每經(jīng)編輯 盧曦發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

去年底，星浩資本部分投資人提出，擔(dān)心公司不能兌現(xiàn)承諾的收益率，在業(yè)內(nèi)引起不小震動?？v觀全行業(yè)，房地產(chǎn)私募基金收益率兌現(xiàn)情況如何？

對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，“缺錢”是常態(tài)。業(yè)內(nèi)目前規(guī)模龐大且相對成熟的募資模式是房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)私募模式起步時間較晚，進(jìn)入中國的美國私募發(fā)展穩(wěn)健但收益率低、規(guī)模小。中國本土房地產(chǎn)私募經(jīng)歷了前幾年的紅火后，隨著市場的轉(zhuǎn)冷，漸漸出現(xiàn)收益率達(dá)不到承諾甚至違約的情況。對此，業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，地產(chǎn)私募仍須回歸本源，修煉內(nèi)功，發(fā)現(xiàn)好項目、提高運營水平才是根本發(fā)展之道。

星浩被曝收益未達(dá)預(yù)期

星浩資本無疑是地產(chǎn)私募領(lǐng)域近年來最受關(guān)注的企業(yè)之一，但也被曝出收益無法達(dá)到預(yù)期的現(xiàn)象。

資料顯示，星浩資本旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家知名民企。星浩資本也曾被稱為市場化運作下中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一。

其中，星浩資本 “星光耀基金I期”募集規(guī)模達(dá)37億元人民幣，杠桿融資后可投資金額超過70億元，目標(biāo)市場為二線城市和長三角三線城市，2011年3月封閉，2011年8月完成全部投資。投資組合包括三個綜合體：大連CBD、哈爾濱CBD、南通CBD。

I期和II期分別募資37億元和19億元后，2013年中星浩推出星光耀地產(chǎn)開發(fā)基金III期。按照計劃，III期將于2014年12月31日完成封閉，總募資規(guī)模將達(dá)到49億元，包括3類產(chǎn)品——在基金融資總量中占比22%的股權(quán)類產(chǎn)品，占33%的夾層，44%的債權(quán)以及1%的GP（基金管理者）出資。

事實上，星光耀基金的前兩期都是當(dāng)年募集，當(dāng)年封閉，第三期基金的募集時間卻超過了一年。募集周期的延長，未免讓人將其與星光耀已發(fā)行基金的收益未達(dá)預(yù)期產(chǎn)生聯(lián)想。

去年底，星浩資本的一部分有限合伙人提出，星浩在最初募集路演時承諾五年三倍、年化收益35%。但隨著時間的推移，在2013年底，突然提出將預(yù)期收益率減半，令有限合伙人感到不滿。

對于投資人擔(dān)憂的收益率降低問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示，“星光耀基金I期”的周期是“5+1”模式，即要在5年之后才開始退出。2013年底時提出的16.3%收益率只是公司按照當(dāng)下市場行情做出的估算，由于退出期遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到，并不能認(rèn)為基金的回報率出了問題。

星浩資本遇到的情況只是行業(yè)的一個縮影，在中國發(fā)展歷史尚短的地產(chǎn)私募模式面臨著不少成長的煩惱。

高收益率“放衛(wèi)星”

房地產(chǎn)私募基金被認(rèn)為是接盤大型商業(yè)地產(chǎn)項目最理想的路徑之一。記者了解到，在房地產(chǎn)行情下滑的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可能提升，但基金公司所能給出的投資收益率卻并沒有隨著風(fēng)險的增長而上升，這或許是影響基金募集的最主要因素。

此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也曾報道，凱銀投資有限公司為德信地產(chǎn)杭州項目——德信北海公館募集的股權(quán)投資基金，最終收益率未能達(dá)到預(yù)期。

造成這些股權(quán)私募基金收益無法達(dá)成的原因有很多，其中之一便是因為承諾的收益率放了“衛(wèi)星”。

美國漢斯地產(chǎn)公司中國區(qū)高級副總裁JimMorrison坦言，目前部分境內(nèi)私募基金的高回報是很難做到的。當(dāng)然不排除有基金會采用更高的投資杠桿來實現(xiàn)承諾的回報，但是能達(dá)到這種回報率的私募基金數(shù)量非常少。

對上述高收益率的股權(quán)私募基金來說，之所以要對外承諾很難達(dá)到的收益率，和目前的資金使用成本高有關(guān)。受利率市場化影響，募集資金的成本越來越高，部分固定收益率的債權(quán)基金都能達(dá)到13%以上。在這樣的情況下，那些股權(quán)私募基金如果不以較高的預(yù)期收益募資，就很難達(dá)到期望的資金規(guī)模。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前國內(nèi)很多房地產(chǎn)私募基金都面臨達(dá)不到當(dāng)初收益率承諾的問題。究其原因，主要是這些私募的掌舵人多為營銷出身，對房地產(chǎn)某一方面熟悉，但不能全盤考量，造成承諾的時候有些 “信口開河”。再加上房地產(chǎn)市場波動較大，利潤降低后，收益率下滑是必然結(jié)果。對于投資人來說，要更加謹(jǐn)慎地選擇，要仔細(xì)考察基金的團(tuán)隊是職業(yè)經(jīng)理人還是有過成功獨立開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)家。

某香港知名開發(fā)企業(yè)市場經(jīng)理告訴記者，2014年已經(jīng)在業(yè)內(nèi)聽說一些違約的案例，還有一些到期不讓投資人退出的問題浮現(xiàn)。從規(guī)模上看，地產(chǎn)私募仍然比較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于地產(chǎn)信托。

私募運營是關(guān)鍵

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，漢斯、鐵獅門等公司在美國已經(jīng)有了漫長的經(jīng)驗積累，在中國他們基數(shù)還很低，承諾的收益率也不高，因而發(fā)展比較平穩(wěn)。他們在中國主要募集人民幣基金，投資者都來自中國國內(nèi)。

除了星浩等曝光度高的企業(yè)之外，國內(nèi)還有一些規(guī)模更小的房地產(chǎn)基金，他們的投資人來自于 “朋友圈”，一些相熟的企業(yè)家分別出錢組成基金，展開收購再出售獲利。他們的收益率在2010年能達(dá)到20%～30%，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，房價上漲趨緩，收益率降到目前的15%。

“歸根結(jié)底，水平是要靠練出來的?！毖ㄐ壅f，只有在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打，具備成功經(jīng)驗的私募才有能力保證高收益率。

某房地產(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自己的公司就曾服務(wù)過國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金。經(jīng)過觀察他認(rèn)為，房地產(chǎn)私募要提高收益率，需要明確的是，他們工作的重點不應(yīng)該是基金的募集，而是運營。不要沉迷于金融杠桿等技術(shù)手段，而要想辦法讓自己收購的項目更具獨特性。

專業(yè)度得到提升后，私募更能識別好的項目，才能從根本上保證高收益。對于投資人來說，要認(rèn)識到在目前的行情下，超過15%的收益率已經(jīng)不算差了。在投資時機(jī)的選擇上要注意周期，基金的項目是在拿地階段還是臨近收房階段，這些都對收益率有很大影響。