每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 成都攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 成都攝影報(bào)道

兩年前，北大資源集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱北大資源）打著“資源地產(chǎn)”的招牌擲巨資強(qiáng)勢(shì)入駐成都牧馬山別墅區(qū)，但如今公司布局成都的首個(gè)高端項(xiàng)目遭遇銷售停滯與整改難題。

6月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目早在去年5月就已經(jīng)開盤，但預(yù)售一年下來，成交量不足一成，而兩個(gè)月前又悄悄“封盤”，正在加緊整改升級(jí)。另據(jù)了解，該項(xiàng)目從開盤至今銷售量不足一成，北大資源成都公司營銷部經(jīng)理黃越解釋稱，有的銷售數(shù)據(jù)還沒來得及備案。

多位熟悉該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示，北大資源在成都不接地氣，所宣傳的資源優(yōu)勢(shì)并未真正落實(shí)到項(xiàng)目上，這種商業(yè)模式在成都并不成熟，運(yùn)營成本也很高。北大資源的優(yōu)勢(shì)并不在高端住宅，而是資源整合。

成交量不足一成/

進(jìn)入成都牧馬山別墅區(qū)，高端大盤林立，而北大資源的項(xiàng)目因打著“學(xué)院派別墅”成都1號(hào)作品的招牌顯得與眾不同，但與這種高調(diào)不相襯的是，該項(xiàng)目偌大的停場(chǎng)車內(nèi)空蕩蕩。

25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份來到項(xiàng)目售樓部，看到僅有幾名保安和物業(yè)人員值班。北大資源物業(yè)集團(tuán)成都區(qū)域一名管理人員解釋說，“項(xiàng)目今年4月封盤了，目前暫停對(duì)外銷售，現(xiàn)在要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)品升級(jí)，不過封盤并不意味著完全停盤。”

上述項(xiàng)目公示的施工許可證顯示，開工期為2013年3月1日，竣工期為2014年6月30日。前述物業(yè)管理人員亦坦言，目前肯定無法按時(shí)竣工。

據(jù)公開報(bào)道，北大資源兩年前在成都首次底價(jià)拿地后戰(zhàn)略布局牧馬山，計(jì)劃以此為契機(jī)籌建西區(qū)戰(zhàn)略平臺(tái)，也正是源于公司對(duì)自身品牌實(shí)力的高度自信，希望借此一舉打響成都樓市第一槍。而這種雄心來自北大資源背靠的方正集團(tuán)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司。

記者從成都新津縣房管局信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目可售房源總數(shù)222套，總計(jì)247套，已售10套，擬定合同15套。即從開盤至今銷售量不足一成。不過，黃越表示，有的銷售數(shù)據(jù)還沒來得及備案，但對(duì)于其他問題不愿表態(tài)。隨后，記者致電該公司營銷總監(jiān)孫詠紅，其要求記者發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿未做出回應(yīng)。

北大資源成都公司某中層人士透露，一直擔(dān)任北大資源成都營銷副總的陳俊波已離職。隨后記者致電陳俊波，其確認(rèn)今年已離職，但不愿回應(yīng)其他問題。

“該項(xiàng)目在成都不接地氣。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從自身?xiàng)l件來講，北大資源本身有優(yōu)質(zhì)資源，但卻始終沒有把這些優(yōu)勢(shì)資源有效嫁接到項(xiàng)目上。

據(jù)多名知情者透露，北大資源剛來成都組建的團(tuán)隊(duì)很多人是從其他房企臨時(shí)挖過來的，理念各異，團(tuán)隊(duì)需要一定磨合期。而為其服務(wù)的代理機(jī)構(gòu)也更換了幾家。

項(xiàng)目定位失策？/

實(shí)際上，在北大資源布局全國的30個(gè)項(xiàng)目中，成都項(xiàng)目是其唯一的純別墅項(xiàng)目。早在北大資源拿下該項(xiàng)目時(shí)，就有媒體質(zhì)疑其開發(fā)高端住宅的可行性。

但北大資源在成都的另一項(xiàng)目卻受到市場(chǎng)不同禮遇。北大資源物業(yè)集團(tuán)成都區(qū)域前述管理人員透露，這是一個(gè)小高層項(xiàng)目，屬于剛需、改善型住宅，眼下賣得很好。

在樓市低迷的大背景下，“高周轉(zhuǎn)”的剛需項(xiàng)目仍是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。北大資源為何敢于在一個(gè)高端項(xiàng)目扎堆的區(qū)域，開發(fā)自己并不擅長的項(xiàng)目？項(xiàng)目又為何出現(xiàn)“封盤”？

“該項(xiàng)目請(qǐng)的是北京設(shè)計(jì)師，有棱有角、方方正正也是延續(xù)了方正集團(tuán)的特色。”北大資源物業(yè)集團(tuán)成都區(qū)域前述管理人員透露，年輕人可能對(duì)這種風(fēng)格接受程度低。

