每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金喆 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 金喆 發(fā)自廣州

碧海藍(lán)天、四季花香，海南島獨(dú)特的熱帶自然資源，一直充滿著誘人的召喚力，讓國(guó)內(nèi)外的游人無(wú)法抗拒。

2010年開(kāi)始，海南搭上了“國(guó)際旅游島”的快車(chē)，資本的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入正在改變這座熱帶海島的原始面貌。北起?？凇⒛现寥齺?，在海南綿延數(shù)百公里的蔚藍(lán)色海岸線上，大大小小的地產(chǎn)商們屯兵布陣，用鋼筋、水泥把沙灘美景圍筑起來(lái)，在平地上蓋起了旅游度假酒店和商品住宅。

現(xiàn)在，海南已經(jīng)成為我國(guó)高端度假酒店最集中的區(qū)域。與此同時(shí)，還有多個(gè)靠海圍起的工地。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高檔酒店的扎堆背后，卻隱藏著過(guò)剩的危機(jī)。不僅如此，同質(zhì)化問(wèn)題也逐漸開(kāi)始凸顯。海南省政協(xié)調(diào)研報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2015年，?？?、三亞客房平均開(kāi)房率將降為30%左右。

現(xiàn)狀：高端酒店扎堆/

從?？诿捞m機(jī)場(chǎng)一路向南，經(jīng)文昌、瓊海、五指山、陵水，直到三亞，高速路沿途可見(jiàn)酒店廣告和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大型房產(chǎn)項(xiàng)目和高端度假酒店點(diǎn)綴其中。

國(guó)際旅游島、免稅等系列政策落地，引來(lái)了大量開(kāi)發(fā)商。不經(jīng)意間，無(wú)數(shù)資金涌向海南這座聚寶盆：圈地、蓋房子、建酒店。

以三亞亞龍灣中心廣場(chǎng)為中心向兩側(cè)延伸，湛藍(lán)色的海水和銀白色的沙灘近在咫尺。不過(guò)，亞龍灣的海岸線基本已被開(kāi)發(fā)，沿路建起的高端酒店建筑和蔥郁的熱帶植物擋住了觀賞視線，海水陽(yáng)光似乎變成了酒店住客的獨(dú)享。

這只是三亞度假資源 “私有化”的一角。放眼三亞乃至海南，酒店資源其實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)“過(guò)剩”的態(tài)勢(shì)，海南已經(jīng)超過(guò)北京、上海，成為中國(guó)高星酒店和品牌酒店最多的地方。

根據(jù)海南省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在今年初形成的《我?。êＤ希┪逍羌?jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研報(bào)告》，按嚴(yán)格的五星級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，海南省已掛牌五星級(jí)酒店共23家，其中三亞12家，?？?家。按相當(dāng)于五星級(jí)實(shí)力標(biāo)準(zhǔn)（或待評(píng)五星級(jí)），三亞至少有31家，?？谥辽儆?4家。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前從海南省旅游委了解的最新數(shù)據(jù)顯示，目前海南省已開(kāi)業(yè)五星級(jí)飯店25家，客房數(shù)9404間，床位14973個(gè)；已開(kāi)業(yè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)飯店40家，客房數(shù)14680間；在建和擬建五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)飯店約40家，客房數(shù)超過(guò)15000間。

三亞市旅游信息中心工作人員也告訴記者，去年三亞市掛牌五星級(jí)酒店12家，五星級(jí)酒店（含掛牌和非掛牌）50家。

距離三亞約70公里的陵水黎族自治縣，短短幾年已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑，境內(nèi)三灣（香水灣、清水灣和土福灣）從北向南57公里的海岸線，成為海南濱海旅游開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，旅游地產(chǎn)業(yè)的興旺給貧困的陵水縣帶來(lái)了豐厚的財(cái)政收入。

海南省陵水縣一位當(dāng)?shù)毓賳T向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前陵水縣有5家高檔酒店，29家在建酒店，聚集著富力、綠城、雅居樂(lè)等20多家地產(chǎn)商。

據(jù)海棠灣管委會(huì)旅游發(fā)展局局長(zhǎng)葉凱中透露，海棠灣今年將有3到4家一線海景酒店開(kāi)業(yè)，新增客房近1800間。此外，華潤(rùn)在石梅灣打造的石梅灣九里項(xiàng)目，占地12平方公里，引進(jìn)多家五星級(jí)酒店，并配備游艇碼頭、直升機(jī)停機(jī)坪、大型綜合購(gòu)物中心、高爾夫球場(chǎng)等多項(xiàng)高端旅游度假設(shè)施。

趨勢(shì)：開(kāi)房率或再降/

一邊是扎堆的高端酒店，另一邊是為稀缺的海岸資源而爭(zhēng)相涌入的資本，海南高端旅游資源正在面臨過(guò)剩的煩惱。

海南省政協(xié)日前召開(kāi)海南五星級(jí)酒店發(fā)展情況專題協(xié)商會(huì)。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，海南省政協(xié)主席于迅在會(huì)上表示，在國(guó)際旅游島建設(shè)的大背景下，海南省接待過(guò)夜游客年均增長(zhǎng)13%，五星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)了高速的發(fā)展，但同時(shí)也面臨著外部環(huán)境出現(xiàn)變化、競(jìng)爭(zhēng)壓力增大、客房供給過(guò)剩等諸多問(wèn)題。

