每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

風(fēng)險控制能力是考驗(yàn)地產(chǎn)基金運(yùn)營的最關(guān)鍵因素。在這方面，萬通對立體城市的投資基金的風(fēng)控措施值得同行借鑒。

立體城市這樣大體量的項(xiàng)目，早在2011年，萬通聯(lián)手多家機(jī)構(gòu)發(fā)行了規(guī)模為18億元的立體之城發(fā)展基金，而這只基金也正值到期兌付之時。首個立體城市與地產(chǎn)基金合作的成功與否也將直接影響接下來萬通計(jì)劃打造的多個立體城市項(xiàng)目。

對于這筆基金的最新狀況，北京萬通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌7月3日在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，目前該基金的部分A類投資已經(jīng)按照投資合伙協(xié)議的要求，在約定的時間內(nèi)完成了兌付，接下來B類投資者仍然是基金合伙人。

“立體城市項(xiàng)目進(jìn)入了快速建設(shè)和發(fā)展期，我們也將用之后項(xiàng)目運(yùn)作中產(chǎn)生的收益為基金投資人帶來預(yù)期甚至超出預(yù)期的優(yōu)良收益?！焙陆鼙髮Υ苏f道。

立體城的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式

“輕資產(chǎn)”模式一直是萬通地產(chǎn)提出要堅(jiān)持的發(fā)展方向，來自萬通方面的解釋稱，所謂“輕資產(chǎn)”，便是從公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)。這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，并享受土地溢價。

萬通地產(chǎn)主管商用物業(yè)的副總經(jīng)理汪慶宏此前表示，萬通地產(chǎn)正在籌建萬通房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，投資項(xiàng)目多位于國內(nèi)一二線城市，部分三線城市高流動性的項(xiàng)目也在范圍之內(nèi)。

以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式已經(jīng)逐漸覆蓋了萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)。但對于體量較小的項(xiàng)目來說，開發(fā)周期可控，回款速度自然也較快，基金的引入無疑會進(jìn)一步優(yōu)化資金狀況。真正考驗(yàn)其運(yùn)作能力的是周期較長的大體量項(xiàng)目，最具代表性的則是萬通立體城市。

按照馮侖最初的設(shè)想，立體城市的建造地被劃定在廊坊、西安、溫州等城市。目前，位于西咸的立體城市項(xiàng)目已于2013年7月26日正式開工。

財(cái)經(jīng)評論員劉艷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，萬通最大的優(yōu)勢便是多只基金同時運(yùn)作，“不排除通過時間或資金的錯配，來實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化作戰(zhàn)?！?/p>

“特別是在像立體城市這樣的大型綜合性項(xiàng)目當(dāng)中，如果采用傳統(tǒng)的垂直一體化的投資模式，很容易造成運(yùn)作效率低、開發(fā)周期更長，從而帶來較大的項(xiàng)目投資風(fēng)險?！焙陆鼙蟾嬖V記者，在美國，通常一個超大型項(xiàng)目都會有6~8個不同的專業(yè)基金參與，立體城市項(xiàng)目也在嘗試這種模式和機(jī)制。

風(fēng)控考驗(yàn)基金運(yùn)作能力

以分散性的基金合伙制構(gòu)建的立體城市的金融格局，在多位行業(yè)人士看來，萬通的做法具有借鑒意義，但關(guān)鍵是一旦出現(xiàn)銷售放緩、不可控的政策調(diào)控因素時，怎樣降低開發(fā)商及基金投資方的項(xiàng)目風(fēng)險。

以西南某城市的立體城市為例，此前有分析文章指出，該產(chǎn)品發(fā)行時，在風(fēng)控方面設(shè)計(jì)了4道關(guān)口。

首先是鎖定緊密的合作伙伴，合作伙伴在2014年對項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售金額超過14億元，用以支付A類（信托計(jì)劃）本息。其次是B類投資人和戰(zhàn)略投資人，共9億元作為劣后（劣后受益人一般與優(yōu)先受益人相較，指的是信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品，在同一款產(chǎn)品中，優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險獲得高收益。）；再根據(jù)進(jìn)度安排，預(yù)計(jì)3年左右完成所有土地的轉(zhuǎn)讓和二級開發(fā)商的進(jìn)入；最后則是本息不足時，由GP(萬通、新希望)負(fù)責(zé)安排資金補(bǔ)足。

“對于我們企業(yè)來說，面對的最大風(fēng)險包括金融體制的適應(yīng)和人才儲備的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地產(chǎn)政策調(diào)控?zé)o疑也是目前地產(chǎn)基金遇到的主要風(fēng)險。對此，郝杰斌表示，雖然已經(jīng)有相應(yīng)的預(yù)案來應(yīng)對，但唯一能夠解決系統(tǒng)風(fēng)險的辦法應(yīng)該是加強(qiáng)企業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作的效率。

據(jù)其透露，目前萬通立體城市基金的決策委員會由馮侖、劉永好和陳宏三人組成，“經(jīng)過多次的經(jīng)濟(jì)周期，他們對系統(tǒng)風(fēng)險的評判和預(yù)估能力應(yīng)該很強(qiáng)，而基金的決策委員會和咨詢委員會是幫助基金運(yùn)作團(tuán)隊(duì)更好防范風(fēng)險的一個屏障?！?/p>

“基金是很重要的角色，帶有股權(quán)性質(zhì)，風(fēng)險共擔(dān)利益共存，并非簡單的借貸關(guān)系。在贖回的環(huán)節(jié)肯定會設(shè)立一些第二或第三方案，比如達(dá)到臨界值怎么處理。”劉艷說道。

劉艷指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金面臨的問題是規(guī)模小，對項(xiàng)目的預(yù)判和風(fēng)險控制能力差，開發(fā)商對基金的理解和運(yùn)用不到位，投資文化不成熟等因素，都制約著地產(chǎn)基金的發(fā)展?！皣?yán)格意義上，基金無法直接改變中國目前房地產(chǎn)融資格局，大部分企業(yè)還是借助于銀行。但就萬通來說，如果單成立一只基金，成本也是很高的，其意義在于探索一種以立體城市為實(shí)例的地產(chǎn)基金規(guī)?；\(yùn)作模式。”