每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

電商的崛起對(duì)大型購(gòu)物中心造成嚴(yán)重沖擊，零售地產(chǎn)更面臨供應(yīng)過(guò)剩的危機(jī)，但仍有部分地產(chǎn)商選擇逆勢(shì)進(jìn)入。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，以開(kāi)發(fā)高端物業(yè)著稱的合景泰富地產(chǎn)，于近日宣布啟動(dòng)北京、上海、成都、蘇州四個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、租售并舉的發(fā)展模式不同，合景泰富選擇以“小而精”的個(gè)性化購(gòu)物中心且自持經(jīng)營(yíng)的方式開(kāi)辟新市場(chǎng)。

合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡女士在接受記者采訪時(shí)表示，盡管電商對(duì)于人們的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生巨大的影響，但“社交”是每一個(gè)人都擁有的實(shí)質(zhì)性需求，通過(guò)個(gè)性化設(shè)計(jì)滿足人們?nèi)粘＝浑H的體驗(yàn)需求，是未來(lái)零售地產(chǎn)繞開(kāi)電商競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要方向。

購(gòu)物中心小型化

世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，其中1680萬(wàn)平方米在中國(guó)，占全球一半以上。德勤更預(yù)計(jì)，到2015年中國(guó)購(gòu)物中心將達(dá)到4000家。

香港粵海投資董事黃立沖告訴記者，不少地產(chǎn)商將住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)套用在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制至各地，盡管該模式有助于開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)展，但缺乏特色定位對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不利影響，并導(dǎo)致購(gòu)物中心出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的困境。

黃興齡女士向記者透露，合景泰富也曾討論過(guò)其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否要做快速?gòu)?fù)制的產(chǎn)品線，但最后還是決定應(yīng)該讓項(xiàng)目根據(jù)它所在區(qū)域的特點(diǎn)，集合城市的發(fā)展特色和現(xiàn)狀來(lái)制定最適合的定位，通過(guò)個(gè)性化設(shè)計(jì)在購(gòu)物中心的過(guò)剩潮中突圍。

據(jù)黃興齡女士介紹，在項(xiàng)目定位上，合景泰富結(jié)合區(qū)域特征強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，位于北京的合景·摩方主要通過(guò)屋頂公園、休閑咖啡廳、創(chuàng)意餐廳、特色店鋪及多用途活動(dòng)空間的組合,打造一個(gè)小巧、摩登、變幻、好玩的“新都市摩登匯”；成都·合景匯因毗鄰國(guó)際時(shí)尚W酒店，將主要定位為時(shí)尚人士的精致生活場(chǎng)所，蘇州合景匯則定位為家庭全體驗(yàn)時(shí)尚生活項(xiàng)目，上海嘉譽(yù)國(guó)際廣場(chǎng)將打造時(shí)尚的綠色消費(fèi)公園。

此外，與現(xiàn)時(shí)多數(shù)動(dòng)輒20萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心相比，合景泰富此次推出的購(gòu)物中心項(xiàng)目逐漸朝著小型化的方向轉(zhuǎn)型，四個(gè)項(xiàng)目總計(jì)建筑面積僅為35萬(wàn)平方米，最大面積的成都·合景匯不過(guò)12.5萬(wàn)平方米，最小的北京·摩方建筑面積僅為3.9萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，選擇將購(gòu)物中心向小型化發(fā)展的并不止是合景泰富，世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇此前也透露，面積約為1萬(wàn)平方米的迷你購(gòu)物中心將成為世茂房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)產(chǎn)品。

體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成新一代主力店

楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰告訴記者，以往投資一個(gè)大型購(gòu)物中心動(dòng)輒需要幾十億元，但在電商的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)面臨洗牌，大型購(gòu)物中心招商難幾乎成為常態(tài)，項(xiàng)目規(guī)模的縮小有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。

黃興齡女士也認(rèn)為，購(gòu)物中心能為消費(fèi)者提供精神層面的需求，滿足人們的社交需求。正因如此，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比，強(qiáng)化“吃喝玩樂(lè)”的消費(fèi)模式，是應(yīng)對(duì)電商沖擊最好的策略。

“公司在選擇主力店時(shí)也會(huì)做出改變，那種幾萬(wàn)平方米的百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童游樂(lè)場(chǎng)、大型的體驗(yàn)館有望成為合景泰富購(gòu)物中心的新一代主力店。”黃興齡表示。

然而，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的租金回報(bào)往往小于百貨類業(yè)態(tài)，使得很多開(kāi)發(fā)商望而卻步。對(duì)此，黃興齡坦承，合理的投資回報(bào)要求是必然的，但對(duì)合景泰富而言，目前并不是重點(diǎn)講回報(bào)的階段。公司主席孔健岷也提出，集團(tuán)每年會(huì)從銷售總額中拿出5%~7%的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目將成為合景泰富的長(zhǎng)線投資產(chǎn)品。

“盡管很多商業(yè)項(xiàng)目租金回報(bào)率并不高，但對(duì)于上市公司而言，持有優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)不僅有利于提升賬面價(jià)值從而提高公司估值，也有助于公司從銀行獲取貸款，因此很多上市房企愿意投入部分資金用于商用物業(yè)的長(zhǎng)線營(yíng)運(yùn)”，黃立沖告訴記者。