攜程旅行網(wǎng)大住宿事業(yè)部國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)部華東南區(qū)總經(jīng)理崔燕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海南高端酒店淡季訂單接近四成，旺季在七成以上，季節(jié)性差異明顯。“海南高端酒店相對(duì)集中，很小的區(qū)域內(nèi)聚集了幾十家高端酒店，到了旺季明顯供大于求。但酒店同質(zhì)化明顯，缺少主題或獨(dú)特風(fēng)格，淡季價(jià)格混亂。”

“如此多的高星級(jí)酒店扎堆，實(shí)際上是一種資源的過(guò)剩和浪費(fèi)。”海南省旅游發(fā)展研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王健生認(rèn)為，海南高端酒店市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡，同質(zhì)化嚴(yán)重。

“這主要是因?yàn)榫频瓴季殖霈F(xiàn)扎堆，并不能說(shuō)明海南酒店真的出現(xiàn)飽和，要說(shuō)有問(wèn)題，也就是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。海南屬于高端酒店密集地區(qū)，但基本上扎堆在海灣區(qū)和靠海市縣，酒店除了名稱不一樣外，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、資源配置和服務(wù)細(xì)節(jié)相差不大。”王健生說(shuō)。

他進(jìn)一步談到，一些新建的酒店一味追求超五星級(jí)和七星級(jí)等“高星級(jí)”，使得酒店檔次和客源結(jié)構(gòu)發(fā)展形成矛盾。

市場(chǎng)接近飽和，使得高檔酒店面臨很大的挑戰(zhàn)。華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年至2013年期間，三亞過(guò)夜游客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅游收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%，酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%（暫無(wú)2013年數(shù)據(jù)）。

不過(guò)，當(dāng)?shù)氐木频隊(duì)I業(yè)收入?yún)s呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)。另外，持續(xù)上漲的運(yùn)營(yíng)成本也在不斷壓縮酒店利潤(rùn)。趙煥焱指出，酒店的運(yùn)營(yíng)成本正在持續(xù)上升。

記者從三亞市旅游信息中心了解到的數(shù)據(jù)顯示，去年三亞掛牌五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)1366元，酒店出租率為68%；五星級(jí)酒店（含掛牌與非掛牌）平均房?jī)r(jià)為1039元，平均出租率為55%。三亞旅游委副主任鄭聰輝此前向媒體介紹，三亞高檔酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。

海南省政協(xié)調(diào)研報(bào)告亦顯示，根據(jù)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，2020年海南年接待國(guó)內(nèi)外游客將達(dá)到7680萬(wàn)人次，按照10%的比率推算，五星級(jí)酒店的年需求游客人次不會(huì)超過(guò)800萬(wàn)人次。但由于海南五星級(jí)酒店業(yè)的超前發(fā)展，現(xiàn)有年實(shí)際接待能力已高達(dá)2800萬(wàn)人次。近兩年海南五星級(jí)酒店數(shù)量還在快速增長(zhǎng)，且已出現(xiàn)開(kāi)房率偏低的情況，預(yù)計(jì)2015年?？?、三亞客房平均開(kāi)房率將降為30%左右。

背后：政府推動(dòng)投資/

實(shí)際上，據(jù)記者了解，2010年海南國(guó)際旅游島獲批，旅游產(chǎn)業(yè)沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，但促進(jìn)了房地產(chǎn)和高檔酒店的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

海南省一位不愿具名的政府人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，當(dāng)?shù)卣蔷频晖顿Y熱潮背后的推手。

2010年初，國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》公布，海南國(guó)際旅游島正式上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”，嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商們攜資本來(lái)到這座熱帶海島。

吸引更多外地人來(lái)此度假，這其中既有機(jī)遇，亦有難題。王健生告訴記者，政府現(xiàn)在并不推崇過(guò)去一波行情里的旅游地產(chǎn)，不少開(kāi)發(fā)商一次性獲利后就離開(kāi)了海南。

海南當(dāng)?shù)卣部吹搅朔康禺a(chǎn)超速發(fā)展的弊端，已經(jīng)著手對(duì)島內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)做出一些限制，包括“沿海區(qū)域自平均大潮高潮線起向陸地延伸最少200米范圍內(nèi)不得建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目”；“適當(dāng)降低純商品住房開(kāi)發(fā)的比例”等。2014年，海南省政府再次強(qiáng)調(diào)，降低普通商品住房比例，優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。

上述不愿具名的政府人士還談到，現(xiàn)在政府已經(jīng)不允許開(kāi)發(fā)商直接開(kāi)發(fā)商品房，會(huì)在土地規(guī)劃中要求附帶建設(shè)酒店等配套設(shè)施。“對(duì)政府來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商品房是一次性稅收，建酒店就是長(zhǎng)期收入了，這筆買(mǎi)賣(mài)比較劃算，一家有400間客房的五星級(jí)酒店每年交稅可以達(dá)到2000萬(wàn)元。”

