位樓盤的營銷顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹。

6月18日下午，記者再次沿撫生路進入朝陽新城，果然在一個路口看到，世茂大觀和君領(lǐng)朝陽兩個樓盤的廣告牌被撕爛了，看不見上面的宣傳語和指示方向。

記者致電世茂大觀營銷中心，一位營銷顧問說，廣告牌在前一天晚上可能遭遇競爭對手的破壞，現(xiàn)在還沒有查清楚，但是繼續(xù)往前，還有一個路牌是好的。

為了避免路牌被競爭對手破壞，朝陽新城的樓盤想出了一個更好的辦法，就是派人在路口看護這些路牌，同時發(fā)放一些宣傳單。

記者在撫生路與云飛路交界處，看到一位姓張的小伙子手持一塊廣告牌，站在路口，一見有人駐足停留，馬上就上去發(fā)放宣傳單，同時詢問要不要去他們的樓盤。

小張告訴記者，他是一名高三畢業(yè)生，高考結(jié)束后就到一個樓盤給他們看護路牌來了。一天的工作時間是8個小時，從早上9點到下午6點，中間有吃午飯的時間，報酬是50元/天，按天結(jié)算。

小張說，他所在的這個樓盤請了10多個像他一樣的高中畢業(yè)生，也有一些大學生，專門負責在朝陽新城的路口看護指示牌，并發(fā)放宣傳單，如果把顧客帶到了營銷中心，可以另外得到20元。

“最近天氣挺熱，主要還是鍛煉一下自己。”小張說，朝陽新城的樓盤大部分都有像他一樣的人負責在各個路口看護樓盤的指示牌，雖然挺熱，但是有伴，可以打發(fā)無聊的時間。

房價剎車：庫存消化需18個月/

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽新城只是南昌樓市的一個縮影，這里發(fā)生的樓市促銷大戰(zhàn)，在南昌其他地方也同時在上演。

搜房網(wǎng)的價格顯示，南昌6月降價幅度最大的為東亞朝陽SOHO，均價7588元/平方米，而上個月其均價為9300元/平方米。南昌萬達城6月均價由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。

降價的背后是巨大的去化壓力，記者從南昌市房管局的官方網(wǎng)站上查詢到，某小區(qū)1#、2#樓自今年3月就拿到了預售許可證，但至今3個多月過去了，410套房源僅銷售了237套，去化率不到六成。3～8#樓分別在5月底和6月初拿到了預售許可，大部分尚未開盤，只有8#樓銷售了2套。

江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝認為，樓盤賣得不好，不是房子不好，也不是區(qū)域的原因，主要是大勢，購房者對市場下行有預期，覺得今天買了，明天可能自己就虧了，大部分購房者都在觀望。

麻智輝對上述《中國30個大中城市房地產(chǎn)價格泡沫度》中的榜單也表示認同，他用“三高”形容南昌的房價：一是絕對值高，南昌目前房價以9242元/平方米的均價在中部地區(qū)排名靠前，遠高于合肥的7000多元/平方米和長沙的6000多元/平方米；二是增幅高，近5年來，南昌房價的增幅在中部地區(qū)排名第一；三是房價與收入的比值高，在中部地區(qū)南昌的人均收入最低，房價卻最高。

麻智輝表示，5月份南昌房價17個月以來首次下跌，這與全國房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān)，同時也與江西省經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，最重要的一點，是南昌房價前期連續(xù)上漲，產(chǎn)生了大泡沫，現(xiàn)在是急速剎車的過程。

南昌同步進行的地鐵拆遷和棚戶區(qū)改造，帶來了巨大的剛性需求。但記者采訪了解到，雖然拆遷戶補償價較高，但此次拆遷中的許多單個房源面積較小，得到的拆遷補償額還是不容易買到合適的住房，許多人寧愿觀望一段時間。

在濃厚的觀望情緒下，今年以來，南昌樓市一直處于低迷狀態(tài)。

愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控結(jié)果顯示，截至6月20日，南昌庫存達713萬平方米，環(huán)比增長8%，再創(chuàng)南昌庫存新高。其中，南昌市區(qū)的庫存約為625萬平方米，占整個南昌庫存的87%。根據(jù)目前南昌樓市庫存消化速度（按面積），南昌市區(qū)新建商品房庫存消化需18.2個月，當前南昌房地產(chǎn)市場庫存積壓已相當“嚴峻”。