開發(fā)成都高端住宅的某大型房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種方正的學(xué)院風(fēng)格不太符合成都人的審美習(xí)慣，成都市場(chǎng)更青睞歐式建筑的細(xì)膩風(fēng)格，對(duì)外立面、墻面等細(xì)節(jié)要求高。

同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院一位資深人士表示，項(xiàng)目風(fēng)格各有千秋，不分好壞，但只要市場(chǎng)不接受，開發(fā)商就該反思一下定位問題。

大盤“造城”模式激進(jìn)/

北大資源作為京派新銳房企之一，近些年來在全國激進(jìn)擴(kuò)張，而推進(jìn)這種擴(kuò)張步伐的核心是 “新商業(yè)”運(yùn)作模式。

在某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層人士看來，北大資源的商業(yè)模式本身并不復(fù)雜，就是按照他們 “資源整合型城市運(yùn)營”的戰(zhàn)略定位和“新文化社區(qū)”的產(chǎn)品定位，將集團(tuán)旗下的地產(chǎn)、教育、科技園區(qū)、商業(yè)、文化、健康管理、物業(yè)和IT分銷板塊等打包整合起來，向地方政府推銷，成片開發(fā)。

去年底，北大資源集團(tuán)董事長余麗在接受媒體采訪時(shí)表示，“每個(gè)團(tuán)隊(duì)都有自己的商業(yè)模式，都會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，拿出獨(dú)立報(bào)告，我們將這些報(bào)告進(jìn)行整合，做一個(gè)綜合的平衡。”

協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這類企業(yè)前期往往以項(xiàng)目工程與政府手中的土地交換，所謂的“資源整合”就是為政府墊錢開發(fā)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，開發(fā)商做這種項(xiàng)目有利潤可賺。

據(jù)記者了解，目前北大資源除了北京博雅CC項(xiàng)目之外，絕大多數(shù)項(xiàng)目集中在京外地區(qū)的二、三線城市。其中，不少項(xiàng)目都是超級(jí)大盤。

余麗此前表示，如果以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目為城市運(yùn)營項(xiàng)目來劃分，項(xiàng)目個(gè)數(shù)占集團(tuán)整體項(xiàng)目的比例超過一半，如果以土地面積來計(jì)算的話，大概占到了80%。

“北大資源在北京的知名度并不高，現(xiàn)在想在北京拿地已經(jīng)非常難了，只有向外圍拓展。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在不少中小房企打著各種誘人旗號(hào)，迎合各地政府的城鎮(zhèn)化發(fā)展需求，低價(jià)獲取土地。

實(shí)際上，北大資源所進(jìn)行的資源整合運(yùn)作就是一種造城模式，契合了各地城鎮(zhèn)化的現(xiàn)實(shí)需要。但如果是一個(gè)單盤開發(fā)，比如上述成都項(xiàng)目，在模式并不成熟時(shí)就難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源與項(xiàng)目嫁接。

現(xiàn)金流或承壓/

記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北大資源旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資涉及金額高達(dá)數(shù)百億元，所開發(fā)的超級(jí)大盤回報(bào)期較長，融資需求尤為迫切。

2013年至今，隨著銀行體系持續(xù)惜貸，較高成本的信托融資已成為北大資源的主要資金來源之一。去年8月，中信信托發(fā)行了一款中信鼎豐·北大方正盈豐貸款集合信托產(chǎn)品，計(jì)劃募資近12億元。融資方為北大資源首次布局重慶兩江新區(qū)寸灘而設(shè)立的子公司重慶盈豐投資有限公司。

此外，去年底北大資源還計(jì)劃向建信信托發(fā)行信托產(chǎn)品融資達(dá)5億元，期限3年，募集資金將用于歸還股東借款及流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。

聯(lián)合資信的評(píng)級(jí)報(bào)告透露，截至今年3月底，北大資源母公司方正集團(tuán)對(duì)外擔(dān)保余額55.7億元，主要為關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，其中涉及北大資源的擔(dān)保額就達(dá)47.6億元。

去年以來，內(nèi)地房企為了突圍融資瓶頸，紛紛加速赴港上市。作為方正集團(tuán)旗下的北大資源控股有限公司 （以下簡(jiǎn)稱北大資源控股；00618，HK）與北大資源集團(tuán)同屬一脈，其現(xiàn)任董事長均為余麗。

北大資源控股原名為方正數(shù)碼，去年10月變更為現(xiàn)名，通過并購項(xiàng)目與拿地形式，頻頻發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)，到去年底業(yè)績(jī)才扭虧為盈。為了擴(kuò)充地產(chǎn)開發(fā)的資本實(shí)力，北大資源控股去年12月通過配股實(shí)現(xiàn)融資2.6億港元。

“如果遇到房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，這種開發(fā)模式的現(xiàn)金流壓力會(huì)很大，因?yàn)橐欢?jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目在起初的2~3年內(nèi)需要往里投錢，投資回報(bào)周期在10年左右，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，逆周期操盤風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。”黃立沖表示。

對(duì)于現(xiàn)金流等問題，記者向北大資源總部發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù)。

（本報(bào)實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）