每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 盧曦發(fā)自北京、上海    

每經(jīng)記者 尚希 盧曦發(fā)自北京、上海

中國開發(fā)商的海外投資之路注定不平坦。

繼馬航失聯(lián)事件重挫國人赴馬來西亞投資樓市的熱情之后，近日韓國濟州道新任知事發(fā)表言論稱，中國目前投資濟州的大項目屬于“投機資本”，擔(dān)心未來中國人在濟州圈地成為“中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但未開工的項目“從頭再來”。他還宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永居權(quán)的條件。

“對于海外購房來說，最大的影響是政策的不確定性，一旦購房者意識到投資的風(fēng)險會隨著政策變化而增加的時候，投資將非常謹(jǐn)慎。之前的馬來西亞、現(xiàn)在的濟州島都會出現(xiàn)投資萎縮。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于投資海外的中國房企來說，當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)是風(fēng)險的首要來源。對于游戲規(guī)則的變化，企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，應(yīng)通過調(diào)整適應(yīng)來解決。

多個項目因此受挫

原本要在今日（24日）舉行開工儀式的濟州神話歷史公園項目，也因此被按下暫停鍵。根據(jù)韓聯(lián)社報道，濟州道本月20日給藍(lán)鼎濟州開發(fā)公司發(fā)來通知，稱通過對上月30日申請的濟州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可進行核查發(fā)現(xiàn)，建筑許可申請面積和開發(fā)事業(yè)承認(rèn)面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進行完善。

根據(jù)韓國當(dāng)?shù)孛襟w此前的報道，2013年4月，韓國濟州國際自由城市開發(fā)中心（JDC）與中國開發(fā)企業(yè)藍(lán)鼎集團就JDC核心項目之一的“神話歷史公園”四季型綜合度假村開發(fā)項目，簽署了大規(guī)模投資協(xié)議備忘錄 （MOA）。根據(jù)協(xié)議備忘錄，藍(lán)鼎集團將綜合開發(fā)可親身體驗并欣賞濟州及北歐神話的主題區(qū)、游樂設(shè)施、度假村等設(shè)施。“神話歷史公園”項目是在西歸浦市安德面一帶，以濟州獨有神話與歷史為背景營造世界水平的體驗型主題公園的項目。

然而，就在該項目計劃舉行開工儀式的前一周，新當(dāng)選的濟州道知事元喜龍在6月17日突然表示，當(dāng)?shù)貧g迎健康的中國資本，但堅決反對投機性中國資本，并要求將該項目后期的審批等全部移交給新的濟州道廳。

蓄勢待發(fā)的項目被踩下急剎車，項目整體開發(fā)推進將面臨新的挑戰(zhàn)。昨日 （23日），《每日經(jīng)濟新聞》記者致電藍(lán)鼎國際（00582，HK）投資者關(guān)系部相關(guān)人士，該人士表示，具體的情況正在了解中，有進一步的消息后會與我們溝通。

“目前藍(lán)鼎方面也在與當(dāng)?shù)卣M行溝通，據(jù)反饋的信息溝通的還是很順暢的。”一位接近藍(lán)鼎國際的知情人士表示。

而面臨重新審核危機的并非這一個項目。據(jù)韓國《朝鮮日報》報道，韓國樂天公司和中國綠地集團共同開發(fā)的濟州“夢塔”項目遲遲無法突進，元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發(fā)的許可證書“一一檢驗并從頭開始”。

對此，綠地方面昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此次被提及的“夢塔”是一個超高層的項目，目前狀況需要進一步確認(rèn)。而綠地此前在濟州島投資的綠地健康旅游城項目進展順利，不受影響。

房企海外投資風(fēng)險隱現(xiàn)

韓國濟州道投資環(huán)境突然收緊，對于中國企業(yè)來說無疑是一次考驗。目前進入韓國的有綠地、藍(lán)鼎等企業(yè)來說。綠地作為國企，且在投資濟州道之前有過政府層面的溝通，此次事件的影響也許有限，而其他中國企業(yè)能否順利突圍，還有待進一步了解。

此前在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，綠地方面就曾表示，在韓國的中國房企如果不熟悉當(dāng)?shù)氐姆?，不了解其投資領(lǐng)域的一些特殊政策，很可能會導(dǎo)致“水土不服”，最終投資失敗。因而從濟州項目一開始就聘請了韓國律師事務(wù)所作為“外腦”，借用“外腦”的專業(yè)性彌補了企業(yè)自身不足，避免走彎路。