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共資源變成私屬資源是一大誤區(qū)。國(guó)際上成熟的規(guī)劃一般是公共的海灘，然后有一個(gè)公共的長(zhǎng)廊、綠化帶，然后是馬路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地產(chǎn)?？v向是主題街區(qū)，街區(qū)內(nèi)有很多通道，里面有酒吧、餐飲、購(gòu)物店或者畫(huà)廊。

但在海南，開(kāi)發(fā)商建酒店卻是“醉翁之意不在酒”。一位長(zhǎng)期關(guān)注海南旅游生態(tài)發(fā)展的行業(yè)人士分析稱，不少開(kāi)發(fā)商只把高端酒店當(dāng)做住宅商品房的配套，按照地產(chǎn)思維開(kāi)發(fā)酒店，不按市場(chǎng)規(guī)律出招。“旅游投資屬于細(xì)水長(zhǎng)流，房地產(chǎn)是一次性投資、賺快錢(qián)，兩者比起來(lái)開(kāi)發(fā)商更愿意后者。”

而在酒店經(jīng)營(yíng)上，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)動(dòng)那么多心思。該行業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，由于酒店投資方與經(jīng)營(yíng)方分離，投資方往往對(duì)酒店的現(xiàn)金流不感冒，不會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供求調(diào)整酒店房間定價(jià)，因此不少酒店時(shí)常在淡季出現(xiàn)價(jià)格高、入住率不高的情況。與周邊的東南亞國(guó)家相比，海南沒(méi)有廉價(jià)航空，進(jìn)出港交通成本高，如果沒(méi)有大力宣傳促銷(xiāo)，很難在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。長(zhǎng)此以往，在一些偏遠(yuǎn)地帶的海灣，酒店入住率基本不足三成。

在海南生活多年的韓女士也表示，三亞周邊不少海灣已經(jīng)被一些私人老板承包用來(lái)開(kāi)發(fā)，海邊濕氣重，即便是歐式風(fēng)格的高端酒店建好不到一年時(shí)間，長(zhǎng)期腐蝕也會(huì)導(dǎo)致外墻脫落、室內(nèi)長(zhǎng)滿霉斑。“這些酒店建得光鮮亮麗，但平時(shí)幾乎沒(méi)什么人住。”

出路：如何去同質(zhì)化？

長(zhǎng)期從事高端酒店管理的專業(yè)人士王小姐表示，一般來(lái)說(shuō)，高檔酒店的入住率達(dá)到40%~50%才能盈利。三亞的酒店行情較好，“一般國(guó)際知名品牌的高檔酒店在一線城市的投資回報(bào)期在12年至15年，二、三線城市要20年才能收回成本。”而在三亞乃至海南，酒店開(kāi)業(yè)3年就能盈利，一晚過(guò)萬(wàn)元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓其他未進(jìn)入者看紅了眼。

不過(guò)，高度同質(zhì)化的直接后果是，價(jià)格成為消費(fèi)者最敏感的因素，海南高端酒店開(kāi)始走下價(jià)格神壇，不約而同地打價(jià)格戰(zhàn)、推出促銷(xiāo)套餐。

資料顯示，2012年三亞酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況總體回落，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)境況。僅“五一”期間，三亞市酒店開(kāi)房率同比下降了12.1%，而客房量卻同比增長(zhǎng)了5.7%。去年“十一”期間，三亞235家旅游飯店客房?jī)r(jià)格總水平同比下降10%以上。

多位酒店行業(yè)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談到，三亞酒店的主要訂單來(lái)自于會(huì)議團(tuán)體。

海南某展會(huì)公司工作人員邵先生稱，不少公司會(huì)把年會(huì)放到冬季，酒店價(jià)格基本上比淡季至少翻番，而淡季的預(yù)定價(jià)格可以比市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)格便宜上百元。“淡季兩三百就能訂到還不錯(cuò)的酒店，五星級(jí)酒店也處于價(jià)格低谷，這時(shí)候就特別歡迎會(huì)議訂單。”

現(xiàn)在，已經(jīng)有不少海南高星酒店在淡季時(shí)通過(guò)三天兩夜或四天三夜旅游套餐吸引自助游的散客，套餐包含酒店住宿、機(jī)場(chǎng)接送、景點(diǎn)門(mén)票、餐飲套餐等增值服務(wù)，定價(jià)基本在1500元至3000元不等。而在旺季，這樣的價(jià)位可能只相當(dāng)于一晚的房?jī)r(jià)。

不過(guò)，海南高端酒店要想成功突圍就必須保持核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究所海南研究所所長(zhǎng)夏鋒則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海南已經(jīng)成為我國(guó)重要的外事活動(dòng)區(qū)域，中高端酒店良性發(fā)展是未來(lái)趨勢(shì)。