此前由于韓國的行政手續(xù)復(fù)雜，一定程度上影響到了綠地在韓項目的進度。直到張玉良在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會時，特意向韓國有關(guān)方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度，對方也作出了相應(yīng)改進。

可見，對于中國房企海外投資來說，最大的風(fēng)險莫過于陌生的政策環(huán)境。這也要求開發(fā)企業(yè)必須做好深入的前期了解及考察。

對此，世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨認(rèn)為，對于投資海外的中國房企來說，當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)是風(fēng)險的首要來源。政策風(fēng)向的變化或?qū)⒂绊戫椖康倪M度和進一步投資計劃的安排。對于游戲規(guī)則的變化，出海的中國企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，通過調(diào)整適應(yīng)來解決。

國際房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊高級董事及估價咨詢主管林浩文指出，濟州島中資開發(fā)企業(yè)項目投資收緊，對于中國房企出海投資具有警示意義，“海外項目不能照搬國內(nèi)的操作模型，需要一定的彈性，而且一定要做好前期調(diào)研。”

在林浩文表示，越來越多的開發(fā)商由于國內(nèi)限購、海外投資成本較低等因素出海，也有很多盲目收購項目后才發(fā)現(xiàn)隱藏許多問題，“如果是類似于歐美一些成熟的市場，風(fēng)險其實相對較低，反而是一些新興市場如東南亞等國家，由于之前購買力幾乎都是國內(nèi)市場支撐，快速的國際化會讓其產(chǎn)生抵觸。這也是風(fēng)險所在。”

打擊房企進軍韓國信心

值得注意的是，除了要加強對于中資項目的審查，濟州島方面還表示將進一步提高外國人置業(yè)的門檻。

元喜龍的職務(wù)交接委員會20日對外宣布，以后外國人要獲得濟州道永久居留權(quán)，除了購買5億韓元(約合50萬美元)以上的房地產(chǎn)外，還必須另外購買5億韓元的“濟州地方開發(fā)債券”，以“改善”濟州道的投資移民制度。

顯然，門檻在不斷抬升。早在2010年，濟州島曾頒布投資移民政策，對投資函購濟州島等指定地區(qū)的休閑娛樂設(shè)施的外國人，將給予永久居住權(quán)。其中，在濟州島內(nèi)購買休閑停留設(shè)施花費50萬美元以上，即可獲得韓國移民身份。

如此對比來看，雖然購房的門檻金額并無多大的變化，都在50萬美元左右，但此前外國購房人在五年后將可以無條件移民，不僅享受國民待遇而且不用服兵役。

伴隨著越來越多的中國開發(fā)商將視線鎖定在濟州島，當(dāng)?shù)匾哺械搅宋C。報道稱，目前以尋求永居權(quán)為目的在濟州購買度假村等房產(chǎn)的外國人有500余人，主要是中國人。但是濟州當(dāng)?shù)氐氖忻駡F體擔(dān)憂，不動產(chǎn)投資移民制度可能引發(fā)中國等外國資本“無節(jié)制購買土地和胡亂開發(fā)”。此外，濟州道已經(jīng)向韓國中央政府提議，準(zhǔn)備在濟州實施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟州島人數(shù)總數(shù)的1%，約6000人左右。

“未來濟州島購買人群將發(fā)生變化，之前的濟州島移民條件較低，但更換新知事后，原來中國開發(fā)商開發(fā)的項目，針對的客戶入籍要求將提高，這種情況下，將明顯影響在售項目的銷售。”張大偉對此表示。

對此，衛(wèi)民不動產(chǎn)蔡為民在接受記者采訪時表示，如果韓國地方政府對中國房企表現(xiàn)出抵制態(tài)度，將會打擊尚未進入韓國但有意投資的企業(yè)信心，對現(xiàn)有的項目應(yīng)該不會造成太大的影響。

他進一步指出，中國企業(yè)、游客剛剛涌入韓國時，提振了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟，也受到了歡迎。隨著時間推移，中國游客、移民、企業(yè)開始形成較大規(guī)模，占用了當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療資源，推高了物價，因而引起了當(dāng)?shù)鼐用竦姆锤小?/p>

濟州新上任的地方官員近期做此表態(tài)，很大程度上反映了當(dāng)?shù)氐拿褚狻Ｋ?，中國房企出海還需謹(jǐn)慎，應(yīng)避免短時間內(nèi)大規(guī)模擴張。